Il patto generazionale rotto. Perché la casa deve diventare un bene pubblico europeo

A Roma il ministro degli Affari europei Tommaso Foti dice alla Camera che il nuovo regolamento europeo sugli affitti brevi «minaccia la proprietà privata e il turismo», e annuncia battaglia per farsi esentare. A Madrid centinaia di persone si radunano sotto casa di Maricarmen Abascal, 87 anni, per provare a impedire uno sfratto arrivato dopo quasi sette anni di causa, poi, non potendoselo permettere, le aveva più che triplicato l’affitto. Intanto, proteste con motivazioni simili si diffondono in tutta Europa, Italia compresa.

Non sono fatti di cronaca isolati. Sono la stessa frattura che attraversa l’intero continente, e che nessuno dei 27 Stati membri può ricomporre da solo: da un lato un patrimonio immobiliare storico — spesso ereditato o consolidato in decenni passati — che non risponde più alle dinamiche odierne; dall’altro una generazione intera che resta fuori dal mercato, ostaggio di affitti brevi, fondi d’investimento globali e prezzi impazziti. Il caso di Madrid, in particolare, apre un fronte — quello della finanziarizzazione della casa — che merita un pezzo a parte e a cui torneremo. Ma prima viene un problema ancora più insidioso, un problema che riguarda tutti, non solo chi finisce nelle carte di un fondo immobiliare: chi possiede oggi le case d’Europa, e perché sempre meno spesso sono i suoi abitanti più giovani.

Le case vuote non sono un problema nazionale, sono un paradosso europeo

Se il problema fosse solo la scarsità di mattoni, l’Europa l’avrebbe già risolto da sola. In media l’11,8% delle abitazioni nell’Unione risulta vuoto o sotto-utilizzato; in Italia, il paese col record continentale, si arriva al 24-27%, quasi 9,6 milioni di unità — il triplo della Francia, sei volte la Germania [1]. Il dato più interessante, però, è un altro: secondo Eurostat, una persona su tre in Europa vive in un’abitazione con camere da letto libere [2], e gli over 65 hanno una probabilità superiore di circa il 50% rispetto agli adulti in età lavorativa di vivere in una casa più grande di quanto serva loro [3] — spesso la stessa in cui hanno cresciuto figli ormai andati via da anni. Nello stesso momento, altrove nello stesso continente, famiglie giovani si accalcano in stanze troppo piccole o restano a casa dei genitori perché non trovano nulla di adeguato al prezzo che possono permettersi.

È un problema di redistribuzione generazionale e territoriale del patrimonio esistente, non di produzione di nuovo patrimonio. Costruire nuove case nelle stesse città attrattive, senza toccare questo meccanismo, rischia di aggiungere altro patrimonio allo stesso gioco, risucchiato dalla stessa logica di rendita che ha già escluso chi ci abita oggi. E comunque, anche quando funziona, l’effetto «a cascata» della nuova offerta sui prezzi più bassi richiede anni: si stimano cali dei canoni attorno al 5% dopo quattro anni da una nuova costruzione, e solo del 20% dopo vent’anni [4]. Un orizzonte incompatibile con chi cerca casa adesso, non nel 2046.

Aggiungere cemento a un patrimonio già sovrabbondante, senza toccare chi lo trattiene fuori mercato, rischia di essere un modo elegante per non affrontare la vera domanda: di chi sono, oggi, le case d’Europa, e perché restano dove sono.

La casa immobile

Il primo dato da guardare non è quante persone hanno casa, ma chi ce l’ha. In Italia l’81,6% delle famiglie vive in una casa di proprietà, ma tra gli over 65 la quota sfiora il 91%, mentre i giovani lasciano la casa dei genitori mediamente a 30 anni, più tardi rispetto alla media europea (la media UE è 26,3) [5]. Nel 2024 il 12,4% delle famiglie italiane con meno di 34 anni destinava oltre il 30% del reddito alla casa: quasi quattro volte la quota degli over 65 nella stessa condizione, ferma al 3,2%.

Non è un’anomalia italiana: è la fotografia dell’intero continente. In Irlanda l’80% degli over 40 possiede un’abitazione, contro appena un terzo degli under 40 [6]. In Spagna, dove la crisi è ancora più netta, la quota di proprietari under 35 è crollata dal 69% del 2011 al 36% del 2020, mentre tra gli over 60 è rimasta stabile intorno all’85%. Gli studi che confrontano più paesi europei confermano lo stesso schema ovunque: il tasso di proprietà complessivo resta stabile — ed è quello che i governi citano per rassicurare l’opinione pubblica — solo perché la popolazione invecchia e gli anziani restano proprietari; ma tra i giovani, a parità di età, possedere una casa è diventato molto più difficile che per la generazione dei loro genitori.

Il costo di questo slittamento si misura in euro, non solo in anni: dal 2010 i prezzi delle case in Europa sono saliti in media del 52%, gli affitti del 25% [7], mentre la FEANTSA (Federazione europea delle organizzazioni per i senzatetto) stima in quasi 1,3 milioni le persone senza dimora nel continente [8] — un record, raggiunto per giunta in anni in cui la popolazione di diversi Stati membri, Italia compresa, è diminuita. È il paradosso più scomodo dell’intero dossier: l’Europa non ha meno case di prima, ne ha relativamente di più per abitante. Semplicemente, non sono nelle mani di chi ne avrebbe bisogno ora.

La trappola della sovranità nazionale

È proprio qui che la ricerca di una «clausola nazionale» — invocata dal governo italiano per sottrarsi al regolamento sugli affitti brevi — mostra il suo limite. Se il problema è distributivo, la domanda giusta non è «quante case servono», ma «chi ha davvero gli strumenti per cambiare la distribuzione». E la risposta nazionale, da sola, fatica non perché uno Stato non potrebbe in teoria intervenire, ma perché in pratica resta schiacciato da interessi consolidati (proprietari, rendita, mercato immobiliare) che pesano di più nella politica locale che in quella europea.

È esattamente qui che un approccio federalista offre qualcosa che la somma di 27 politiche nazionali non offre:

• Soglie e obiettivi comuni, non un’unica ricetta. L’Unione non deve dire a Roma o a Madrid come tassare una casa vuota. Può però fare ciò che ha già iniziato a fare con il regolamento sugli affitti brevi: definire criteri comuni per individuare quando un territorio è «a tensione abitativa» o quando una quota di patrimonio inutilizzato è sistemica e non fisiologica. Un tetto comune, fissato a livello europeo, sposta la soglia di ciò che è politicamente accettabile lasciare irrisolto in ogni singolo paese — la stessa soglia che il governo italiano sta provando ad abbassare chiedendo l’esenzione.

• Una capacità di investimento che nessun bilancio nazionale ha da solo. Interventi come studentati pubblici, rigenerazione dello stock vuoto nelle periferie o strumenti di mobilità abitativa per gli anziani costano, e pesano soprattutto nei paesi con debito pubblico alto e margini di bilancio stretti — cioè, non a caso, spesso gli stessi paesi con la crisi abitativa più acuta. Una capacità di investimento comune, tramite strumenti come la Banca Europea per gli Investimenti, permette di finanziare questi interventi a condizioni che un singolo Stato indebitato non otterrebbe da solo sul mercato.

• Uno scambio di soluzioni, non ventisette esperimenti isolati. Ogni paese europeo sta già sperimentando qualcosa: chi un fondo per la locazione sociale, chi un incentivo alla mobilità degli anziani, chi un piano di studentati pubblici. Senza un coordinamento europeo che raccolga, misuri e confronti questi esperimenti, ogni Stato riparte da zero, rischiando di ripetere gli stessi errori già commessi altrove.

• Una rappresentanza che nessun parlamento nazionale, da solo, può dare. La generazione più colpita da questo squilibrio è anche la più mobile: studia in un paese, lavora in un altro, e si aspetta di poterlo fare — è la promessa stessa dei Trattati. Ma proprio per questo non pesa granché in nessun singolo parlamento nazionale, dove la maggioranza elettorale resta quella, più stabile e più anziana, dei proprietari già garantiti. Solo a un livello che rappresenti i cittadini europei come tali, e non come sottoinsiemi di 27 elettorati separati, questa generazione trova un peso politico proporzionato al problema che vive.

Questa logica vale, con un’urgenza persino maggiore, per il secondo fenomeno accennato in apertura: quello dei fondi immobiliari e delle piattaforme di affitti brevi, capitali che per definizione non si fermano ai confini nazionali e che nessuno Stato, da solo, può davvero contenere.

La casa come bene pubblico europeo

Senza interventi di questo tipo le regole resteranno scritte da una maggioranza di proprietari — in gran parte anziani, in gran parte già garantiti — su un problema che riguarda soprattutto chi non ha ancora abbastanza voti, abbastanza patrimonio o abbastanza anni per farsi ascoltare nelle stanze giuste.

Trattare la casa come un bene pubblico europeo non significa uniformare regole che restano, giustamente, diverse da un paese all’altro: significa riconoscere che un patrimonio abitativo enorme, già costruito, distribuito in modo sempre più disallineato rispetto a chi ne avrebbe bisogno, è un problema che si presenta con la stessa struttura in tutto il continente. E che un continente capace di affrontarlo insieme lo risolve prima, meglio e a costi più bassi di ventisette Stati che ci provano ciascuno per conto proprio.