L’evoluzione della Banca dati delle strutture ricettive mette a disposizione di Agenzia delle Entrate, Guardia di Finanza e forze di polizia mappe, geolocalizzazione e indicatori di rischio. A Firenze, intanto, il Comune usa il web scraping per confrontare gli annunci online con le autorizzazioni. Il mercato degli affitti turistici entra così in una fase nella quale la disponibilità di dati incrociati diventa una leva centrale per i controlli.
Dalla mappa degli affitti al cruscotto del Fisco
Gli affitti brevi stanno diventando un mercato sempre più difficile da “nascondere”. La novità non è tanto l’introduzione di un nuovo obbligo per i proprietari, quanto la possibilità per le amministrazioni di mettere finalmente insieme informazioni che fino a oggi erano distribuite tra banche dati diverse. Il passaggio decisivo è rappresentato da BDSR Lens, l’evoluzione della Banca dati delle strutture ricettive del ministero del Turismo: un sistema digitale che consente di localizzare gli immobili destinati alle locazioni turistiche e brevi, visualizzarne i dati identificativi e utilizzare gli indicatori di anomalia per orientare i controlli. Il ministero conferma che la piattaforma è accessibile a Regioni, Comuni, Polizie locali, Guardia di Finanza e agli altri soggetti istituzionalmente competenti.
La differenza rispetto al passato è sostanziale. Il controllo non parte più necessariamente da un’ispezione casuale o dalla segnalazione di un singolo caso, ma può partire da una mappa. L’operatore accede al territorio, individua gli immobili destinati all’ospitalità turistica e può verificare, per ciascuna struttura, il codice identificativo nazionale, la presenza dell’annuncio online, la denominazione commerciale, lo stato di utilizzo e le eventuali anomalie già rilevate. Il sistema permette inoltre di aggregare i dati e di leggere il fenomeno su scala territoriale, distinguendo tra strutture alberghiere, extralberghiere e alloggi privati destinati ai turisti. È un salto di qualità nella capacità di controllo, perché trasforma una galassia di singoli annunci in una fotografia digitale del mercato.
Il CIN diventa la chiave per aprire la porta dei controlli
Al centro di questa architettura c’è il Codice identificativo nazionale, il Cin, diventato obbligatorio dal 1° gennaio 2025 per le strutture turistico-ricettive e per gli immobili destinati alle locazioni brevi o turistiche. Il codice deve essere esposto all’esterno dello stabile e indicato negli annunci pubblicati online. La BDSR, che raccoglie le informazioni provenienti dalle Regioni e dalle Province autonome, associa a ogni struttura il relativo identificativo nazionale e costituisce quindi il punto di raccordo tra l’immobile fisico, l’attività turistica e la sua rappresentazione digitale.
La dimensione raggiunta dalla banca dati rende evidente perché il suo utilizzo sia diventato interessante anche per il Fisco. Nel giugno 2025 le strutture registrate erano già 660.469, con 578.606 Cin rilasciati, pari all’87,61% del totale; a fine 2025 Federalberghi indicava circa 700mila strutture registrate e circa 630mila codici rilasciati. A maggio 2026, secondo dati riportati nelle più recenti informazioni sulla BDSR, le strutture registrate erano salite oltre quota 715mila, mentre i Cin rilasciati avevano superato i 644mila, con una copertura superiore al 90%. Il database non è dunque più una semplice anagrafe amministrativa: è diventato una fotografia nazionale di un mercato che comprende centinaia di migliaia di immobili e attività.
Proprio per questo la mancanza del Cin può diventare un primo indicatore di rischio. Non significa automaticamente evasione, perché dietro un’anomalia possono esserci una pratica amministrativa ancora in corso, un dato da aggiornare o una situazione da verificare. Ma l’assenza dell’identificativo in presenza di un immobile pubblicizzato come struttura ricettiva o destinato a locazione breve può costituire un elemento sufficiente per indirizzare un controllo. E qui la banca dati diventa particolarmente interessante per l’Amministrazione finanziaria: un immobile individuato online può essere confrontato con la posizione amministrativa e, progressivamente, con le informazioni fiscali disponibili.
L’anomalia che interessa al Fisco non è soltanto fiscale
Il vero valore di BDSR Lens sta infatti nella possibilità di incrociare piani diversi. Una struttura può risultare priva del Cin, oppure non avere una pratica amministrativa obbligatoria a livello locale, come una Scia o una Cia, oppure ancora presentare caratteristiche che non coincidono con quelle risultanti negli archivi pubblici. Sono segnali differenti, ma possono convergere sullo stesso immobile e costruire un profilo di rischio più preciso.
La questione riguarda anche la concorrenza. Un’attività esercitata senza autorizzazioni e senza dichiarare correttamente i ricavi può praticare prezzi diversi rispetto a un’impresa che sostiene tutti i costi fiscali, amministrativi e di sicurezza previsti dalla legge. L’abusivismo, quindi, non produce soltanto un possibile danno erariale: può alterare il mercato e creare un vantaggio competitivo improprio nei confronti degli operatori regolari. È uno dei motivi per cui la nuova infrastruttura digitale interessa contemporaneamente Comuni, autorità fiscali e forze di polizia.
La stretta sui dati arriva peraltro in un momento nel quale i controlli fiscali stanno già aumentando. Secondo i dati riportati sulla base della Relazione sul rendiconto generale dello Stato 2025 della Corte dei conti, nel 2025 le segnalazioni al Fisco relative ai titolari di affitti brevi hanno riguardato circa 32mila soggetti, mentre sono stati attivati oltre 2mila atti di verifica. Nello stesso anno sono stati registrati 377 ravvedimenti operosi collegati agli atti istruttori delle Entrate.
L’altra arma è sul web: Firenze passa al setaccio gli annunci
Se BDSR Lens consente di guardare il territorio dall’alto, Firenze ha scelto di aggiungere un’altra tecnologia: il web scraping, cioè la raccolta automatizzata delle informazioni pubblicate online. Il Comune ha affidato nel novembre 2025 un servizio specifico per scandagliare gli annunci di locazioni turistiche brevi pubblicati sulle principali piattaforme di commercializzazione online. L’obiettivo è costruire una base informativa attraverso la quale confrontare ciò che viene pubblicizzato sul web con ciò che risulta dalle banche dati e dagli archivi amministrativi. L’affidamento è diventato esecutivo il 17 novembre 2025 e la procedura si è conclusa con l’aggiudicazione del servizio.
Il caso di Firenze è particolarmente significativo perché il capoluogo toscano è uno dei laboratori più avanzati nella gestione del fenomeno. Nel 2025 la città ha registrato oltre 4,7 milioni di arrivi e 11,5 milioni di presenze, rispettivamente in crescita del 10,2% e dell’11,1% sul 2024. Le locazioni turistiche risultavano la tipologia ricettiva più diffusa, con 16.906 attività registrate e circa il 56% dei posti letto complessivi. Nello stesso periodo l’offerta ricettiva è aumentata di 643 strutture e i posti letto sono cresciuti del 5,1%.
Anche il monitoraggio degli annunci restituisce numeri che spiegano perché il Comune abbia deciso di investire in strumenti automatici. Secondo i dati citati dall’amministrazione sulla base del monitoraggio di Inside Airbnb, gli annunci online sono passati da 10.867 nel 2023 a 12.211 nel 2026, con circa l’85% concentrato nel centro storico. Il confronto fra l’offerta pubblicizzata e quella formalmente registrata diventa quindi un terreno naturale per individuare eventuali discrepanze.
Non è un caso isolato. Nel giugno 2026 la Polizia municipale fiorentina, attraverso il Reparto Antievasione e in collaborazione con la Direzione Risorse finanziarie del Comune, ha individuato oltre 160mila euro tra imposta di soggiorno evasa e sanzioni in un’operazione che ha interessato sette locazioni turistiche e un residence riconducibili allo stesso gestore. Le verifiche hanno ricostruito omissioni relative al periodo compreso tra giugno 2023 e aprile 2026.
La banca dati diventa una rete tra Comune, Fisco e polizia
Il salto tecnologico è quindi anche istituzionale. La BDSR era nata come strumento nazionale per censire le strutture ricettive e consentire l’assegnazione del Cin, ma la sua evoluzione la sta trasformando in una piattaforma per la vigilanza. Il ministero del Turismo sottolinea proprio questa funzione: BDSR Lens utilizza geolocalizzazione, mappe interattive e strumenti di analisi territoriale per monitorare in tempo reale lo stato delle strutture e degli immobili destinati alle locazioni turistiche e brevi.
Per gli operatori economici il cambiamento è importante perché la verifica diventa potenzialmente trasversale. Un annuncio può essere confrontato con l’immobile censito, il Cin, la situazione amministrativa e gli altri dati disponibili agli enti. La piattaforma non stabilisce da sola che un soggetto stia evadendo o che una struttura sia abusiva: serve a far emergere situazioni che meritano un approfondimento. Ma proprio questo è il punto. L’efficacia del controllo non dipende soltanto dal numero di ispettori disponibili, bensì dalla capacità di indirizzarli verso i casi nei quali gli indicatori segnalano una maggiore probabilità di irregolarità.
La digitalizzazione cambia così anche l’economia del controllo. Un’attività ispettiva tradizionale richiede tempo per individuare l’immobile, ricostruire l’identità del gestore, verificare le autorizzazioni, confrontare gli annunci e risalire ai dati fiscali. Con banche dati interoperabili, una parte consistente di questo lavoro può essere svolta prima ancora che inizi l’ispezione sul territorio. Il controllo diventa più selettivo e, almeno nelle intenzioni, più efficiente.
Il prossimo salto saranno i dati delle piattaforme
La banca dati nazionale potrebbe però diventare ancora più potente. Il passaggio successivo è legato al Regolamento europeo 2024/1028, che introduce un quadro comune per la raccolta e la condivisione dei dati relativi alle locazioni brevi. Il regolamento prevede che le piattaforme mettano a disposizione delle autorità competenti informazioni periodiche sugli annunci e sulle attività di locazione, compresi dati relativi al numero di pernottamenti e agli ospiti. Il ministero del Turismo aveva già indicato l’interoperabilità con le nuove regole europee come uno degli obiettivi della BDSR.
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