dove si arriva a 5.500 euro al mq

Comprare casa a Bologna continua a costare sempre di più, mentre sul fronte degli affitti emergono i primi segnali di stabilizzazione dopo anni di forti rincari. È la fotografia che emerge dal report sull’Osservatorio Immobiliare FIAIP Bologna 2026, che analizza compravendite, quotazioni e locazioni nelle diverse zone della città. Il dato più evidente riguarda i prezzi delle abitazioni: nel primo semestre 2026 l’incremento medio rilevato in città è stato del 4,95% rispetto allo stesso periodo del 2025. Il prezzo medio richiesto a Bologna si colloca indicativamente tra 3.850 e 3.900 euro al metro quadro, ma con differenze molto ampie tra quartieri e microzone.

Compravendite: 1.614 nel secondo trimestre

Il mercato resta dinamico. Il 2025 si era chiuso con 6.089 compravendite a Bologna, il 5,2% in più rispetto al 2024. Nel primo trimestre 2026 sono stati registrati 1.403 scambi, in aumento del 3,4% su base annua, mentre nel secondo trimestre le transazioni sono salite a 1.614, il 15% in più rispetto ai primi tre mesi dell’anno e l’1,1% in più rispetto allo stesso trimestre del 2025. Secondo il focus FIAIP, circa il 55% degli acquisti è assistito da un mutuo ipotecario, mentre le operazioni che beneficiano dell’agevolazione prima casa sfiorano il 78%, sostenute soprattutto dagli under 35. Le nuove costruzioni rappresentano invece l’8,3% delle compravendite del secondo trimestre. Un’altra elaborazione dell’Osservatorio indica un tempo medio di vendita di tre-quattro mesi e segnala che 70 compravendite su 100 vengono realizzate ricorrendo a finanziamenti, che coprono mediamente l’80% del prezzo della transazione.

Dove costa di più comprare casa a Bologna

La geografia dei prezzi conferma fortissime differenze all’interno della città. Nell’area Galvani-Castiglione-Farini-Santo Stefano-Giardini Margherita FIAIP rileva valori medi attorno ai 4.000 euro al metro quadro, con punte che possono raggiungere i 5.500 euro. Nel Centro storico le quotazioni sono comprese indicativamente tra 3.900 e 5.400 euro al metro quadro. Nella zona Colli i valori oscillano invece tra 3.800 e 5.200 euro al metro quadro, con una lieve flessione e forti differenze tra le singole microaree. Nell’asse Saragozza-Costa e San Vitale-Sant’Orsola si va indicativamente da 3.700 a 4.500 euro: proprio le aree vicine al Policlinico Sant’Orsola risultano particolarmente richieste anche dagli investitori. Più accessibili, secondo l’Osservatorio, rimangono Borgo Panigale, Aeroporto, Barca, Mattei e Pilastro. Fuori città, tra i mercati più sostenuti della prima cintura figurano San Lazzaro di Savena, Casalecchio di Reno, Granarolo dell’Emilia e Castenaso.

Le case da ristrutturare sono quelle che crescono di più

Interessante anche la suddivisione per condizioni dell’immobile. L’Osservatorio registra un aumento generalizzato delle quotazioni, ma non uniforme. Gli immobili nuovi o integralmente ristrutturati segnano una variazione media del +3,91%, quelli ristrutturati del +4,57%, le abitazioni in buono stato del +5,50% e quelle da ristrutturare addirittura del +5,82%. A sostenere il mercato contribuisce anche una domanda sempre più attenta all’efficienza energetica: secondo FIAIP cresce l’interesse per abitazioni capaci di garantire consumi e costi di gestione inferiori. Parallelamente aumenta la ricerca di soluzioni più accessibili nei Comuni dell’area metropolitana.

Affitti, la corsa rallenta: +2,6%

Il quadro cambia parzialmente sul mercato delle locazioni. Le tensioni restano elevate e permane lo squilibrio tra domanda e offerta, ma nel secondo trimestre 2026 la crescita media dei canoni si è attestata al 2,6% su base annua. Nel dettaglio, l’Osservatorio rileva aumenti medi del 3,27% per mono e bilocali, del 2,27% per gli appartamenti da tre-quattro vani e del 2,31% per le abitazioni da cinque vani in su. Secondo FIAIP, il rallentamento sarebbe legato sia a un piccolo aumento degli immobili disponibili sia al fatto che i prezzi avrebbero raggiunto una sorta di “limite di sostenibilità”, oltre il quale per gli inquilini diventerebbe sempre più difficile sostenere gli impegni economici assunti con il contratto. Un’elaborazione contenuta nel rapporto rende evidente la dimensione dell’aumento accumulato negli ultimi anni: prendendo come riferimento un appartamento affittato virtualmente a 600 euro nel 2020, sulla base delle variazioni medie lo stesso immobile arriverebbe oggi a circa 914 euro al mese. FIAIP precisa che si tratta di un esempio statistico e non di un valore utilizzabile per la stima di uno specifico immobile.

Per affittare una casa servono mediamente due mesi

Le transazioni sul mercato delle locazioni risultano ancora in aumento del 3%, a fronte di un incremento del 2% degli immobili offerti. Il tempo medio stimato per affittare un’abitazione è di due mesi e FIAIP prevede un ulteriore incremento dei canoni nell’ordine del 2%. Per il secondo semestre 2026, tuttavia, l’Osservatorio si attende soprattutto “un assestamento e un consolidamento del mercato”. I primi segnali di rallentamento delle transazioni sono già percepiti dagli operatori, nonostante Bologna continui a essere indicata come uno dei mercati immobiliari più dinamici e solidi.

Quanto vale davvero una casa: “Non basta il prezzo al metro quadro”

Il rapporto dedica infine un approfondimento alla valutazione degli immobili. Secondo i consiglieri FIAIP Bologna Massimo Ferrandino e Francesco Pandolfo, determinare il valore di un’abitazione non significa semplicemente moltiplicare la superficie per il prezzo medio al metro quadro. Devono essere verificate la regolarità edilizia e catastale, la documentazione, la prestazione energetica e le condizioni dell’immobile. A Bologna e provincia viene ricordato in particolare il ruolo della Relazione Tecnica Integrata (RTI/ARE), insieme all’Attestato di prestazione energetica. Anche l’intelligenza artificiale e gli strumenti automatici di valutazione possono aiutare nell’analisi dei dati, ma per FIAIP non sostituiscono la conoscenza delle singole microzone e la valutazione professionale delle caratteristiche specifiche dell’immobile.