Cedolare secca 5% affitti lunghi: risparmio e regole

La cedolare secca al 5% sugli affitti lunghi è una delle ipotesi sulla casa per la manovra 2027: il proprietario che affitta con un contratto di lunga durata pagherebbe un’imposta del 5% sul canone, invece del 21% del canone libero o del 10% del canone concordato. A metà ottobre la misura è allo studio, senza testo né costo ufficiale, e restano da definire durata minima e contratti ammessi. Il risparmio sarebbe consistente: su un affitto da 800 euro al mese il proprietario pagherebbe 1.536 euro di tasse in meno l’anno. Il nostro calcolo mostra l’altra faccia: per guadagnare quanto oggi, il proprietario potrebbe abbassare il canone fino al 16,8%.

Il quadro completo delle misure della manovra è nella guida alla legge di bilancio 2027. Per chi affitta per pochi giorni valgono regole diverse, spiegate nella guida alla tassazione degli affitti brevi.

Cedolare secca al 5%: cosa prevede l’ipotesi

L’idea è ridurre al 5% la cedolare per chi affitta a lungo termine, per aumentare l’offerta di case per famiglie, studenti e lavoratori. La proposta è stata rilanciata da Noi Moderati ed è entrata nel confronto sulla manovra insieme ad altre misure sulla casa.

Sul tavolo ci sono due impostazioni diverse, e cambiano parecchio la platea:

• Una cedolare ridotta per tutti i contratti lunghi, anche a canone libero, con una durata minima da stabilire.
• Un taglio dal 10% al 5% solo per il canone concordato, cioè per gli affitti con canone calmierato dagli accordi territoriali, pensati per famiglie e studenti fuori sede.

Restano aperti anche altri punti: se varrà solo per i nuovi contratti o anche per quelli in corso, e come sarà coperto il minor gettito. Nello stesso pacchetto si discute di una cedolare al 21% per i negozi e di un’IVA al 5% sugli affitti agli under 36 quando il proprietario è un’impresa di costruzioni.

Come funziona oggi la cedolare secca

Oggi la cedolare è al 21% sul canone libero e al 10% sul canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa. È un’alternativa facoltativa all’IRPEF: sostituisce l’imposta sul reddito e le addizionali, e il canone non si somma agli altri redditi.

Chi sceglie la cedolare non paga l’imposta di registro e di bollo sul contratto, ma rinuncia per la durata dell’opzione all’aggiornamento del canone in base all’inflazione ISTAT. Il canone concordato dà anche una riduzione dell’IMU al 75%; quanto pesa l’imposta su una seconda casa lo spieghiamo nella guida al saldo IMU 2026, mentre tutte le imposte che gravano sugli immobili sono riassunte nell’articolo su quante tasse si pagano sulla casa in Italia.

Il calcolo: quanto risparmierebbe il proprietario

Passare dal 21% al 5% vale 16 euro di tasse in meno ogni 100 euro di canone. Ecco l’effetto su diversi livelli di affitto, confrontato anche con l’IRPEF ordinaria.

Cedolare calcolata sul canone annuo. IRPEF ordinaria su 95% del canone, aliquota marginale del 33% più addizionali al 2%, e imposta di registro all’1% a carico del proprietario.

Per un proprietario che oggi applica l’IRPEF, il taglio sarebbe ancora più forte: su 800 euro al mese si passerebbe da quasi 3.300 euro a 480 euro di tasse. Per i costi complessivi di un immobile, imposte comprese, rimandiamo all’analisi su quanto costa mantenere una casa di proprietà.

E gli inquilini? Lo sconto possibile sul canone

Con la cedolare al 5% il proprietario potrebbe abbassare l’affitto del 16,8% e incassare lo stesso netto di oggi. È l’argomento a favore della misura, e insieme il suo limite: lo sconto è possibile, ma nessuno obbliga il proprietario a farlo, a meno che la norma non lo leghi al canone concordato.

Il canone “equivalente” è quello che, tassato al 10% o al 5%, lascia al proprietario lo stesso netto del canone libero tassato al 21%.

Il dato spiega perché le associazioni degli inquilini preferiscono la versione legata al concordato: lì il canone massimo è fissato dagli accordi territoriali, e lo sconto fiscale si trasforma più facilmente in affitti più bassi. Una cedolare ridotta su tutti i contratti lunghi rischierebbe invece di diventare soprattutto un regalo fiscale a chi affitta già. Il fisco, in questo caso, è come la pioggia su un campo: se non ci sono canali, l’acqua non arriva dove serve.

Chi ne beneficerebbe

• Piccoli proprietari con una o due case in affitto, oggi tassati al 21%.
• Chi affitta a canone concordato nei grandi comuni, che passerebbe dal 10% al 5%.
• Chi oggi affitta per brevi periodi e potrebbe tornare a contratti lunghi: il confronto tra le due scelte è nella guida su come affittare casa.
• Gli inquilini, solo se il taglio fiscale si traduce in canoni più bassi.

Per una famiglia in affitto, gli altri fronti della manovra contano quanto questo: il netto in busta paga con l’IRPEF 2027, gli aumenti contrattuali al 5% e, per i più giovani, la no tax area under 35.

Quando potrebbe partire

Se entrerà nella manovra, la nuova aliquota partirebbe dal 2027, con il primo pagamento ridotto a giugno 2028. La cedolare si paga infatti con saldo e acconti come l’IRPEF: le date sono nel nostro calendario fiscale 2027.

Il disegno di legge di bilancio è atteso in Parlamento dopo il 20 ottobre, e le misure sulla casa potrebbero arrivare anche con un emendamento. Verba volant, scripta manent: finché la percentuale non compare nel testo approvato, conviene continuare a fare i conti con il 21% e il 10%.

La nostra serie sul fisco 2027 di partite IVA e famiglie

Domande frequenti

La cedolare secca al 5% sugli affitti lunghi è approvata?

No, a metà ottobre 2026 è solo un’ipotesi allo studio per la manovra 2027. Non ci sono ancora testo, durata minima del contratto né stima del costo.

Quanto si risparmierebbe con la cedolare al 5%?

Il 16% del canone annuo rispetto alla cedolare al 21%. Su un affitto da 800 euro al mese sono 1.536 euro di tasse in meno l’anno; rispetto al concordato al 10%, il risparmio è di 480 euro.

Oggi quanto si paga di cedolare secca?

Il 21% sul canone libero e il 10% sul canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa. Negli altri comuni il concordato è tassato al 21%. La cedolare sostituisce IRPEF, addizionali, registro e bollo.

La cedolare al 5% varrebbe per gli affitti brevi?

No, l’ipotesi riguarda solo i contratti di lunga durata. Gli affitti brevi restano tassati al 21% sul primo immobile e al 26% dal secondo.

Con la cedolare al 5% gli affitti scenderebbero?

Potrebbero, ma non automaticamente. Il proprietario potrebbe ridurre il canone del 16,8% senza perdere netto; l’effetto è più probabile se l’agevolazione è legata al canone concordato.

Fonti e avvertenze

Le regole vigenti della cedolare secca sono quelle illustrate dall’Agenzia delle Entrate. Lo stato della proposta è aggiornato al 19 ottobre 2026 sulla base del Documento programmatico di bilancio del Ministero dell’Economia e delle Finanze e delle ricostruzioni di stampa. I calcoli sono stime editoriali con ipotesi dichiarate e non considerano spese, sfitti e morosità: per la tua situazione conviene il parere di un professionista.