Prima chiude la latteria. Al suo posto apre un locale con il brunch e il caffè specialty a 4 euro. Poi il calzolaio, poi la gastronomia, poi la merceria. Arrivano le vetrine luminose, le facciate rifatte, gli affitti più alti. E un giorno la signora del terzo piano, che abitava lì da quarant’anni, riceve la disdetta: il proprietario vuole affittare a chi paga di più, o trasformare l’appartamento in una casa vacanze. Questa storia ha un nome: gentrificazione. Lo Zingarelli 2026 la registra già nel 1982: deriva dall’inglese to gentrify, “rendere signorile”, da gentry, “piccola nobiltà”, e significa «trasformare un quartiere popolare in quartiere residenziale».
Oggi la parola si legge ogni settimana sui giornali, a proposito di Milano, Firenze, Napoli e, sempre più spesso, di città medie come la nostra.
Da Londra alle nostre città
Il termine lo conia nel 1964 la sociologa Ruth Glass, osservando alcuni quartieri operai di Londra come Islington: le case dei lavoratori venivano comprate dal ceto medio, ristrutturate e rivendute a prezzi alti, e gli abitanti originari erano costretti ad andarsene. Il tono era ironico: i nuovi arrivati si comportavano come signorotti alla conquista di un territorio. Da allora il copione è quasi sempre lo stesso. C’è un quartiere dimenticato, con case vecchie e affitti bassi. Arrivano i pionieri, studenti, artisti, giovani, che aprono un circolo o un bar diverso dagli altri, e la zona diventa “interessante”. Poi se ne accorge il mercato: agenzie e fondi comprano e ristrutturano, spesso trainati da un intervento pubblico, una metropolitana, un parco, un grande evento. Prezzi e affitti salgono, se ne vanno i vecchi residenti e presto anche i pionieri. Restano i redditi alti e, sempre più, i turisti: gli affitti brevi online hanno aggiunto un motore che nel 1964 non esisteva. Milano è il laboratorio italiano: dopo Isola e Porta Venezia è toccato a NoLo, attorno a via Padova, e ora a Lambrate e piazzale Loreto. Nelle città d’arte, da Firenze a Napoli, il problema non sono tanto i nuovi residenti ricchi, quanto i residenti che spariscono, sostituiti da trolley e cassette per le chiavi.
E Varese?
Sarebbe comodo pensare che sia un problema delle metropoli. Non è così. Nelle città medie il fenomeno prende una forma diversa, meno legata alle case e più alle vetrine, ma il risultato è simile: il centro perde chi lo rendeva vivo. Basta percorrere corso Matteotti, il salotto buono della città, e fare l’appello degli assenti. In primavera ha chiuso l’ultima gastronomia storica del centro, sopravvissuta a una mezza dozzina di sorelle che un tempo profumavano le vie tra il Corso, piazza Beccaria e via Volta. Prima se n’erano andati la pasticceria che aveva inventato il Dolce Varese, un negozio di calzature con oltre novant’anni di storia, un emporio di oggettistica aperto alla fine dell’Ottocento, una merceria di intimo rimasta sotto i portici per più di mezzo secolo. Chi prende il loro posto? Spesso catene nazionali e internazionali, che però durano poco: qualche stagione, poi la liquidazione e di nuovo le vetrine vuote. A volte il cambio ha del comico: una storica pescheria del Corso è stata costretta a ritirarsi altrove per lasciare il posto a un negozio di depilazione laser. Dalle squame ai peli superflui, il passo è breve. Quanto durerà? Le scommesse sono aperte. Il meccanismo è semplice. Gli affitti commerciali in centro restano alti: un grande marchio può permettersi di perdere soldi per qualche anno, una bottega di famiglia no. E poi c’è un mistero che ogni varesino ha notato: il numero stupefacente, e crescente, di negozi di occhiali. Una spiegazione c’è. Gli occhiali hanno margini alti, sono in mano a poche grandi catene in grado di pagare affitti che una gastronomia non regge, e resistono all’acquisto online perché serve comunque un ottico. In più Varese invecchia, e una popolazione anziana è un ottimo cliente. Il risultato è un centro sempre più uguale a sé stesso, dove si trovano lenti progressive in ogni isolato ma non più un etto di nervetti o un lavarello in carpione.
La stanza è un lusso
C’è però un fronte su cui Varese rischia di somigliare davvero alle grandi città: la casa per gli studenti. L’Università dell’Insubria cresce e richiama sempre più ragazzi da fuori provincia, che cercano una stanza a prezzi sostenibili. Senza un’offerta adeguata, la domanda si scarica sul mercato privato: appartamenti frazionati in posti letto, canoni che salgono, giovani coppie e lavoratori spinti fuori dai quartieri vicini alle sedi. È lo stesso meccanismo che a Bologna, Padova o Milano ha trasformato una stanza in affitto in un lusso. Ateneo e Comune si sono mossi: un ex albergo del centro è diventato residenza universitaria e a Biumo Inferiore, con i fondi del PNRR, sta nascendo uno studentato diffuso di una settantina di posti dentro le vecchie corti del rione. È la strada giusta, perché porta gli studenti dentro la città invece che ai margini. Ma i numeri restano piccoli rispetto alla domanda, e il resto rischia di farlo il mercato. A Varese nessuno viene ancora sfrattato per fare posto a un manager o a un turista. Ma la logica è la stessa: quando lo spazio va a chi paga di più, e non a chi serve di più, la città perde i suoi luoghi. Con un’aggravante, che gli stessi commercianti denunciano: qui non c’è nemmeno la folla a compensare. Il sabato mattina il Corso può essere semivuoto.
Chi ci guadagna, chi ci perde
Sarebbe disonesto raccontare la gentrificazione solo come una sciagura. Un quartiere che rinasce porta benefici veri: palazzi restaurati, strade sistemate, nuove attività e posti di lavoro, spesso meno microcriminalità. Chi possiede casa vede crescere il proprio patrimonio. Il conto, però, lo paga chi è in affitto. Quando il contratto scade il nuovo canone è fuori portata, e anziani, famiglie e giovani finiscono in periferia o nell’hinterland. Con loro se ne va la comunità: i vicini, il bar di sempre, la bottega sotto casa. E nasce un paradosso: la città ha bisogno di infermieri, insegnanti, agenti e camerieri, ma loro non riescono più a viverci. Si allarga il divario tra le due Italie, quella che possiede casa e quella che la affitta. Il bilancio, dunque, dipende da chi guida il processo. Lasciata a sé stessa, la gentrificazione migliora le medie, redditi, prezzi, servizi, solo perché i più poveri sono stati spostati altrove. Il problema non è risolto: è traslocato. Ma l’alternativa non è il degrado, che nessuno rimpiange. La domanda giusta non è “gentrificazione sì o no”, ma “riqualificare per chi”.
Le ricette della politica
Su questa domanda la politica si divide. Per la destra il male è la scarsità di alloggi: bisogna costruire di più, anche con capitali privati, senza limitare la libertà dei proprietari, e i tetti agli affitti sono un esproprio mascherato. Per la sinistra la casa è un diritto che il mercato da solo non garantisce: servono case popolari, regole severe sugli affitti turistici, tutele per gli inquilini. Il centro cerca una via di mezzo, con incentivi più che divieti e accordi tra pubblico e privato. Intanto a decidere sono sempre più i sindaci, che una sentenza della Corte costituzionale del 2025 autorizza a limitare gli affitti brevi.
Curare il male senza ucciderlo
Le soluzioni esistono, e nessuna basta da sola. La prima è governare gli affitti brevi dove la pressione è forte: Napoli ha stabilito che nel centro storico almeno il 70% di ogni palazzo resti abitazione, Firenze ha bloccato le nuove aperture nell’area Unesco. La seconda è chiedere a chi costruisce o ristruttura di destinare una quota di alloggi all’affitto calmierato, come avviene in molte città europee. La terza è la casa pubblica, la grande assente italiana: da noi copre una quota di famiglie molto più bassa che in Francia, Austria o Olanda. Poi ci sono le leve che una città come Varese può usare subito: premiare chi affitta a lungo, con il canone concordato e garanzie contro la morosità; rimettere in circolo case e negozi vuoti, con incentivi al recupero e tasse più alte per chi li tiene sfitti da anni; offrire alle botteghe di vicinato spazi comunali a canone agevolato; moltiplicare le residenze universitarie diffuse nei quartieri, che riempiono di vita il centro invece di svuotarlo. E decidere le riqualificazioni insieme ai residenti, non solo con i costruttori. Serve anche misura. I tetti rigidi agli affitti, se mal disegnati, riducono l’offerta e spingono al nero; i divieti troppo drastici colpiscono chi con un affitto breve arrotonda la pensione.
Una città è di chi la abita
La gentrificazione non è un destino né un complotto. È quello che succede quando il valore di un luogo cresce e nessuno decide come distribuirlo. I quartieri cambiano da sempre, ed è giusto così. Ma un conto è cambiare insieme ai propri abitanti, un altro è cambiarli. La prossima volta che vedrete chiudere la latteria sotto casa, la domanda da farsi non è se il nuovo locale sia bello. È se la signora del terzo piano potrà ancora sedersi a quel tavolino.
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