C’è una generazione che ha preso sul serio una delle più belle promesse del progetto europeo — vivere, studiare, lavorare dove si vuole, senza frontiere — e si è scontrata con un muro che i Trattati non avevano previsto: l’affitto. Si è liberi di trasferirsi da Bologna a Berlino per un dottorato, da Lisbona a Milano per il primo contratto, ma solo se si riesce a permettersi una casa o al limite una stanza. In caso contrario, la libera circolazione resta un diritto sulla carta, mentre nella pratica si rischia di rimanere a casa dei genitori, rinunciare al lavoro migliore e rimandare la propria indipendenza e libertà.
Non è una sensazione soggettiva: è un dato strutturale. Nell’ultimo decennio i prezzi delle case nell’Unione sono saliti di oltre il 60%, gli affitti di quasi il 30%, mentre gli stipendi arrancano e non riescono a reggere il costante aumento del costo della vita. Tra i giovani adulti la proprietà della casa è diminuita, una persona su dieci nel 2025 ha ammesso di non riuscire a pagare puntualmente il canone. Il paradosso è servito: il mercato unico ci ha dato la mobilità, ma non la casa per esercitarla.
A dicembre 2025 la Commissione europea ha risposto con il primo European Affordable Housing Plan della storia comunitaria, annunciando anche un futuro Affordable Housing Act. Per la prima volta un Commissario — Dan Jørgensen che, non a caso, tiene insieme energia e abitazione — ha un mandato esplicito sulla casa. È un fatto politico non banale. Ma per capire se è anche un fatto sostanziale, bisogna guardare oltre i comunicati stampa.
Cosa prevede davvero il Piano
Il pacchetto si regge su quattro pilastri: più offerta abitativa (sblocco dei permessi, riuso degli alloggi sfitti, edilizia industrializzata); più investimenti (una nuova piattaforma con la Banca Europea per gli Investimenti); sostegno alle riforme nazionali; protezione delle fasce più fragili, dagli studenti ai lavoratori essenziali che non possono più permettersi di vivere nelle città in cui lavorano.
L’aspetto giuridicamente più interessante è quasi invisibile al grande pubblico: la revisione delle regole sugli aiuti di Stato per i servizi di interesse economico generale. Tradotto: la Commissione europea ha alzato le soglie entro cui uno Stato può finanziare l’edilizia sociale senza dover chiedere il permesso a Bruxelles, e ha creato una nuova categoria — l’«edilizia a prezzi accessibili» — che non riguarda più solo i più poveri, ma anche il ceto medio impoverito dagli affitti. È qui che l’Unione prova a fare ciò che le compete davvero: non costruire case, ma togliere di mezzo gli ostacoli che il mercato unico stesso pone a chi vorrebbe costruirle. Lo stesso vale per il nuovo regolamento sugli affitti brevi, pensato per dare finalmente ai Comuni certezza giuridica quando vogliono limitare gli Airbnb nei quartieri sotto stress abitativo, senza che questo si scontri con le regole sulla libera prestazione di servizi.
Ricordiamo, infatti, che la politica abitativa non è una competenza generale dell’Unione. La responsabilità principale resta saldamente nelle mani di Stati, Regioni e Comuni. Ma le cause della crisi — i tassi decisi dalla BCE, le piattaforme digitali degli affitti brevi, i capitali dei fondi immobiliari che circolano liberi nel mercato unico, la filiera edilizia continentale — sono ormai tutte transfrontaliere. L’Europa, insomma, ha creato le condizioni della crisi con le sue quattro libertà, ma non ha gli strumenti giuridici per risolverla da sola. Il Piano prova a stare in equilibrio su questa contraddizione: abilitare gli Stati, senza imporre loro nulla.
Oltre i vincoli: il piano per l’offerta (e i suoi limiti)
Il problema è che «abilitare» non basta quando i numeri non tornano. La Commissione parla di 43 miliardi già mobilitati: peccato che si tratti in larghissima parte di fondi già esistenti — coesione, RRF, InvestEU — semplicemente rietichettati sotto un’unica cornice comunicativa, non di soldi nuovi. La componente realmente aggiuntiva si aggira sui 12 miliardi in due anni, contro un fabbisogno che la stessa Commissione stima in 150 miliardi l’anno. Circa il 4% del bisogno reale. E la cifra-bandiera dei 375 miliardi mobilitati dalle banche di promozione nazionali? È un annuncio di intenzione, non un impegno di bilancio: non passa dal Parlamento europeo, non è vincolante, dipende dalla buona volontà di enti nazionali come la Cassa Depositi e Prestiti o la tedesca KfW.
Non stupisce che le critiche arrivino da entrambi i fronti. Francia e Germania hanno già ottenuto che i pochi criteri qualitativi vincolanti diventassero semplici linee guida, per proteggere la propria sovranità in materia sociale. Dall’altra parte, Housing Europe e l’European Youth Forum denunciano l’assenza di finanziamenti realmente dedicati al progetto e il rischio che l’eccessivo affidamento alla leva privata trasformi l’edilizia «accessibile» in un prodotto finanziario a rendimento moderato, orientato a chi può pagare l’80-90% del canone di mercato, non a chi ne avrebbe davvero bisogno.
Il salto di qualità che manca: un vero pilastro sociale
Qui si misura la distanza tra la retorica dell’«Europa sociale» e i fatti. L’integrazione economica — moneta unica, mercato dei capitali, libera circolazione dei lavoratori — ha una capacità fiscale e normativa reale. La dimensione sociale, casa compresa, resta affidata a raccomandazioni non vincolanti, senza sanzioni, senza un euro di bilancio dedicato e permanente. È la stessa asimmetria che si è già vista con il Next Generation EU: l’Unione ha dimostrato di saper emettere debito comune per un’emergenza sanitaria, ma quello strumento resta un’eccezione temporanea, non un pilastro stabile del bilancio europeo. Perché non renderlo permanente per l’investimento sociale? Perché non trattare la spesa per l’edilizia accessibile come si fa già, in parte, per la transizione energetica, sottraendola alle rigide regole del nuovo Patto di Stabilità?
La risposta onesta è che manca la volontà politica di alcuni governi nazionali di cedere quote di sovranità su un tema identitario come la casa — e manca, nei Trattati, persino la base giuridica per farlo senza una loro riforma. Ma è proprio qui che un movimento federalista, ed in particolare un movimento giovanile federalista, ha qualcosa da dire: se il mercato unico produce esternalità continentali, la risposta non può essere lasciata a 27 bilanci nazionali in competizione tra loro. La casa accessibile è, a tutti gli effetti, un bene pubblico europeo — esattamente come lo sono già l’energia o il clima — e merita lo stesso trattamento: un titolo dedicato nei Trattati, una capacità fiscale stabile, standard minimi vincolanti.
Una generazione, un solo diritto
Non è retorica dire che la casa è diventata la vera frontiera della cittadinanza europea. Un ventenne che rinuncia alla propria libertà di crescita, umana, economica e professionale, perché non trova un affitto sostenibile non sta solo perdendo un’opportunità personale: sta certificando, nei fatti, che la libertà di movimento promessa dai Trattati vale solo per chi può già permettersela. Non si tratta di scegliere tra mercato unico e diritto alla casa, ma di capire che il primo, per reggersi, ha bisogno del secondo. Un’Unione che continua a proteggere la libera circolazione dei capitali e a esitare su quella, ben più fragile, delle persone senza un tetto sotto cui vivere, rischia di consegnare proprio ai suoi cittadini più giovani e più europei — quelli che si spostano, studiano le lingue, lavorano in un altro Paese — l’argomento più forte per non crederci più. Il Piano è un primo passo onesto. Ma un passo, da solo, non fa una casa.
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