11/10/2026 – 11/10/2029
Sentenza n. 164/2026: la Consulta boccia il modello urbanistico dell’Emilia-Romagna ma conferma il potere pubblico di limitare le locazioni turistiche. Un passaggio giuridico fondamentale per comprendere il futuro della concorrenza tra alberghi, strutture extralberghiere e ospitalità immobiliare.
Roberto Necci | Analisi giuridica, economica e manageriale | 11 ottobre 2026
La sentenza che impone una nuova riflessione sul mercato dell’ospitalità
La Corte costituzionale, con la sentenza n. 164 del 2026, depositata il 9 ottobre, interviene su uno dei temi più controversi dell’industria turistica italiana: il rapporto tra locazioni brevi, attività ricettive extralberghiere, libertà di iniziativa economica e poteri delle amministrazioni pubbliche.
La decisione riguarda gli articoli 4 e 5 della legge della Regione Emilia-Romagna 19 dicembre 2025, n. 10, che introducevano una specifica destinazione d’uso urbanistica per gli immobili utilizzati nelle locazioni brevi e attribuivano ai Comuni strumenti di regolamentazione territoriale.
La Consulta ha dichiarato entrambe le disposizioni costituzionalmente illegittime.
Il significato della pronuncia, tuttavia, è più articolato di quanto potrebbe apparire.
La Corte non ha stabilito che gli affitti brevi siano sottratti alla regolamentazione pubblica. Ha affermato che gli strumenti utilizzati dal legislatore per limitarli devono rispettare i principi costituzionali di ragionevolezza, coerenza e proporzionalità.
Contemporaneamente, ha riconosciuto che Regioni e Comuni possono adottare misure dirette a preservare il patrimonio abitativo, contrastare gli squilibri prodotti dalla pressione turistica e governare la distribuzione territoriale delle attività.
La distinzione è decisiva.
Per gli imprenditori alberghieri non si tratta semplicemente di comprendere se sarà possibile aprire nuovi appartamenti turistici.
La questione riguarda il funzionamento complessivo del mercato ricettivo, il rapporto tra attività immobiliari e imprese organizzate, i costi della regolamentazione e la sostenibilità economica degli investimenti.
Soprattutto, la sentenza pone una domanda destinata ad accompagnare il settore nei prossimi anni: come assicurare condizioni concorrenziali coerenti tra attività che soddisfano bisogni turistici simili ma operano attraverso modelli giuridici e organizzativi differenti?
1. Locazioni brevi, locazioni turistiche ed extralberghiero: tre concetti che non devono essere confusi
Per comprendere correttamente la decisione occorre distinguere categorie che, nella comunicazione commerciale, vengono spesso utilizzate come sinonimi.
La prima distinzione è tra locazione immobiliare e attività ricettiva.
La locazione breve: un contratto immobiliare
L’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, definisce, ai fini della propria disciplina fiscale, le locazioni brevi come contratti aventi a oggetto immobili a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa.
La disposizione comprende anche i contratti che prevedono la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali.
La circostanza che un immobile sia commercializzato attraverso una piattaforma digitale, che venga venduto a notte oppure che utilizzi sistemi di tariffazione dinamica non determina automaticamente la trasformazione del rapporto locatizio in attività alberghiera.
La qualificazione giuridica dipende dal contenuto effettivo del rapporto, dalle prestazioni offerte e dalla disciplina applicabile.
Alcuni servizi accessori, strettamente collegati al godimento dell’immobile, sono compatibili con la locazione breve.
Diversamente, l’offerta organizzata di servizi propri dell’ospitalità può comportare un diverso inquadramento.
Occorre quindi distinguere il contratto di locazione dalla prestazione ricettiva.
Il fatto che due attività vendano pernottamenti allo stesso segmento di clientela non comporta necessariamente che siano soggette allo stesso regime giuridico.
La locazione turistica: conta la finalità del soggiorno
La locazione turistica è caratterizzata dalla finalità del soggiorno.
Non coincide necessariamente con la locazione breve fiscalmente definita dall’articolo 4 del decreto-legge n. 50/2017.
Una locazione per finalità turistiche può infatti superare i 30 giorni, mentre una locazione breve, secondo la definizione fiscale, può essere stipulata anche per esigenze diverse dal turismo.
La distinzione assume particolare importanza nella sentenza n. 164/2026.
La legge emiliano-romagnola definiva il proprio ambito applicativo facendo riferimento a contratti di durata non superiore a 30 giorni, comprendendo anche attività imprenditoriali.
La Corte osserva che questa impostazione finiva per includere locazioni brevi non turistiche ed escludere locazioni turistiche superiori a 30 giorni.
In altri termini, il perimetro della regolamentazione non coincideva perfettamente con il fenomeno turistico che il legislatore intendeva governare.
Le strutture extralberghiere: un’attività di ospitalità disciplinata
Le strutture ricettive extralberghiere costituiscono una categoria differente.
Vi rientrano, secondo le definizioni e i requisiti delle singole legislazioni regionali, attività quali affittacamere, guest house, bed and breakfast, case e appartamenti per vacanze e ulteriori tipologie ricettive.
In questi casi l’operatore esercita un’attività di ospitalità soggetta a una specifica disciplina amministrativa.
I requisiti possono riguardare dimensioni, capacità ricettiva, servizi, modalità gestionali, sicurezza, organizzazione e titoli necessari all’avvio.
Non tutte le tipologie extralberghiere sono necessariamente imprenditoriali sull’intero territorio nazionale.
Alcune legislazioni regionali prevedono modelli non imprenditoriali per determinate attività; altre richiedono una gestione imprenditoriale per specifiche categorie.
È quindi indispensabile verificare la normativa territoriale.
L’impresa alberghiera: un modello organizzativo distinto
L’albergo rappresenta una struttura ricettiva organizzata, caratterizzata dalla prestazione professionale di servizi di ospitalità e sottoposta alla disciplina amministrativa, urbanistica e di sicurezza applicabile.
L’impresa alberghiera integra elementi economici e organizzativi che vanno oltre la disponibilità dell’immobile.
Personale, manutenzione, servizi, sistemi tecnologici, gestione commerciale, procedure operative, investimenti e responsabilità aziendali costituiscono componenti strutturali del modello di business.
La differenza non è esclusivamente formale.
È una differenza che incide sulla struttura dei costi, sulla gestione del rischio e sulla natura del servizio offerto.
2. Il confronto giuridico: quattro modelli di ospitalità
| Elemento | Locazione breve | B&B | Case e appartamenti per vacanze | Albergo |
|---|---|---|---|---|
| Natura prevalente | Locazione immobiliare | Attività ricettiva | Attività ricettiva | Impresa ricettiva |
| Disciplina principale | Civile, fiscale e amministrativa | Normativa ricettiva regionale | Normativa ricettiva regionale | Normativa alberghiera |
| Servizi | Accessori compatibili con la locazione | Secondo requisiti della tipologia | Secondo requisiti della tipologia | Organizzati e professionali |
| Gestione imprenditoriale | Possibile; rileva ai fini degli obblighi | Dipende dalla disciplina regionale | Dipende dalla disciplina regionale | Sì |
| Destinazione urbanistica | Da verificare secondo le norme applicabili | Da verificare secondo le norme applicabili | Da verificare secondo le norme applicabili | Secondo disciplina urbanistica e ricettiva |
| CIN | Obbligatorio | Obbligatorio | Obbligatorio | Obbligatorio |
Schema orientativo. La qualificazione effettiva richiede sempre la verifica della legislazione regionale, degli atti comunali e delle caratteristiche concrete dell’attività.
Questo confronto evidenzia il vero punto di frizione.
Un appartamento utilizzato per locazioni brevi può concorrere commercialmente con una camera alberghiera, pur non essendo necessariamente assoggettato alla medesima organizzazione e agli stessi requisiti gestionali.
Il problema giuridico non consiste nel pretendere obblighi identici per tutte le attività.
Consiste nel verificare se il trattamento differenziato abbia una giustificazione oggettiva oppure produca vantaggi o svantaggi irragionevoli.
Ed è precisamente su questa distinzione che interviene la Corte.
3. Il modello dell’Emilia-Romagna: cambiare destinazione d’uso per effettuare locazioni brevi
La legge regionale n. 10/2025 aveva adottato un modello incentrato sulla disciplina urbanistica.
L’articolo 4 individuava, all’interno della categoria funzionale turistico-ricettiva, una specifica destinazione d’uso denominata locazione breve.
Il passaggio da una diversa categoria funzionale, per esempio quella residenziale, a questa nuova destinazione veniva considerato urbanisticamente rilevante.
La conseguenza operativa era significativa.
Il proprietario di un appartamento residenziale che avesse deciso di utilizzarlo per locazioni brevi avrebbe dovuto affrontare una procedura di mutamento di destinazione d’uso, anche in assenza di interventi edilizi.
L’articolo 7 della legge collegava il passaggio al titolo edilizio corrispondente: SCIA in assenza di opere, oppure titolo previsto per l’intervento edilizio quando accompagnato da lavori.
L’articolo 5 attribuiva inoltre ai Comuni la possibilità di disciplinare l’insediamento della nuova destinazione d’uso all’interno di specifici ambiti territoriali.
Le misure contemplate comprendevano percentuali massime di immobili utilizzabili per locazioni brevi, limitazioni a determinati interventi edilizi, requisiti dimensionali aggiuntivi e condizioni relative alle dotazioni territoriali.
Le finalità della legge riguardavano la disponibilità di alloggi residenziali, la sostenibilità dei flussi turistici e il governo del territorio.
Obiettivi che la Corte non ha considerato, in quanto tali, illegittimi.
Il problema nasceva dal modo in cui il legislatore aveva costruito lo strumento per perseguirli.
4. Il primo principio della sentenza: Regioni e Comuni possono intervenire
Il primo passaggio giuridicamente rilevante si trova nel paragrafo 7 della motivazione.
Il Governo aveva contestato le disposizioni regionali anche sostenendo che incidessero sulla tutela della concorrenza, materia riservata alla competenza legislativa esclusiva statale dall’articolo 117, secondo comma, lettera e), della Costituzione.
La Corte ha dichiarato non fondate queste questioni.
Ha riconosciuto che la disciplina delle locazioni turistiche può rientrare nelle competenze regionali relative al turismo e al governo del territorio.
L’impatto economico di una normativa regionale non è sufficiente, da solo, per ricondurre ogni intervento alla competenza statale in materia di concorrenza.
La Regione può legittimamente perseguire finalità di organizzazione del territorio e di sostenibilità turistica.
È un’affermazione particolarmente significativa per le amministrazioni locali.
Significa che il mercato delle locazioni turistiche non è sottratto a ogni forma di regolamentazione territoriale in nome della libertà economica.
La proprietà immobiliare e la libertà d’impresa devono essere contemperate con altri interessi costituzionalmente rilevanti.
Tra questi figurano la tutela del patrimonio abitativo, la sostenibilità urbana e la corretta utilizzazione del territorio.
La Corte non riconosce un diritto incondizionato a trasformare qualsiasi appartamento residenziale in una fonte di reddito turistico, indipendentemente dalle norme applicabili.
Al tempo stesso, le limitazioni non possono essere arbitrarie.
5. Il paragrafo 8.1: il contingentamento degli affitti brevi resta possibile
Uno dei passaggi più importanti dell’intera sentenza è contenuto nel paragrafo 8.1.
La Corte ribadisce che la competenza regionale si estende anche alle locazioni turistiche e che può essere esercitata mediante strumenti urbanistici oppure attraverso discipline amministrative e autorizzative differenti.
La pronuncia riconosce espressamente la possibilità di introdurre contingentamenti delle locazioni turistiche in specifiche zone, con l’obiettivo di preservare un’offerta adeguata di abitazioni destinate alla residenza di lunga durata.
Il contingentamento consiste, in termini generali, nel subordinare l’insediamento di nuove attività al rispetto di un limite quantitativo o di una determinata proporzione rispetto al patrimonio immobiliare residenziale.
Un Comune potrebbe quindi disporre, quando sussista un’adeguata base normativa e nel rispetto dei limiti costituzionali e legislativi, strumenti selettivi per contenere l’espansione delle locazioni turistiche.
Non ne deriva, tuttavia, una facoltà illimitata di introdurre divieti assoluti o restrizioni sganciate dalle effettive condizioni del territorio.
La Corte richiama anche l’articolo 23-ter del DPR n. 380/2001 e la necessità di rispettarne i limiti, compresi quelli relativi agli standard urbanistici nei casi disciplinati dalla disposizione.
La conseguenza è chiara.
Un Comune non può considerare la locazione breve un’attività universalmente intangibile, ma non può neppure limitarla senza adeguata giustificazione giuridica.
Si tratta di un equilibrio tra iniziativa privata e interessi collettivi.
Per gli operatori turistici questo implica che il rischio regolatorio è destinato a rimanere una componente strutturale delle decisioni di investimento.
6. Il paragrafo 8.2: perché l’obbligo imposto dall’Emilia-Romagna è incostituzionale
La Corte individua tre criticità principali.
La disparità di trattamento rispetto all’extralberghiero
La disciplina dell’Emilia-Romagna consente, secondo il quadro normativo richiamato dalla Corte, agli affittacamere e alle case e appartamenti per vacanze di conservare la destinazione urbanistica residenziale.
Queste attività sono, nella Regione, soggette a gestione imprenditoriale.
La legge n. 10/2025 avrebbe invece imposto il passaggio alla destinazione turistico-ricettiva proprio agli immobili utilizzati per locazioni brevi, comprese quelle non imprenditoriali.
Si sarebbe verificata una situazione difficilmente giustificabile.
Un’attività ricettiva extralberghiera organizzata avrebbe potuto operare in un immobile a destinazione residenziale, mentre una locazione breve occasionale avrebbe richiesto una trasformazione urbanistica.
La Corte considera questa disparità irragionevole.
La questione non riguarda un presunto diritto delle locazioni brevi a ricevere il trattamento più favorevole.
Riguarda la necessità di mantenere coerenza tra attività comparabili, intensità di utilizzo del bene e obblighi imposti.
L’assenza di una soglia minima di utilizzo
L’articolo 4 non subordinava l’obbligo di mutamento urbanistico al superamento di una soglia temporale o quantitativa.
Anche l’utilizzo sporadico di un appartamento avrebbe quindi potuto determinare l’applicazione della disciplina.
La Corte osserva che una locazione breve può essere esercitata occasionalmente e non comporta necessariamente una stabile trasformazione della funzione dell’immobile.
Il collegamento tra destinazione urbanistica e utilizzo effettivo del bene risultava quindi insufficiente.
È un principio di grande importanza anche per gli investitori.
La regolamentazione urbanistica deve trovare una giustificazione nelle caratteristiche reali dell’utilizzo, non soltanto nella qualificazione astratta del contratto.
La sproporzione territoriale
La terza criticità riguarda l’estensione dell’obbligo.
La destinazione d’uso prevista dall’articolo 4 avrebbe trovato applicazione sull’intero territorio regionale.
Tuttavia, i fenomeni di sovraffollamento turistico e pressione sul patrimonio abitativo tendono a concentrarsi in aree specifiche.
Le condizioni di una città universitaria, di una località turistica fortemente sviluppata e di un piccolo Comune con immobili inutilizzati possono essere profondamente differenti.
La Corte ritiene sproporzionata una restrizione generalizzata rispetto a un fenomeno territorialmente circoscritto.
Per queste ragioni dichiara l’articolo 4 costituzionalmente illegittimo per violazione degli articoli 3 e 41 della Costituzione.
7. Perché cade anche l’articolo 5: non viene cancellato il potere di contingentamento
La dichiarazione di illegittimità riguarda anche l’articolo 5.
Ma bisogna comprendere esattamente la motivazione.
Questa disposizione regolava l’insediamento della nuova destinazione urbanistica introdotta dall’articolo 4.
Una volta dichiarato illegittimo il presupposto sul quale era costruita, la disciplina comunale collegata non poteva conservarsi autonomamente.
Nel paragrafo 9, la Corte chiarisce che il vizio dell’articolo 4 si riflette necessariamente sull’articolo 5.
L’annullamento non costituisce quindi una dichiarazione generale di incostituzionalità di qualsiasi limite comunale alle locazioni turistiche.
La stessa sentenza, nel paragrafo precedente, aveva ribadito l’ammissibilità di misure territoriali e di contingentamento costruite correttamente.
Qui sta la distinzione fondamentale tra dispositivo e portata giuridica della pronuncia.
La Corte elimina uno specifico modello regolatorio. Non elimina la possibilità costituzionale di regolamentare il mercato.
Va inoltre precisato che la decisione riguarda gli articoli 4 e 5 della legge regionale, non l’intera legge n. 10/2025.
Gli effetti sulle restanti disposizioni e sui singoli procedimenti amministrativi devono essere valutati nel quadro normativo applicabile.
8. Il confronto con la Toscana: due modelli, due esiti costituzionali
La sentenza n. 164/2026 acquista ulteriore significato se confrontata con la sentenza n. 186/2025, relativa alla legge della Regione Toscana n. 61/2024.
Nel precedente toscano, la Corte aveva riconosciuto la legittimità costituzionale, rispetto alle specifiche questioni esaminate, di una disciplina che consentiva a determinati Comuni di introdurre strumenti regolatori e autorizzativi per le locazioni turistiche brevi.
In particolare, la normativa toscana contemplava poteri comunali nei territori ad alta densità turistica e nei capoluoghi di provincia.
La Corte aveva considerato costituzionalmente ammissibile l’intervento finalizzato a contemperare la libertà dei proprietari con le esigenze di sostenibilità del turismo e disponibilità abitativa.
Un ulteriore punto riguardava la destinazione urbanistica degli immobili adibiti a strutture extralberghiere.
Nella disciplina toscana, l’utilizzo stabile e organizzato di un immobile per una determinata attività ricettiva imprenditoriale giustificava la previsione della destinazione turistico-ricettiva.
La stessa Corte richiama espressamente questo precedente nel paragrafo 8.2 della sentenza sull’Emilia-Romagna.
La differenza tra i due modelli è essenziale.
In Toscana, l’obbligo era collegato a un utilizzo stabile e organizzato nell’ambito di una disciplina coerente. In Emilia-Romagna, l’obbligo colpiva anche locazioni occasionali, mentre attività extralberghiere imprenditoriali potevano conservare la destinazione residenziale.
Non è dunque il mutamento di destinazione d’uso, in sé, a risultare incostituzionale.
È la sua imposizione attraverso un meccanismo privo di sufficiente coerenza e proporzionalità.
Anche il precedente della Valle d’Aosta, richiamato dalla Consulta attraverso la sentenza n. 94/2024, evidenzia la rilevanza dell’intensità effettiva dell’utilizzo turistico.
Nel modello valdostano esaminato dalla Corte, il passaggio alla diversa destinazione era correlato alla prevalenza dell’uso turistico, superiore a 180 giorni annui.
Il quadro giurisprudenziale mostra quindi una direzione precisa: la disciplina territoriale è possibile, ma deve essere costruita attraverso criteri ragionevoli e verificabili.
9. Cosa cambia realmente per proprietari e gestori di appartamenti turistici
La sentenza produce conseguenze immediate sulla legittimità degli articoli dichiarati incostituzionali.
Non significa però che un proprietario possa esercitare qualsiasi attività turistica senza autorizzazioni, comunicazioni o controlli.
È necessario distinguere tra:
-
Regime urbanistico dell’immobile.
-
Qualificazione amministrativa dell’attività.
-
Obblighi di identificazione e sicurezza.
-
Regime fiscale applicabile.
-
Adempimenti di pubblica sicurezza e comunicazione dei flussi.
La destinazione urbanistica non coincide necessariamente con la categoria catastale.
Allo stesso modo, la disponibilità del Codice Identificativo Nazionale non rappresenta, da sola, un titolo che legittima ogni utilizzo urbanistico o amministrativo dell’immobile.
Anche le procedure di SCIA devono essere correttamente distinte.
Una SCIA edilizia relativa a un mutamento di destinazione d’uso non coincide con la SCIA prevista per l’avvio di determinate attività imprenditoriali o ricettive.
Il quadro amministrativo continua pertanto a richiedere una verifica puntuale, soprattutto quando vengono organizzati più immobili o forniti servizi propri dell’ospitalità.
10. Le novità normative del 2026: fiscalità, sicurezza e trasparenza
La sentenza interviene in un settore già interessato da importanti modifiche legislative.
La nuova soglia dei due appartamenti
L’articolo 1, comma 17, della legge 30 dicembre 2025, n. 199, ha modificato l’articolo 1, comma 595, della legge n. 178/2020.
Dal periodo d’imposta 2026, il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto in caso di destinazione a tale attività di non più di due appartamenti per periodo d’imposta, anziché quattro.
Dal terzo appartamento opera la presunzione legislativa di esercizio dell’attività in forma imprenditoriale.
La modifica è rilevante per i soggetti che gestiscono portafogli immobiliari turistici.
Non va però confusa con una classificazione automatica come albergo o struttura extralberghiera.
L’inquadramento fiscale, la qualificazione amministrativa e la destinazione urbanistica appartengono a piani normativi distinti.
Per le locazioni brevi ammesse al regime e assoggettate a cedolare secca, resta prevista l’aliquota del 21% per un’unità immobiliare individuata dal contribuente e quella del 26% per l’eventuale seconda.
Anche la gestione di uno o due appartamenti può richiedere un approfondimento sulla natura imprenditoriale dell’attività, qualora presenti ulteriori elementi organizzativi rilevanti.
Il Codice Identificativo Nazionale
L’articolo 13-ter del decreto-legge n. 145/2023 disciplina il Codice Identificativo Nazionale.
Il CIN riguarda sia le unità immobiliari destinate alle locazioni brevi o turistiche sia le strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere.
La disciplina prevede obblighi di acquisizione, esposizione e indicazione del codice negli annunci.
Per le locazioni brevi e turistiche sono previsti specifici requisiti di sicurezza, compresi estintori portatili e dispositivi di rilevazione dei gas combustibili e del monossido di carbonio, secondo le condizioni e le esenzioni previste.
Per le strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere rimangono applicabili gli obblighi di sicurezza propri delle rispettive tipologie.
Il CIN non cancella gli eventuali adempimenti regionali e comunali.
Il regolamento europeo 2024/1028
Dal 20 maggio 2026 si applica il regolamento (UE) 2024/1028 sulla raccolta e condivisione dei dati relativi alle locazioni di alloggi a breve termine offerte attraverso piattaforme online.
L’intervento europeo mira a migliorare la trasparenza dei dati e la capacità delle autorità pubbliche di monitorare il fenomeno.
Non introduce un’autorizzazione generale a esercitare locazioni turistiche, ma rafforza il quadro informativo e le regole sui sistemi di registrazione ai quali si applica.
Il mercato si muove quindi verso una maggiore tracciabilità.
È un’evoluzione importante anche per gli operatori alberghieri, perché una migliore conoscenza della capacità ricettiva effettivamente commercializzata può contribuire ad analisi di mercato più accurate.
11. Concorrenza alberghiera ed extralberghiera: il problema economico che la sentenza non risolve
La decisione della Consulta non ha come oggetto diretto la parità concorrenziale tra hotel e appartamenti turistici.
Tuttavia, rende evidente un problema strutturale.
L’industria dell’ospitalità comprende attività che intercettano segmenti di domanda sovrapposti ma presentano modelli giuridici, organizzativi e fiscali differenti.
Un ospite può confrontare un hotel a quattro stelle con un appartamento turistico nella stessa zona e decidere in funzione di prezzo, posizione, servizi e reputazione.
Per il cliente si tratta di alternative commerciali.
Per il diritto non sono necessariamente prestazioni identiche.
L’impresa alberghiera sostiene costi legati all’organizzazione dei servizi, alla gestione del personale, alla manutenzione e agli standard prescritti per la propria tipologia.
La mera locazione immobiliare può avere una struttura operativa differente e obblighi commisurati alla diversa natura dell’attività.
Da ciò discende un principio che dovrebbe orientare il dibattito sulla concorrenza.
Non occorre imporre a ogni appartamento le regole di un albergo. Occorre però evitare che attività sostanzialmente ricettive siano qualificate in modo improprio per sottrarsi agli obblighi che la legge attribuisce loro.
La corretta qualificazione delle attività diventa quindi un elemento della concorrenza.
Il rispetto della normativa non può essere valutato soltanto attraverso la presenza di un annuncio o di un codice identificativo.
Deve riguardare l’effettiva modalità di esercizio dell’attività.
Allo stesso tempo, le eventuali asimmetrie normative devono essere affrontate con strumenti coerenti e costituzionalmente sostenibili, non attraverso restrizioni indiscriminate.
12. Le conseguenze per ADR, occupazione e redditività alberghiera
Dal punto di vista manageriale, la questione riguarda soprattutto la capacità ricettiva effettivamente disponibile nelle destinazioni.
I tradizionali indicatori alberghieri, tra cui occupazione, ADR e RevPAR, vengono spesso analizzati considerando prioritariamente l’offerta hotel.
Ma la domanda può distribuirsi anche verso appartamenti turistici, affittacamere, B&B e altre strutture.
Per valutare correttamente la pressione competitiva, è quindi necessario ampliare il perimetro dell’analisi.
Il punto non consiste nel sommare indiscriminatamente tutte le unità ricettive e assimilarle alle camere d’albergo.
Occorre stimare la loro effettiva sostituibilità commerciale, la stagionalità, la disponibilità sul mercato e il posizionamento.
L’effetto potenziale sull’ADR
L’espansione delle locazioni turistiche può influire sulle strategie tariffarie degli alberghi, soprattutto nei segmenti nei quali appartamenti e camere intercettano una domanda simile.
Non è però possibile stabilire in astratto quanto questa concorrenza incida sull’ADR.
La relazione dipende dalle caratteristiche della destinazione, dalla composizione dei clienti, dai servizi ricercati e dalla distribuzione dell’offerta.
L’effetto potenziale sull’occupazione
Una regolamentazione più restrittiva degli affitti brevi potrebbe modificare la distribuzione della domanda.
Questo non implica automaticamente che ogni pernottamento sottratto agli appartamenti venga trasferito agli hotel.
Una parte della domanda potrebbe scegliere altre forme ricettive, modificare la durata del soggiorno o rinunciare alla destinazione.
Ogni previsione richiede quindi un’analisi quantitativa.
L’effetto sul GOP e sul valore alberghiero
Anche quando una diversa distribuzione della domanda produce maggiori ricavi alberghieri, l’effetto sul margine operativo deve essere verificato.
L’aumento dell’occupazione non determina necessariamente un incremento proporzionale del GOP.
Occorre considerare costi variabili, personale, distribuzione commerciale, consumi e capacità operativa.
La stessa valutazione immobiliare deve distinguere tra incremento potenziale del fatturato e incremento sostenibile del reddito operativo.
L’effetto della regolamentazione sul valore di un hotel è quindi una questione di analisi economico-finanziaria, non una conseguenza automatica della sentenza.
Per gli investitori che operano attraverso Investimenti Alberghieri e Investhotel, l’integrazione tra quadro normativo e sostenibilità reddituale costituisce un passaggio centrale nell’analisi degli asset.
13. Investire in appartamenti turistici: il rischio regolatorio entra nella valutazione immobiliare
La possibilità di utilizzare un immobile per locazioni turistiche contribuisce a determinarne il rendimento potenziale.
Tuttavia, il reddito che un immobile può generare non rappresenta l’unico elemento della sua valutazione.
Occorre comprendere se tale reddito sia ottenibile attraverso un modello giuridicamente sostenibile nel tempo.
Un appartamento destinato alle locazioni brevi può essere esposto a variabili differenti rispetto a un immobile utilizzato esclusivamente per locazioni residenziali.
Tra queste:
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Eventuali limitazioni territoriali.
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Requisiti amministrativi.
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Disciplina urbanistica.
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Modifiche del trattamento fiscale.
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Costi di conformità e adeguamento.
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Vincoli condominiali legittimamente applicabili.
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Possibilità di conversione a utilizzi alternativi.
-
Intensità della concorrenza e volatilità dei ricavi.
Per un investitore professionale, il punto non è soltanto calcolare il rendimento lordo di una locazione breve.
È determinare il rendimento netto sostenibile, tenendo conto di costi, rischi e scenari alternativi.
Un immobile che genera risultati economici interessanti in condizioni regolatorie favorevoli potrebbe subire variazioni del proprio valore se il modello operativo diventasse più oneroso o meno facilmente esercitabile.
La sentenza n. 164/2026 non permette di quantificare direttamente tali effetti.
Conferma però la necessità di considerare la regolamentazione territoriale tra le variabili rilevanti delle decisioni di investimento.
14. Cosa devono fare gli imprenditori alberghieri dopo questa sentenza
Dal punto di vista del management, la pronuncia suggerisce cinque direttrici operative.
1. Ampliare il perimetro della competitive analysis
L’analisi della concorrenza non dovrebbe limitarsi agli alberghi con classificazione comparabile.
È opportuno includere anche le forme di ospitalità alternative che intercettano effettivamente la domanda della struttura, distinguendole per modello operativo e servizi offerti.
2. Monitorare la regolamentazione locale
Le decisioni regionali e comunali possono incidere sulla futura distribuzione della capacità ricettiva.
Per un hotel, soprattutto nelle destinazioni urbane, seguire l’evoluzione della normativa significa monitorare una variabile del contesto competitivo.
3. Integrare il rischio normativo nei business plan
Gli scenari economici dovrebbero considerare sia la possibile crescita dell’offerta alternativa sia le eventuali limitazioni alla sua espansione.
Le ipotesi devono essere documentate e non basarsi sull’aspettativa generica di una riduzione della concorrenza.
4. Rafforzare i vantaggi competitivi dell’impresa alberghiera
L’albergo deve competere valorizzando ciò che lo distingue: qualità del servizio, continuità operativa, affidabilità, tecnologia, reputazione e gestione professionale.
La capacità di aumentare la produttività dei processi e la qualità dell’esperienza resta fondamentale.
È in questo ambito che l’innovazione organizzativa e le competenze sviluppate attraverso Hotel Marketing Lab possono contribuire a migliorare la competitività.
5. Valutare correttamente gli investimenti e le conversioni
La trasformazione di immobili residenziali in strutture ricettive, così come la valorizzazione di edifici già destinati all’ospitalità, richiede un’analisi integrata.
Occorre esaminare la compatibilità urbanistica, il modello di gestione, i CAPEX, i costi operativi, i flussi prospettici e la sostenibilità giuridica dell’investimento.
Su questi aspetti l’analisi preventiva può incidere direttamente sulla qualità delle decisioni imprenditoriali.
15. La vera prospettiva: una regolamentazione selettiva del mercato turistico
La giurisprudenza costituzionale più recente sembra delineare un orientamento nel quale convivono due esigenze.
Da un lato, il riconoscimento della rilevanza economica dell’ospitalità turistica e della libertà dei privati di utilizzare produttivamente i propri immobili.
Dall’altro, la legittimazione di interventi pubblici finalizzati a preservare il patrimonio abitativo, l’equilibrio urbano e la sostenibilità delle destinazioni.
Nessuno dei due interessi può essere considerato assoluto.
Per i legislatori regionali la sfida consiste nel costruire discipline coerenti con il territorio e con la natura delle attività regolate.
Per i Comuni significa motivare adeguatamente le misure e utilizzare gli strumenti consentiti dall’ordinamento.
Per i proprietari immobiliari significa valutare il quadro giuridico prima di impostare un investimento.
Per gli imprenditori alberghieri significa comprendere che il mercato dell’ospitalità è destinato a essere influenzato non soltanto dalle dinamiche della domanda, ma anche dall’evoluzione del sistema regolatorio.
Il caso emiliano-romagnolo dimostra soprattutto che la legittimità delle finalità pubbliche non è sufficiente a giustificare qualsiasi limitazione.
La qualità della tecnica legislativa e la coerenza del sistema diventano condizioni essenziali della regolamentazione.
Conclusioni: la Corte tutela la coerenza del sistema, non un singolo modello di ospitalità
La sentenza n. 164/2026 non rappresenta una vittoria definitiva delle locazioni brevi né una sconfitta generale delle amministrazioni che intendono regolamentarle.
La Consulta dichiara illegittimi due articoli della legge emiliano-romagnola perché introducono uno specifico sistema urbanistico irragionevole e sproporzionato.
Contemporaneamente, riconosce la possibilità di disciplinare e contingentare le locazioni turistiche attraverso strumenti costituzionalmente legittimi.
La distinzione è particolarmente importante per l’industria alberghiera.
Il mercato ricettivo italiano sta progressivamente superando la tradizionale separazione commerciale tra alberghi e ospitalità in appartamento.
La domanda confronta prodotti differenti attraverso gli stessi canali digitali, ma la regolamentazione continua giustamente a considerare le peculiarità giuridiche delle singole attività.
La vera questione non è stabilire se gli alberghi debbano essere protetti dagli affitti brevi, ma costruire un mercato nel quale ciascun operatore eserciti la propria attività attraverso una qualificazione corretta e nel rispetto di obblighi coerenti con la prestazione effettivamente offerta.
Un sistema sostenibile deve garantire libertà economica, tutela del territorio, corretta concorrenza e qualità degli investimenti.
Per gli imprenditori alberghieri questa evoluzione deve tradursi in una maggiore capacità di analisi.
Non basta conoscere il mercato turistico.
Occorre comprendere come normativa, urbanistica, fiscalità e organizzazione aziendale influenzino la redditività e il valore degli immobili ricettivi.
È qui che il ruolo dell’advisory alberghiero assume un significato strategico.
Il valore di un investimento turistico non dipende soltanto dal reddito che può generare, ma anche dalla solidità giuridica, operativa e finanziaria del modello attraverso il quale quel reddito viene prodotto.
Advisory alberghiero, analisi di fattibilità e valorizzazione immobiliare
La crescente complessità del mercato dell’ospitalità richiede valutazioni che integrino aspetti giuridici, urbanistici, economico-finanziari e gestionali.
Attraverso RobertoNecci.it, Hotel Management Group e Investimenti Alberghieri, sviluppiamo analisi e approfondimenti dedicati alla sostenibilità degli investimenti, alla valorizzazione degli asset e al miglioramento delle performance alberghiere.
Le attività di advisory comprendono studi di fattibilità, analisi economico-finanziarie, valutazione di modelli gestionali, business plan e individuazione delle possibili strategie di valorizzazione, con il supporto di professionisti specialistici per le verifiche legali, fiscali e urbanistiche necessarie.
Per approfondimenti e richieste di consulenza:
Roberto Necci – Hotel Advisory & Hospitality Investments
Email: r.necci@robertonecci.it
Fonti normative e giurisprudenziali
Giurisprudenza costituzionale
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Corte costituzionale, sentenza n. 164/2026 – In particolare, paragrafi 7, 8.1, 8.2 e 9 del Considerato in diritto.
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Corte costituzionale, sentenza n. 186/2025 – Disciplina toscana delle locazioni turistiche e delle strutture extralberghiere.
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Corte costituzionale, sentenza n. 94/2024 – Competenze regionali e disciplina delle locazioni turistiche.
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Corte di giustizia dell’Unione europea, 22 settembre 2020, cause riunite C-724/18 e C-727/18, Cali Apartments.
Normativa nazionale ed europea
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Legge Regione Emilia-Romagna 19 dicembre 2025, n. 10, articoli 4 e 5, dichiarati costituzionalmente illegittimi.
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Legge Regione Toscana 31 dicembre 2024, n. 61, in particolare articoli 41 e 59.
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DPR 6 giugno 2001, n. 380, articolo 23-ter, sulla destinazione d’uso urbanistica.
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Decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, articolo 4, sulle locazioni brevi.
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Decreto-legge 18 ottobre 2023, n. 145, articolo 13-ter, relativo al CIN e agli obblighi collegati.
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Legge 30 dicembre 2025, n. 199, articolo 1, comma 17, sulla soglia degli appartamenti destinati a locazione breve.
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Regolamento (UE) 2024/1028, relativo alla raccolta e condivisione dei dati sulle locazioni di breve durata.
Nota metodologica: l’articolo distingue il contenuto vincolante della pronuncia dalle valutazioni economiche e manageriali dell’autore. Non costituisce un parere legale riferito a una specifica situazione immobiliare o imprenditoriale.
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