Affitti sempre più cari, ma anche l’acquisto di casa con mutui in rialzo è difficile: le soluzioni possibili

Trovare casa in Italia, che sia in affitto o in acquisto, sta diventando un’impresa sempre più complicata. Da un lato i canoni di locazione continuano a salire, dall’altro l’acquisto di un immobile resta frenato da mutui più cari e prezzi ancora elevati in molte città. 

Il caro affitti e numeri e cause ma anche acquistare casa è oggi difficile: le soluzioni

Secondo i dati FIMAA Italia-Confcommercio, i canoni di locazione sono aumentati in media del 3-4% nell’ultimo anno, con punte che arrivano fino al 5% per gli affitti destinati agli studenti universitari, una fascia di mercato particolarmente sotto pressione a causa della carenza cronica di alloggi dedicati nelle grandi città universitarie.

Le cause di questo trend sono molteplici: la scarsità di immobili disponibili per gli affitti a lungo termine, la concorrenza degli affitti brevi turistici, l’aumento dei costi di gestione per i proprietari e una domanda che resta alta soprattutto nei grandi centri urbani. Il risultato è che sempre più famiglie e giovani lavoratori faticano a sostenere il peso del canone mensile, mentre chi vorrebbe acquistare casa si scontra con un accesso al credito meno favorevole rispetto al passato.

In questo scenario, però, non mancano strumenti e soluzioni pensati proprio per rendere più accessibile sia la locazione sia la proprietà immobiliare, come i seguenti:

1. Rent to buy, l’affitto con riscatto

Il rent to buy è una delle formule più discusse degli ultimi anni e continua a guadagnare terreno anche nel 2026.

Come funziona: l’inquilino paga un canone mensile, generalmente più alto rispetto a un normale affitto, e può vivere subito nell’abitazione. Una parte di questo canone viene accantonata e, se in futuro si decide di procedere con l’acquisto, viene scontata dal prezzo finale dell’immobile.

Durata tipica: il contratto può avere una durata fino a un massimo di 10 anni, periodo entro il quale l’inquilino può decidere se esercitare o meno l’opzione di acquisto.

La differenza chiave rispetto all’affitto con riscatto vero e proprio riguarda proprio la facoltà di acquisto: nel rent to buy l’acquisto finale resta facoltativo, mentre nell’affitto con riscatto in senso stretto l’acquisto diventa obbligatorio al termine del periodo pattuito.

La novità 2026, introdotta dal cosiddetto Piano Casa, riguarda la detraibilità parziale della quota versata come acconto sul prezzo di acquisto, insieme a una riduzione delle imposte di trascrizione. Queste agevolazioni sono pensate con priorità per giovani, coppie e genitori separati, categorie considerate maggiormente in difficoltà nell’accesso alla casa.

2. Cohousing, due modelli a confronto

Il cohousing continua a essere una risposta interessante alla crisi abitativa, e nel 2026 si articola in due varianti principali.

Il cohousing intergenerazionale prevede che giovani e persone anziane condividano lo stesso spazio abitativo, un modello che consente di abbattere i costi e, allo stesso tempo, di creare reti di mutuo aiuto tra generazioni diverse.

Accanto a questo, il Piano Casa 2026 introduce il silver cohousing, un modello specifico pensato per costruire una comunità collaborativa tra persone anziane. Si tratta di una soluzione abitativa diversa dal classico condominio, pensata per favorire socialità, sicurezza e condivisione di spazi e servizi tra over 65, riducendo al contempo i costi individuali legati alla gestione dell’abitazione.

3. Edilizia residenziale pubblica con riscatto

Un altro strumento su cui punta il Piano Casa 2026 è l’edilizia residenziale pubblica (ERP) con riscatto. Questo programma permette agli assegnatari di case popolari di riscattarle progressivamente nel tempo, diventandone a tutti gli effetti proprietari.

Non solo: è previsto anche un piano di nuove case popolari, realizzate senza ulteriore consumo di suolo, destinate alla locazione a lungo termine ma con la facoltà di riscatto già inserita fin dal momento della firma del contratto. In pratica, chi entra in una di queste case sa già, fin dall’inizio, che potrà un giorno diventarne proprietario.

4. Edilizia convenzionata a canone calmierato

Per aumentare l’offerta di case a prezzi accessibili, il Piano Casa 2026 prevede procedure autorizzative semplificate per i costruttori privati che scelgono di investire in edilizia convenzionata.

In cambio della semplificazione burocratica, i costruttori si impegnano a destinare almeno il 70% degli alloggi a canone calmierato, con prezzi inferiori di almeno un terzo rispetto a quelli di mercato libero. Si tratta di una misura pensata per incentivare l’edilizia privata a orientarsi verso soluzioni più sostenibili dal punto di vista sociale, senza rinunciare alla convenienza economica per le imprese.

5. Il fondo nazionale per l’housing sociale

Il quinto strumento messo in campo riguarda direttamente il finanziamento pubblico del settore abitativo. Il fondo nazionale per l’housing sociale è gestito da INVIMIT SGR e dispone di risorse, pubbliche ed europee, che superano i 10 miliardi di euro.

Il fondo è suddiviso in comparti regionali, in modo da poter rispondere in maniera mirata alle esigenze specifiche di ciascun territorio, dalle grandi metropoli alle aree interne, dove le problematiche abitative possono essere molto diverse tra loro.

Il quadro dell’acquisto casa e dei mutui nel 2026

Se il mercato degli affitti mostra segnali di forte tensione, anche quello dell’acquisto non è privo di difficoltà, seppur con dinamiche differenti.

Nel 2026 le compravendite immobiliari sono attese in crescita dell’1-1,5%, con un volume complessivo che dovrebbe superare le 770.000 transazioni. Un dato positivo, che conferma comunque l’interesse degli italiani verso l’acquisto della prima casa o di immobili a scopo di investimento.

Anche i prezzi sono in aumento, di circa il 2% a livello nazionale, ma con un rallentamento rispetto all’anno precedente: nelle grandi città la crescita si attesta intorno al +1,0% annuo, contro il +1,4% registrato nel 2025. Un segnale che il mercato, dopo anni di rialzi sostenuti, sta iniziando a stabilizzarsi.

Tra i fattori frenanti principali troviamo:

• mutui leggermente più cari, che riducono la capacità di spesa delle famiglie



• quotazioni già elevate in diverse città, soprattutto nei centri storici e nelle grandi metropoli
• incertezza economica generale, che spinge molti potenziali acquirenti a rimandare la decisione.

In questo contesto, chi vuole acquistare casa deve valutare con attenzione la propria capacità di rimborso del mutuo, confrontare più offerte bancarie e, quando possibile, sfruttare le agevolazioni fiscali e i fondi di garanzia pensati per giovani e famiglie, come il Fondo di garanzia prima casa, ancora uno degli strumenti più efficaci per accedere al credito con condizioni più favorevoli.

In ogni caso, per affrontare al meglio la ricerca della casa, sia in affitto sia in acquisto, è fondamentale informarsi sulle misure disponibili, confrontare più opzioni e, quando necessario, rivolgersi a professionisti del settore immobiliare e finanziario in grado di individuare la soluzione più adatta alle proprie esigenze e possibilità economiche.