«Abbiamo ancora un anno di legislatura prima delle elezioni politiche del 2027. Non sprechiamolo». Rossano Massai, presidente di Ance Toscana, l’associazione dei costruttori edili, lancia un appello al Governo e al Parlamento: mettere mano subito alle norme che regolano l’attività edilizia, per consentire al settore di affrontare la fine della stagione del Pnrr. Due le priorità indicate dal rappresentante dei costruttori: l’approvazione del nuovo Testo unico dell’edilizia e la revisione del decreto ministeriale 1444 del 1968, che disciplina distanze, densità e standard urbanistici. Norme concepite per un’Italia che costruiva nuove città, mentre oggi la sfida è intervenire sul patrimonio esistente.
Il Pnrr si avvia alla conclusione. Che cosa succederà al settore delle costruzioni in Toscana?
«Stiamo ancora beneficiando dell’onda lunga del Pnrr, che durerà per un po’. In Toscana siamo stati bravi, sono stati realizzati molti interventi, anche da parte dei Comuni. Ma già da qualche mese i bandi pubblici stanno diminuendo molto. Il Pnrr è finito e dobbiamo porci il problema di quello che verrà dopo».
L’edilizia privata può compensare la riduzione degli investimenti pubblici?
«Il settore privato soffre per le rigidità normative. Non possiamo pensare di continuare a occupare nuovo suolo. Ci sono soltanto alcune lottizzazioni in fase di completamento, per il resto bisogna intervenire sull’esistente. Ma farlo oggi è estremamente complicato. Abbiamo una legge urbanistica nazionale del 1942 e un decreto ministeriale del 1968: erano norme pensate per l’ampliamento delle città, non per intervenire nel tessuto urbano consolidato».
È per questo che chiede un intervento immediato al Parlamento?
«Abbiamo le elezioni politiche nel 2027, quindi abbiamo ancora un anno di legislatura. Non sprechiamolo. Abbiamo già perso mesi per la legge elettorale. Ci sono almeno due cose che possiamo fare subito: approvare il nuovo Testo unico dell’edilizia e modificare il decreto ministeriale 1444 del 1968. Il Testo unico è pronto, è in commissione, ma non viene mandato avanti perché ci sono altre priorità. Eppure servirebbe tantissimo, anche per risolvere i numerosi contenziosi tra Stato e Regioni».
Perché considera così importante modificare il decreto del 1968?
«Perché prevede limiti e standard che rispondevano alle esigenze urbanistiche di allora. Oggi dobbiamo fare rigenerazione urbana. Sono stanco di partecipare a convegni sulla rigenerazione: bisogna cominciare a farla davvero, intervenendo non soltanto sugli edifici, ma anche sul contesto in cui si trovano».
Può fare un esempio concreto?
«Immaginiamo una porzione di città con due fabbricati di tre piani e spazi pubblici ormai deteriorati. Potremmo realizzare un edificio di otto piani, liberare superficie a terra, creare aree permeabili e nuovi spazi verdi. Sarebbe un intervento che migliora anche la qualità urbana. Ma oggi ci sono vincoli normativi che non consentono di farlo. Sono paletti invalicabili».
Intanto il Governo ha varato il Piano Casa. Può rappresentare una risposta all’emergenza abitativa?
«L’emergenza casa riguarda ormai tutti i ceti. Il Piano Casa è stato fatto, ma presenta diversi problemi. Le risorse del primo pilastro, destinate al recupero degli immobili pubblici non utilizzati, sono quelle che sono. Il terzo pilastro, invece, presenta un problema di sostenibilità economica degli interventi».
Quale?
«Il meccanismo prevede che almeno il 70% dell’investimento sia destinato all’edilizia convenzionata, con prezzi o canoni inferiori di almeno il 33% rispetto ai valori di mercato e un vincolo di trent’anni. Soltanto il restante 30% può essere destinato al mercato libero e deve contribuire a rendere sostenibile l’intera operazione. Secondo i calcoli di Ance nazionale, soltanto Milano presenta valori immobiliari tali da consentire questo equilibrio economico. Già a Roma e Firenze i conti non tornano. Il risultato è che abbiamo un Piano Casa che non sta partendo, o che partirà molto lentamente».
Il Piano Casa prevede anche il ricorso a commissari.
«Ed è significativo: servono i commissari proprio perché con le normative attuali non si riesce a realizzare gli interventi. È la dimostrazione che bisogna cambiare le regole, invece di continuare a introdurre deroghe per superarle».
In Toscana, però, c’è anche la legge urbanistica regionale 65 del 2014. Non andrebbe modificata?
«Certamente. Ma se non risolviamo prima i problemi a monte, a livello nazionale, il settore non riparte. Anche la legge regionale va adeguata ai tempi. Oggi tutto cambia molto più velocemente, mentre gli strumenti di pianificazione comunale richiedono cinque, sette, anche dieci anni. Non è più ammissibile».
Quale modifica proporrebbe alla Regione?
«Vorrei norme più elastiche e procedure più veloci. Per esempio, se un privato presenta un progetto che richiede una variante urbanistica, dovrebbero esserci tempi certi entro i quali la variante deve essere esaminata. Oggi possono passare due o tre anni e nel frattempo il progetto è già diventato vecchio. Andrebbe rivisto anche il Piano di indirizzo territoriale. Il confronto con la Regione sulla semplificazione è aperto».
Un altro problema per le imprese è l’aumento dei costi dei materiali. Quanto pesa oggi?
«Pesa tantissimo. Il gasolio, il tondino per cemento armato: molti materiali e prodotti sono aumentati notevolmente. Il problema è particolarmente grave negli appalti pubblici, perché i prezzi sulla base dei quali vengono aggiudicati i lavori non sono più quelli reali dopo sei mesi. Come imprese, a livello nazionale, avanziamo dallo Stato circa due miliardi di euro per il caro materiali relativo al 2024 e al 2025. Ci sono aziende che devono ricevere milioni di euro. E se non finiscono le guerre, questi rincari rischiano di diventare strutturali».
Con meno risorse pubbliche, il partenariato pubblico-privato può diventare una strada obbligata?
«Dovrebbe essere il futuro. Lo vedo soprattutto nell’edilizia verticale, ma anche nelle infrastrutture. Ci sono però questioni da risolvere, come gli effetti della sentenza europea che ha escluso il diritto di prelazione del promotore, rendendo meno incentivante il project financing. Stiamo valutando le conseguenze. Come Ance Toscana siamo favorevoli a questo strumento e abbiamo anche elaborato una proposta concreta per Sollicciano».
Di che cosa si tratta?
«Abbiamo proposto un project financing per realizzare un carcere di Sollicciano, a Firenze, nuovo e più grande, con il 60% di risorse private e il 40% pubbliche. L’investimento privato verrebbe remunerato attraverso la gestione di servizi a pagamento, come mense e altri locali. È un esempio di quello che si potrebbe fare. Naturalmente servono professionalità adeguate, sia nelle imprese sia negli enti pubblici».
Veniamo alla Fi-Pi-Li. Lei aveva espresso forti perplessità su Toscana Strade. Dopo il confronto con la Regione ha cambiato idea?
«Abbiamo incontrato l’assessore Boni e il suo staff e abbiamo discusso anche di Toscana Strade. Quella strada ha bisogno di interventi ed è stata gestita da più enti. Se viene costituita una società con professionalità adeguate, snella, capace di trovare finanziamenti, far approvare rapidamente i progetti, bandire gli appalti e seguire i lavori, allora è un fatto positivo. Se invece si crea un carrozzone, non serve a nulla».
Resta la vostra contrarietà all’esecuzione diretta dei lavori da parte della società pubblica?
«Da quanto ci risulta, gli interventi in house dovrebbero riguardare soltanto le urgenze, mentre i lavori strutturali saranno affidati alle imprese attraverso gli appalti. È così che deve essere. I lavori eseguiti in house costano molto di più e procedono meno velocemente. Su questo saremo molto attenti e vigili».
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