Il metro quadrato più caro d’Italia è sul porticciolo di Portofino. Qui, tra le case colorate di Calata Marconi e piazza Martiri dell’Olivetta, una casa signorile in ottimo stato vale fino a 22.900 euro al metro, cioè più di due milioni per un appartamento di cento metri. Subito sotto, a pari merito a 21mila euro, ci sono due mondi lontani: le ville affacciate sul mare della Costa Smeralda e i palazzi signorili del centro di Milano. È il quadro che emerge dalla banca dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) dell’Agenzia delle Entrate, aggiornata al primo semestre 2026, consultata da Pambianco Real Estate.
Ne emerge una geografia del lusso che corre lungo le coste, sale sulle Alpi e trova a Milano l’unica grande città capace di competere con le località più esclusive. Le cifre, avverte l’Osservatorio, vanno lette per quello che sono. Sono intervalli riferiti a zone omogenee, a tipologie diverse di abitazione e a diversi stati di conservazione, calcolati sulla superficie lorda. Non indicano il prezzo di una singola via né la media di un comune. Restano però il riferimento ufficiale più completo per capire dove il mattone vale di più.
Il caso di Portofino è anche una questione di scala. Il borgo è minuscolo e l’offerta quasi inesistente, e anche le abitazioni civili in condizioni normali partono da oltre 10mila euro al metro e arrivano a 16mila. Gli affitti seguono la stessa logica, fino a quasi 44 euro al metro quadrato al mese per una signorile. Basta allontanarsi di pochi chilometri lungo la costa perché i valori cambino del tutto. A Santa Margherita Ligure una casa civile in centro sta sotto i 5mila euro al metro e una villa sotto gli 8mila. A Rapallo si scende fino a 1.750-2.600 euro: nello stesso tratto di Riviera, il metro quadrato più caro vale quasi nove volte quello più accessibile. Dall’altra parte della Liguria, nel centro di Sanremo tra piazza Cassini e il Porto Vecchio, le abitazioni migliori non superano i 4.500 euro.
In Sardegna il lusso ha la forma della villa. Nella fascia di Arzachena che va da Porto Cervo a Cala di Volpe, passando per Romazzino, Pevero e Capriccioli, le ville in ottime condizioni valgono tra 12mila e 21mila euro al metro quadrato. Sono soprattutto gli affitti a raccontare l’eccezionalità del luogo: fino a 135 euro al metro quadrato al mese, cifre che per una villa di dimensioni medie si traducono in decine di migliaia di euro mensili. Gli appartamenti della stessa zona restano invece su livelli molto più contenuti, sotto gli 8mila euro.
Milano è l’unica metropoli a stare in questa classifica di fatto. Brera e il Quadrilatero, cioè la zona Duomo-San Babila-Montenapoleone, raggiungono entrambe i 21mila euro al metro per le signorili in ottimo stato. Brera però parte da una base più alta e resta leggermente avanti anche sulle abitazioni civili, che lì possono arrivare a 16mila euro. Negli affitti invece prevale il cuore della moda, dove una casa signorile può costare fino a 60 euro al metro quadrato al mese. Già nell’area Sempione-Pagano i massimi scendono a 13mila euro: è una distanza di poche fermate di metropolitana, ma in termini di prezzo è un altro mercato. È però nel commercio che il centro di Milano mostra tutto il suo peso. Un negozio in posizione ottima tra Duomo e Montenapoleone vale fino a 29.500 euro al metro quadrato, con affitti che arrivano a 190 euro al metro al mese, il valore più alto di tutta la rilevazione. Anche gli uffici più strutturati della zona arrivano a 17mila euro al metro.
Nel commercio il centro di Milano resta ai vertici. Un negozio in posizione ottima tra Duomo e Montenapoleone vale fino a 29.500 euro al metro quadrato, con affitti che arrivano a 190 euro al metro al mese, il canone più alto di tutta la rilevazione. Anche gli uffici più strutturati della zona arrivano a 17mila euro al metro. Il metro quadrato commerciale più caro d’Italia, però, non è sotto la Madonnina ma in Costa Smeralda. Nella stessa fascia tra Porto Cervo e Cala di Volpe, i negozi in posizione ottima valgono tra 15mila e 30mila euro al metro, con affitti da 90 a 180 euro al metro quadrato al mese. È una vetrina che lavora pochi mesi l’anno ma vale quanto le boutique di via Montenapoleone. Basta una posizione meno pregiata perché i valori si dividano per quattro, a 3.800-7.200 euro, con canoni di 21-40 euro. Sul terzo gradino del podio, tra le zone esaminate, c’è a sorpresa la Riviera romagnola. A Riccione, nella zona centrale Marina Centro e Paese, quella dello struscio di viale Ceccarini, un negozio in posizione ottima arriva a 25mila euro al metro quadrato. La forbice è amplissima: si parte da 7mila euro, e un locale in posizione normale vale tra 3.400 e 7mila euro. È la misura di quanto conti, in una località balneare, trovarsi sulla via giusta. Gli affitti vanno da 40 a 90 euro al metro quadrato al mese per le posizioni migliori e da 20 a 40 per le altre. Le case restano invece a misura di Romagna. Le civili valgono tra 3.700 e 6.300 euro al metro, le ville tra 3.500 e 6.200, con canoni di 10-15 e 9-13 euro. E qui, a differenza delle città d’arte, parcheggiare costa poco: un box vale 1.600-2.300 euro al metro, un posto auto coperto 1.150-1.500 e uno scoperto 1.000-1.400.
In Versilia il riferimento resta Forte dei Marmi, nella zona che unisce il centro al quartiere di Roma Imperiale, quello delle ville storiche nella pineta. Qui villini e ville in condizioni normali valgono fino a 17.100 euro al metro, mentre gli appartamenti civili superano gli 11mila.
In montagna il primato è di Cortina d’Ampezzo. Nel centro del paese, l’anno delle Olimpiadi ha visto ville quotate fino a 15mila euro al metro e appartamenti civili fino a 13mila, con affitti tra 21 e 27 euro al metro quadrato al mese. Madonna di Campiglio le si avvicina sulle case in ottimo stato, che toccano i 14mila euro, ma il dato cala molto per gli immobili da ristrutturare, che non superano gli 8mila. A Courmayeur la zona pregiata del centro arriva a 13mila euro per le signorili. Le frazioni di Villair restano poco sotto, intorno ai 10mila.
Al Sud la vetta è Capri. Tra la Piazzetta e via Tragara le abitazioni signorili valgono fino a 12.600 euro al metro anche in condizioni normali, con affitti fino a oltre 31 euro al mese. Valori simili si trovano scendendo verso Marina Piccola. Sulla Costiera amalfitana Ravello, con il suo centro tra Villa Rufolo e piazza Duomo, resta su livelli più accessibili, con ville che non superano i 6.100 euro al metro.
Nelle grandi città d’arte i numeri sono di un altro ordine, e spesso a sorprendere sono i dettagli. Venezia racconta una storia fatta più di manutenzione che di vetrine. Nel sestiere di Cannaregio, nella zona centrale di Cannaregio Sud, un appartamento civile in ottime condizioni vale tra 4.500 e 6mila euro al metro quadrato. Se è in stato normale si scende a 3.600-4.600 euro. Se invece è da ristrutturare, condizione frequente nelle case della città lagunare, il prezzo crolla a 2.200-3.400 euro. Tra un’abitazione in cattivo stato e una rinnovata la differenza può quindi quasi triplicare il valore, un divario che dice molto del costo e della complessità dei lavori in laguna. Gli affitti vanno da 8,5 a 13 euro al metro quadrato al mese per le case in condizioni normali e salgono a 14-21 euro per quelle in ottimo stato.
Altrove la sorpresa arriva dal garage. A Firenze, nella zona centrale dei viali, tra piazza Beccaria, piazza Donatello e piazza della Libertà fino ai lungarni, un box auto può valere fino a 4mila euro al metro quadrato. È più di un appartamento civile in condizioni normali, che si ferma a 3.300-3.900 euro, e quasi quanto una villa della stessa zona, quotata tra 3mila e 4.500 euro. Le abitazioni economiche si collocano tra 2.550 e 3.400 euro. Anche gli affitti si somigliano: 10-15 euro al metro quadrato al mese per le case civili, 10,3-15,4 per le ville e 9,5-14 per i box.
A Bologna il fenomeno è ancora più evidente. Nel centro storico, la città dei portici racchiusa dai viali, un box in condizioni normali arriva a 6.900 euro al metro quadrato, circa un terzo in più di un appartamento civile ristrutturato, che si ferma a 5.200 euro. Una casa civile in condizioni normali vale tra 3.100 e 4.200 euro, e nella stessa zona si trova un box che parte da 4mila euro. Il sorpasso si ripete negli affitti: il posto auto si affitta a 11,5-18 euro al metro quadrato al mese, più di un’abitazione civile, che sta tra 11 e 15,5 euro. In centro anche le case più modeste tengono il passo. Le abitazioni economiche valgono tra 2.900 e 3.900 euro al metro e si affittano a 10,5-15 euro, quasi quanto quelle civili.
Appena fuori dal centro, la Bologna borghese tra Santo Stefano e via D’Azeglio fa addirittura meglio. Nella zona semicentrale del quartiere Galvani, che comprende piazza di Porta Santo Stefano, i viali Gozzadini e Panzacchi e le vie Savenella e Tovaglie, le case civili valgono più che nel centro storico. In condizioni normali stanno tra 3.300 e 4.400 euro al metro e, se ristrutturate, tra 4.400 e 5.300 euro. Anche qui il box resta il bene più prezioso al metro quadrato, quotato tra 4mila e 6.500 euro. Ma è soprattutto nell’affitto che il posto auto stupisce: fino a 23,3 euro al metro quadrato al mese, il canone più alto tra tutti gli immobili bolognesi rilevati e più di quanto si paghi per molti appartamenti a Cortina. Le abitazioni economiche, quotate tra 3mila e 4.200 euro, si affittano a 12-17,3 euro, oltre i valori del centro.
Lontano dal mare e dalle piste, i centri storici del Nord offrono un ultimo termine di paragone. Nella Città murata di Como le signorili migliori arrivano a 6.300 euro al metro, e anche qui un box può costare fino a 4.500 euro al metro, quasi quanto una casa. Nel centro di Torino, nella zona Roma, il tetto è di 6.700 euro. Il confronto con la Liguria resta impietoso. Il prezzo di un metro quadrato a Portofino vale quasi tre metri e mezzo nel cuore del capoluogo piemontese e quasi quattro in un appartamento ristrutturato a Cannaregio. Ne compra più di quattro in una casa rinnovata a Santo Stefano, a Bologna, e quasi sei in una casa civile sui viali di Firenze.
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