Se affittare a lungo termine significa esporsi a morosità, sfratti e tempi incerti, limitare l’affitto turistico senza intervenire sul rischio residenziale rischia di produrre l’effetto opposto
Di Simone Margheri
A Firenze gli appartamenti destinati alle locazioni turistiche registrate sono 16.906, pari al 56% dei posti letto complessivi della città. È il dato citato dalla sindaca Sara Funaro sulla base dello studio del dipartimento Memotef della Sapienza e dell’Ufficio Statistica del Comune, presentato alla fine di maggio 2026. Gli alloggi di edilizia residenziale pubblica sono invece circa 8mila. Il rapporto è quindi superiore a due a uno. Funaro utilizza questo dato per sostenere la necessità di nuove regole sugli affitti brevi, estendendo i limiti anche oltre l’area Unesco. È una scelta politica legittima. Ma prima di concludere che il problema siano gli appartamenti destinati ai turisti, sarebbe utile porsi una domanda molto semplice: perché un proprietario dovrebbe preferire un affitto breve quando potrebbe avere un inquilino stabile per anni? La risposta non è necessariamente la speculazione. È il rischio.
Un appartamento è un investimento, cioè un capitale. Chi lo possiede confronta inevitabilmente rendimento e rischio. Se decide di affittarlo a medio-lungo termine deve mettere in conto la possibilità che l’inquilino smetta di pagare, che si renda necessario ricorrere al giudice, che l’esecuzione dello sfratto richieda tempo e che, nel frattempo, il proprietario continui a sostenere imposte, spese condominiali, manutenzione e costi legali. Il proprietario, quindi, non guarda soltanto a quanto incasserà. Guarda a quanto gli resterà effettivamente alla fine. Facciamo un esempio semplice: un appartamento affittato a 900 euro al mese produce sulla carta 10.800 euro lordi all’anno. Ma se l’inquilino diventa moroso e il proprietario impiega mesi, oppure più di un anno, per rientrare materialmente in possesso dell’immobile, quel rendimento teorico cambia radicalmente. E qui non servono impressioni o slogan: esistono dati. Secondo il report di idealista/news sui tempi degli sfratti nelle diverse città italiane, aggiornato a maggio 2026, il Tribunale di Firenze presenta livelli di efficienza medio-alti rispetto ad altre realtà italiane. Quando la procedura procede senza particolari ostacoli, la liberazione dell’immobile avviene generalmente entro 8-10 mesi dall’avvio dell’azione legale. A Roma si arriva invece a 14-16 mesi. A Firenze, secondo il report, il problema non sarebbe tanto la velocità del tribunale nel convalidare lo sfratto, quanto le difficoltà logistiche legate all’esecuzione materiale, soprattutto nel centro storico. Ma anche otto o dieci mesi rappresentano un periodo significativo per chi possiede un immobile che non produce più reddito. E quello è lo scenario relativamente favorevole. Quando l’inquilino non collabora, i tempi possono allungarsi molto. A livello nazionale, gli ultimi dati del Ministero dell’Interno relativi al 2024 indicano 40.158 richieste di esecuzione di sfratto, in aumento dell’1,99% rispetto al 2023. Il 75% è riconducibile alla morosità, che rimane di gran lunga la causa principale. C’è poi un altro dato interessante: gli sfratti per motivi diversi dalla morosità, cioè quelli collegati anche alla volontà del proprietario di rientrare nella disponibilità dell’immobile, sono passati da 8.671 nel 2023 a 10.117 nel 2024: quasi il 15% in più. Tra le ragioni di questa dinamica, gli osservatori sindacali che seguono il fenomeno indicano anche la maggiore attrattività degli affitti brevi.
A Firenze non è soltanto teoria. La cronaca offre anche casi concreti. L’avvocata Gea Mostardini ha raccontato a La Nazione, nel settembre 2025, di avere impiegato quasi cinque anni e affrontato quindici tentativi di sfratto per tornare in possesso di un appartamento affittato a una coppia poi diventata morosa. In più occasioni l’esecuzione sarebbe stata rinviata anche per la presenza di un figlio minore. In via Passavanti, alle Cure, un altro tentativo di sfratto è andato a vuoto per l’ottava volta nel febbraio 2025. La proprietaria ha denunciato pubblicamente migliaia di euro di canoni non incassati. Non significa che questi siano casi rappresentativi della normalità. Sarebbe scorretto sostenerlo. Ma dimostrano che il rischio non è inventato. Ed è proprio la percezione del rischio a influenzare le decisioni economiche. Quando un investimento diventa più rischioso, una parte degli investitori si ritira oppure cerca alternative. Se l’affitto residenziale diventa più incerto e contemporaneamente l’affitto turistico offre maggiore flessibilità e un controllo più immediato sull’immobile, è perfettamente prevedibile che una parte dei proprietari scelga la seconda strada. Non perché abbia qualcosa contro gli inquilini. Non perché voglia necessariamente speculare. Semplicemente perché cerca di proteggere il proprio investimento. La differenza fondamentale è questa: nel contratto residenziale il proprietario affida il proprio immobile a un unico conduttore per un periodo lungo. Nell’affitto breve il rapporto con l’utilizzatore viene continuamente rinnovato. Il proprietario mantiene quindi una maggiore possibilità di cambiare destinazione all’immobile e di rientrarne rapidamente in possesso. Questa differenza ha un valore economico. Ed è proprio per questo che una politica che interviene sugli affitti brevi senza affrontare contemporaneamente il rischio dell’affitto residenziale rischia di produrre un effetto contrario a quello dichiarato. Si può limitare l’affitto turistico. Ma se non si rende più conveniente quello residenziale, il proprietario ha altre possibilità: vendere, lasciare l’immobile vuoto oppure non offrirlo più sul mercato tradizionale. E meno offerta, a fronte della stessa domanda, significa inevitabilmente maggiore pressione sui prezzi.
A Firenze c’è poi un altro elemento che merita una discussione seria: il patrimonio pubblico inutilizzato. I dati più aggiornati, ottenuti dalla consigliera comunale Cecilia Del Re attraverso un accesso agli atti, indicano 794 alloggi ERP vuoti nell’ottobre 2024. Grazie al piano straordinario di ristrutturazione erano scesi a circa 620 nel novembre 2025. Tra maggio e giugno 2026 sono però risaliti a 837, dei quali 758 ancora da ristrutturare. Nel solo 2025, secondo i dati citati, il Comune avrebbe speso circa 605mila euro per sorveglianza e messa in sicurezza degli alloggi vuoti. Parliamo di quasi il 10% dell’intero patrimonio pubblico residenziale cittadino. Se una parte consistente degli alloggi destinati per definizione all’abitazione non riesce a essere recuperata e assegnata rapidamente, nonostante piani straordinari e risorse pubbliche, è difficile sostenere che l’emergenza abitativa possa essere spiegata soltanto con la presenza di Airbnb. Il problema della casa è evidentemente più complesso.
Il turismo a Firenze continua intanto a crescere. Secondo i dati del Centro Studi Turistici sull’Osservatorio Turistico Regionale, nel 2025 la città ha registrato oltre 4,7 milioni di arrivi, il 10,2% in più rispetto al 2024, e 11,5 milioni di presenze, in crescita dell’11,1%. Le locazioni turistiche rimangono la tipologia ricettiva più diffusa, con circa il 56% dei posti letto complessivi. Rispetto al 2024, l’offerta ricettiva è aumentata di 643 nuove strutture. Anche il monitoraggio di Inside Airbnb segnala una crescita degli annunci online: dai 10.867 del 2023 ai 12.211 del 2026, con l’85% concentrato nel centro storico. La domanda turistica, quindi, non è teorica. Esiste. E quando una domanda cresce, il mercato tende naturalmente a cercare un’offerta in grado di soddisfarla. La questione politica non dovrebbe perciò essere semplicemente: “Come eliminiamo gli affitti brevi?”. Dovrebbe essere: come facciamo convivere turismo e residenza senza penalizzare né l’uno né l’altra?
Il punto politico più scomodo è che la sinistra fiorentina sembra puntare soprattutto sulla regolamentazione dell’offerta turistica. Dopo la sentenza del Tar Toscana del 14 maggio 2026, che ha respinto i 19 ricorsi presentati contro il regolamento comunale, Palazzo Vecchio ha annunciato l’estensione dei limiti a nuove zone, per un totale di oltre 100mila abitazioni interessate nelle aree A1, A3 e A4. Ma la domanda rimane: che cosa si sta facendo, contemporaneamente, per rendere più conveniente e sicuro l’affitto residenziale? Perché il mercato non funziona sulla base delle intenzioni politiche. Funziona sulla base degli incentivi. Se affittare a lungo termine comporta un rendimento potenzialmente inferiore e un rischio giuridico maggiore, mentre l’affitto breve consente maggiore flessibilità e controllo sull’immobile, non è necessario immaginare alcun complotto immobiliare per capire perché alcuni proprietari scelgano la seconda soluzione. Basta la matematica.
E c’è un precedente che dovrebbe far riflettere. Nel giugno 2023, davanti all’ex hotel Astor, l’allora sindaco Dario Nardella rivendicò i 62 sgomberi effettuati dalla sua amministrazione, definendoli “uno ogni 50 giorni”. Nardella aveva ragione su un principio fondamentale: non può esserci accoglienza senza legalità. Ma lo stesso principio dovrebbe valere anche per il mercato degli affitti. Un proprietario che mette sul mercato il proprio capitale deve avere una ragionevole certezza di poter tornare in possesso dell’immobile quando il contratto viene violato. Questo non significa lasciare senza tutela chi è realmente in difficoltà. La morosità incolpevole esiste e va affrontata con strumenti pubblici, contributi e politiche sociali. Ma c’è una differenza sostanziale tra aiutare una famiglia che ha perso il lavoro e non riesce più a pagare e costruire un sistema nel quale il costo economico di una morosità finisca per ricadere per periodi molto lunghi quasi esclusivamente sul proprietario. Nel primo caso c’è una politica sociale. Nel secondo si crea un incentivo a non affittare.
Gli affitti brevi sono il sintomo, non necessariamente la causa. I 16.906 appartamenti citati dal Comune — o i circa 17mila utilizzati nel dibattito politico — sono certamente un numero importante. Ma bisogna anche distinguere tra immobili registrati, immobili effettivamente disponibili sul mercato turistico e immobili che potrebbero realisticamente essere riportati alla locazione residenziale. Non è detto che tutti quei 17mila appartamenti siano la causa dell’emergenza abitativa. Potrebbero essere, almeno in parte, anche il sintomo di un mercato residenziale che molti proprietari considerano troppo rischioso, rigido e poco prevedibile.
Ed è proprio qui che dovrebbe concentrarsi una politica abitativa seria. Se davvero si vuole riportare una parte di quegli immobili verso il mercato della residenza, la domanda non dovrebbe essere soltanto: “Come vietiamo o limitiamo gli affitti brevi?”. Dovrebbe essere: “Come rendiamo nuovamente conveniente, sicuro e prevedibile affittare una casa a una famiglia?”
Perché se la risposta è soltanto un’altra norma, un altro vincolo e un’altra procedura, il rischio è molto concreto: domani Firenze potrebbe avere meno affitti brevi, ma non necessariamente più case disponibili per i residenti. E a quel punto Palazzo Vecchio avrebbe semplicemente regolamentato il problema. Senza averlo risolto.
Originariamente pubblicato su Ad Hoc News il 15 Settembre 2026
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