Quattro idee per rialzare le serrande

di SANDRO SCOPPA*

Le serrande chiuse non si rialzano con un bando. Se imposte, vincoli contrattuali e rigidità urbanistiche rendono più difficile aprire un’attività, affittare un locale o destinarlo ad altro uso, finanziare nuove aperture significa intervenire sugli effetti senza rimuovere le cause.

A Catanzaro e nel territorio della sua provincia il problema ha dimensioni misurabili. Secondo il primo rapporto di Osserva Calabria, l’osservatorio economico e territoriale di Confesercenti Calabria, al 31 maggio 2026 le imprese del commercio della provincia di Catanzaro registrano una diminuzione del 4,8 per cento rispetto all’anno precedente, a fronte di una flessione media regionale del 3,7 per cento. Il dato catanzarese segnala dunque una difficoltà più accentuata rispetto al quadro regionale.

Dinanzi a ciò, il Comune ha scelto ancora la strada degli incentivi. Alcuni giorni orsono ha annunciato 2 milioni di euro: 600 mila per progetti imprenditoriali integrati nel centro storico e 1,4 milioni per le “Imprese di Quartiere”, con contributi fino all’80 per cento delle spese ammissibili. Una scelta che pone tuttavia un problema di fondo. Se il contributo copre quattro quinti dell’investimento, una parte rilevante del rischio passa dall’imprenditore al contribuente. Il finanziamento modifica il calcolo economico: può rendere conveniente un investimento che, ai costi effettivi, non avrebbe attratto sufficienti risorse private. Né garantisce che l’attività si sostenga quando il contributo termina. L’amministrazione seleziona i progetti; profitti e perdite ne verificano successivamente la sostenibilità.

Una strategia diversa deve invece agire sulle quattro barriere che ostacolano l’utilizzazione di un locale: il prelievo sul reddito da locazione, quello sulla proprietà, i vincoli contrattuali e quelli sulla destinazione dell’immobile.

La prima proposta è la cedolare secca sulle locazioni non abitative, tornata nel confronto sulla prossima manovra ed espressamente richiesta da Confedilizia. Nel 2019 era già prevista al 21 per cento per i nuovi contratti relativi a negozi e botteghe C/1 fino a 600 metri quadrati; il perimetro dell’eventuale nuova disciplina, che potrebbe trovare spazio nella legge di bilancio per il 2027, resta ancora da definire.

La sua funzione non è stabilire per legge canoni inferiori, ma ridurre il costo fiscale dell’accordo. Un prelievo più basso amplia lo spazio entro il quale proprietario e conduttore possono trovare condizioni convenienti per entrambi.

Tassare meno il reddito della locazione, comunque, non basta se resta elevato il costo fiscale del bene. La seconda proposta riguarda quindi l’Imu sugli immobili commerciali. Occorre una riduzione generalizzata, utilizzando fino in fondo gli spazi consentiti al Comune dalla disciplina nazionale e puntando, ove il quadro legislativo lo consenta, all’azzeramento. La misura deve riguardare immobili locati, utilizzati direttamente e sfitti: agevolare soltanto questi ultimi significherebbe aumentare il prelievo proprio quando il bene torna produttivo.

Ridotte le barriere fiscali, resta il terzo ostacolo: la rigidità contrattuale. Le locazioni non abitative continuano a essere sottoposte all’impianto della legge n. 392 del 1978, che limita l’autonomia delle parti su durata, rinnovo, recesso, aggiornamento del canone, indennità per la perdita dell’avviamento e altri aspetti. Non basta correggere il 6+6: occorre superare quella logica e ricondurre le locazioni commerciali alle regole generali del Codice civile.

In tale contesto, proprietario e conduttore devono poter stabilire durata, prezzo, aggiornamenti, rinnovo e cessazione. Un contratto può durare dieci anni, sei, tre oppure uno, se quella è la soluzione che rende possibile l’accordo. Nessun legislatore conosce la combinazione appropriata per migliaia di immobili e imprese differenti: la conoscenza necessaria è dispersa fra i contraenti ed emerge nella negoziazione.

Superati fisco e rigidità contrattuali, rimane un ultimo problema: un locale può non avere più una funzione economicamente sostenibile come negozio. La quarta proposta è conseguentemente la liberalizzazione delle destinazioni d’uso. La Calabria è intervenuta nel 2026 sulla materia, ma il principio deve essere più netto: in assenza di concrete ragioni di sicurezza o tutela, un immobile deve poter passare con procedure semplici da una funzione all’altra.

Invero, proteggere un edificio o gli elementi di autentico valore storico e architettonico non significa cristallizzare per sempre la funzione economica di ogni locale. Se uno spazio non trova più utilizzatori commerciali, la norma urbanistica non può crearli: può soltanto impedirgli di diventare altro. Fermi sicurezza, requisiti igienico-sanitari e vincoli realmente necessari, deve essere possibile convertirlo in abitazione, studio, ufficio, struttura ricettiva o altra destinazione compatibile.

Come appare evidente, è una logica opposta a quella seguita finora dagli interventi comunali, che hanno cercato soprattutto di favorire l’insediamento di attività commerciali attraverso strumenti amministrativi. È accaduto, ad esempio, con il progetto dei temporary store, che nel 2025 ha raccolto appena undici manifestazioni d’interesse dei proprietari, e con la proposta, avanzata nel marzo 2026, di un accordo territoriale volontario sui canoni commerciali, al quale Confedilizia Catanzaro ha ritenuto di non aderire, esprimendo perplessità sull’idea stessa di orientare amministrativamente la formazione dei canoni. In entrambi i casi, infatti, si è cercato di guidare dall’alto l’incontro tra immobili e attività, anziché rimuovere gli ostacoli che limitano le scelte di proprietari e operatori.

Le quattro proposte muovono dal principio inverso. Ridurre la tassazione del reddito da locazione, alleggerire quella sulla proprietà, restituire autonomia ai contraenti e consentire all’immobile di cambiare funzione quando quella precedente non è più sostenibile significa lasciare che siano prezzi, contratti, profitti e perdite a trasmettere le informazioni necessarie.

Per rialzare le serrande non occorre scegliere dall’alto chi debba farlo. Occorre lasciare agli individui più risorse, più libertà contrattuale e più possibilità di utilizzare la proprietà.

* Presidente Confedilizia Catanzaro e Calabria

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