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Tra le componenti del grande rialzo del costo della vita registrato dal 2021 e tra i punti del manifesto di “Italia in Piazza”, l’organizzazione dietro le manifestazioni contro il carovita dello scorso fine settimana, c’è anche l’aumento dei prezzi delle case. È un problema che deriva non solo dagli aumenti dei prezzi di vendita e dei canoni d’affitto in sé, ma anche dal fatto che i redditi a disposizione per pagarli non sono aumentati in misura adeguata. Il risultato è che in diverse parti d’Italia il costo della casa è diventato difficile da sostenere per chi ha uno stipendio nella norma.
Il problema dei redditi si vede bene facendo il confronto con i grandi paesi europei, che stanno facendo i conti con aumenti molto superiori del costo delle case. Rispetto a dieci anni fa, comprare casa nell’Unione Europea costa in media il 65 per cento in più, e prenderne una in affitto il 22,8 per cento in più.
Paragonando il mercato immobiliare italiano con quello degli altri grandi paesi europei, si vede che in Italia i prezzi e gli affitti delle case sono aumentati meno della media europea. In Italia comprare una casa oggi costa il 21 per cento in più rispetto a dieci anni fa, un terzo dell’aumento medio europeo e più basso di Francia, Germania e Spagna. Rispetto a quanto avvenuto negli altri paesi l’aumento del prezzo delle case è cominciato solo dopo la pandemia, mentre altrove la tendenza era già avviata.
I canoni d’affitto sono più alti del 15 per cento rispetto al 2016, anche in questo caso con un aumento minore della media europea ma superiore a quanto registrato in Francia.
Ma se il costo delle case, sia in vendita che in affitto, è aumentato meno che altrove, come mai il problema è così sentito in Italia? Le ragioni hanno tutte a che vedere con i redditi.
La prima è che l’Italia ha un problema decennale di stipendi mediamente molto bassi, che crescono poco esattamente come cresce poco l’economia italiana. Negli stessi dieci anni in cui il prezzo delle case e i canoni di affitto aumentavano del 21 e del 15 per cento, i redditi in media sono sì aumentati del 23 per cento circa (dato nominale dalle dichiarazioni dei redditi del 2025, che però non tiene conto dell’inflazione), ma partivano da un livello già basso e già insufficiente.
Se poi si considera il costo della vita, cioè quello che si può effettivamente fare e comprare col proprio reddito, tra i quattro paesi considerati l’Italia è quello in cui i redditi reali (quelli che tengono conto dell’inflazione) non hanno ancora recuperato i livelli della crisi del 2008. E se si allarga il periodo preso in considerazione, rispetto al 1990 in Italia i redditi reali sono persino più bassi.
Il dato nazionale sui prezzi delle case e sugli affitti è una media, e dunque sottostima molto gli aumenti di prezzi e affitti nelle grandi città, dove il divario con gli stipendi è ancora più grande.
Secondo i dati del portale di annunci Immobiliare.it, che aiuta a farsi un’idea di cosa si trova in giro, a Milano tra il 2018 e il 2024 il prezzo delle case in vendita è aumentato del 41 per cento e i canoni di affitto del 27 per cento; nello stesso periodo di tempo i redditi dichiarati sono aumentati del 16,7 per cento. Le cose sono andate così anche in altre grandi città italiane.
Uno studio del think tank Tortuga ha elaborato un indice di accessibilità immobiliare per le zone di diverse città italiane: misura quanta parte del reddito medio serve per comprare una casa nei comuni italiani. Di solito un rapporto giudicato sostenibile è che la rata del mutuo non superi il 30 per cento del reddito disponibile. Lo studio risale al 2022, con redditi inferiori a oggi ma anche prezzi delle case inferiori a oggi, e soprattutto tassi di interesse sui mutui più bassi. È del tutto plausibile che oggi le cose siano dunque peggiori.
Secondo lo studio, a Milano nel 40 per cento dei quartieri il rapporto tra rata del mutuo e reddito medio supera questa soglia, a Bologna il 47 per cento, a Roma il 43 per cento, e a Napoli il 60 per cento. Napoli è la grande città con la maggiore incidenza del costo del mutuo sul reddito medio. Lo studio calcola che il centro delle grandi città è del tutto inaccessibile alle famiglie medie.
Qui sotto c’è una mappa di Milano da cui si vede che le zone all’interno della prima circonvallazione hanno tutte un rapporto superiore al 60 per cento; le cose migliorano se si allarga alla seconda cerchia, dove il rapporto scende tra il 40 e il 50 per cento; oltre la circonvallazione esterna invece il rapporto scende anche sotto al 30 per cento.
Nel centro storico di Napoli e nella zona residenziale di Posillipo il rapporto è persino superiore alle aree prestigiose di altre grandi città, per esempio quella di piazza Duomo a Milano e Villa Borghese a Roma.
La mappa qui sotto mostra lo stesso indice comune per comune in tutta Italia. I dati sono da prendere però con cautela. Ci sono 35 comuni in cui il dato supera il 100 per cento, come a Orta San Giulio, in provincia di Novara, dove arriva al 245 per cento, e Anacapri, in provincia di Napoli, al 212. Quasi tutti sono località turistiche o di seconde case, dove l’indice è gonfiato dai prezzi che seguono la domanda di turisti e acquirenti esterni, messi a rapporto con i redditi dei residenti, che non reggono il confronto. C’è anche qualche piccolo comune del Sud, dove il valore alto dipende probabilmente da pochi annunci e redditi bassi.
I dati mostrati qui sopra riguardano solo l’acquisto, che però è una scelta che non tutti possono fare e che in realtà è diventata sempre più proibitiva, sia perché all’aumentare del valore delle case servono anticipi sempre più importanti sia perché l’aumento del costo dei mutui rende più difficile l’accesso al credito, soprattutto per chi ha redditi medi e bassi.
Anche per queste ragioni l’affitto è diventato molto più comune e ben più di una scelta che di norma è transitoria in Italia, un paese culturalmente assai propenso all’acquisto della casa. Anche questo ricorso sempre maggiore all’affitto è una causa dell’aumento dei canoni di questi ultimi anni.
Questo però ha reso la situazione sempre più insostenibile soprattutto per chi può solamente stare in affitto.
Secondo dati di Eurostat, l’ufficio statistico dell’Unione Europea, in Italia nel 2025 il 22,3 per cento delle persone in affitto a canoni di mercato spende più del 40 per cento del reddito per la casa. Il dato italiano è sopra la media europea, che è del 18,6 per cento, e anche superiore a quello della Germania (13,2) e della Francia (18,7); solo in Spagna le cose vanno peggio (26,8 per cento). Il dato italiano è anche in salita: era al 19,4 per cento nel 2024 e l’Italia è stato l’unico tra i grandi paesi a peggiorare nell’ultimo anno.
Secondo l’Istat tra le famiglie in affitto la povertà assoluta è intorno al 21 per cento, contro il 4,5 di quelle in casa di proprietà. Circa un milione di famiglie povere vive in affitto: quasi la metà di tutte le famiglie povere.
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