Il mercato residenziale italiano chiude il primo semestre del 2026 con circa 381.250 compravendite, segnando una crescita del 2,1% rispetto allo stesso periodo del 2025. I numeri confermano la solidità del settore dopo il recupero registrato nel biennio 2024-2025, ma la lettura trimestrale racconta una storia più sfumata: se il primo trimestre aveva mostrato un’accelerazione del +4,4%, il secondo si è praticamente fermato, con una variazione annua di appena +0,1%. È il segnale di un mercato che non arretra, ma che cambia passo e entra in una fase di consolidamento nella quale contano sempre di più l’accessibilità economica, la qualità dell’offerta e la profondità della domanda. È quanto emerge dal report del Centro Studi Gruppo IPI elaborato sui dati OMI dell’Agenzia delle Entrate.
Un ciclo che si normalizza dopo anni di recupero
Il mercato residenziale italiano ha una storia di crollo e lenta risalita: dopo il minimo del 2013, il mercato ha recuperato progressivamente fino al picco del 2022, per poi assestarsi nel 2025. Il primo semestre 2026 si inserisce in questa fase: i volumi restano storicamente elevati, ma la spinta propulsiva del recupero ciclico si è esaurita. Il mercato è maturo, non in crisi. E la maturità porta con sé una maggiore selettività.
Tassi in aumento dalla Bce
Il quadro monetario introduce tuttavia un elemento di incertezza crescente. Nel corso dell’estate la BCE ha avviato un nuovo ciclo di rialzi: a giugno il primo aumento, seguito a settembre dal secondo, portando il tasso sui depositi al 2,50%. Una mossa che risponde al ritorno dell’inflazione legata all’energia e alle catene di approvvigionamento — anche per effetto delle tensioni geopolitiche internazionali — e che è destinata a tradursi in maggiore pressione sui nuovi mutui, soprattutto per i finanziamenti a tasso variabile.
Il credito regge nel primo semestre, ma la pressione cresce
Nel secondo trimestre, i dati sul credito fotografano ancora una situazione gestibile: il 46,6% degli acquisti delle persone fisiche è stato assistito da mutuo, il tasso medio si è attestato al 3,57% e il capitale di debito erogato ha superato i 12,7 miliardi di euro. La quota di acquisti di prima casa si è mantenuta stabile al 72,7%. Ma questi numeri riflettono una fase precedente al nuovo irrigidimento monetario: l’impatto dei rialzi BCE si farà sentire soprattutto nella seconda parte dell’anno, riducendo il potere di acquisto delle famiglie più dipendenti dal credito e spingendo parte della domanda verso tagli più piccoli, localizzazioni più periferiche o il mercato della locazione.
Le nuove costruzioni corrono il doppio del mercato
Il dato più significativo del semestre riguarda le abitazioni di nuova costruzione, che crescono a un ritmo nettamente superiore rispetto al mercato nel suo complesso. Nel secondo trimestre le compravendite di abitazioni nuove hanno raggiunto 12.962 unità, con una variazione annua del +15,6% — più di quindici volte superiore alla crescita complessiva del mercato. Sull’intero semestre la variazione si attesta al +15,3%, con una quota sul totale degli scambi salita al 6,25%. Lo stock esistente, che rappresenta ancora il 93,6% delle transazioni, registra invece una lieve flessione del -0,8%.
La crescita a doppia cifra delle nuove costruzioni, a fronte di una quota ancora marginale sugli scambi totali, invia un segnale preciso: la domanda per il prodotto moderno ed efficiente è sostenuta, ma il principale vincolo strutturale è la disponibilità di un’offerta coerente con i requisiti qualitativi e con la capacità di spesa reale delle famiglie. Costruire bene non basta se i prezzi finali superano la soglia di accesso.
La mappa delle città: Padova accelera, Firenze è in controtendenza
Sul fronte dei mercati urbani il secondo trimestre ha ridotto la dispersione delle performance rispetto al primo, ma ha anche confermato divergenze strutturali tra città che difficilmente si ricomporranno nel breve periodo.
Roma resta il primo mercato per dimensione con 9.883 compravendite nel Q2, ma il ritmo rallenta nettamente rispetto al primo trimestre: la capitale chiude il semestre a +2,6% grazie alla forte profondità della domanda, non a una spinta espansiva. Milano si ferma a quota zero su base annua nel Q2 — esattamente 6.492 compravendite, le stesse del secondo trimestre 2025 — confermando un mercato maturo, con elevata liquidità ma crescente sensibilità ai livelli di prezzo. Il semestre complessivo segna comunque un +3,3%.
Torino, terzo mercato del campione con 4.352 transazioni nel Q2, entra in una fase più stabile dopo il balzo del primo trimestre, ma chiude il semestre positivamente grazie a valori relativamente accessibili e buona profondità della domanda. Genova mostra una delle crescite semestrali più elevate del campione con +5,7%, mantenendo una dinamica positiva. Napoli è il mercato più dinamico tra i grandi capoluoghi nel Q2 con +4,2%, confermando la tenuta della domanda nel principale polo urbano del Mezzogiorno e chiudendo il semestre a +4,7%.
La sorpresa più positiva viene da Padova, che con +7,6% nel Q2 — dopo il già ottimo +7,0% del Q1 — chiude il semestre a circa 1.760 compravendite e +7,3% annuo, confermandosi tra i mercati urbani intermedi più dinamici dell’intero campione. Una performance che racconta di una città universitaria e produttiva con domanda strutturalmente solida e prezzi ancora accessibili rispetto ai grandi centri.
L’eccezione negativa è Firenze, unica grande città a chiudere il semestre in calo con -5,8%, dopo un Q2 in ulteriore flessione del -8,3%. Un mercato che sconta i valori elevati e una maggiore selettività della domanda: quando i prezzi raggiungono soglie di pressione elevata senza che i fondamentali della domanda locale tengano il passo, le compravendite tendono a contrarsi. Bari mantiene un saldo semestrale lievemente positivo a +1,2%, ma la forte inversione tra il +8,4% del Q1 e il -5,3% del Q2 segnala una volatilità della domanda che rende particolarmente rilevante il tema dell’accessibilità al credito.
Lo sguardo sul secondo semestre: tre variabili da tenere d’occhio
Il quadro che si apre per la seconda parte del 2026 è più prudente. Tre fattori resteranno centrali: le condizioni di finanziamento, l’accessibilità economica e la disponibilità di prodotto nuovo. Il costo del credito torna ad assumere un ruolo determinante dopo la stagione di tassi favorevoli che aveva sostenuto la ripresa tra il 2024 e l’inizio del 2026. L’aumento dei tassi riduce il cosiddetto potere di “mutuo-acquisto” e può spostare parte della domanda verso soluzioni meno costose o verso il mercato della locazione. Gli effetti più visibili di questo irrigidimento potrebbero manifestarsi tra fine 2026 e inizio 2027, quando le condizioni di accesso al credito si saranno consolidate sui nuovi livelli.
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