Quanto rende un affitto breve a Roma nel 2026: i conti veri

Una casa intera in affitto breve a Roma, a metà classifica, incassa 20.703 euro lordi in un anno. È la mediana dei 22.008 appartamenti interi attivi su Airbnb a settembre 2026, calcolata sui dati di Inside Airbnb. Un quarto di questi appartamenti supera i 42.180 euro, un altro quarto resta sotto i 6.819.

Dai 20.703 euro togli il 15,5% che trattiene Airbnb e la cedolare secca al 21%: restano 13.146 euro l’anno, circa 1.095 euro al mese. Da questa cifra devi ancora pagare bollette e manutenzione, e c’è il tempo che ci metti tu.

Sono Gianluca Biondi, co-founder di Pro Pro Manager. Da oltre sei anni affittiamo ai turisti appartamenti a Roma per conto dei proprietari. Prima di prendere una casa facciamo questi stessi conti, con i prezzi veri degli annunci vicini.

I numeri di Roma, annuncio per annuncio

Inside Airbnb è un progetto indipendente che scarica e pubblica gli annunci di Airbnb città per città. L’ultimo file di Roma è del 17 settembre 2026 e contiene 37.451 annunci. Le case intere sono 27.886, e 22.008 hanno ricevuto almeno una recensione negli ultimi dodici mesi. Le considero attive, e i conti qui sotto partono da loro.

Per una casa intera attiva i valori mediani sono questi:

• il prezzo è di 205 euro a notte;
• le notti prenotate in un anno sono 96, il 26% dell’anno;
• l’incasso lordo di un anno è di 20.703 euro.

Con il numero di camere l’incasso cambia parecchio. Un monolocale o una casa con una camera da letto fa circa 17.400 euro l’anno, due camere 22.221, tre camere 33.792, quattro o più 45.582.

Perché ogni sito dà numeri diversi

AirDNA, un’azienda che vende dati sul mercato degli affitti brevi, per Roma scrive che un annuncio incassa in media 45.100 l’anno, con il 69% di occupazione, nei dodici mesi da ottobre 2025 a settembre 2026. La pagina mostra il simbolo del dollaro e non dice di che valuta si tratta.

La distanza da Inside Airbnb dipende da come si contano le cose. AirDNA fa una media, e una media sale con i pochi appartamenti che incassano moltissimo. Nel suo incasso entrano anche le pulizie pagate dagli ospiti. L’occupazione la calcola solo sulle notti che l’host ha lasciato aperte.

Anche Inside Airbnb ha un limite, e lo dichiara: le notti prenotate non le vede, le stima dalle recensioni. Parte dall’idea che un ospite su due lasci una recensione e che ogni soggiorno duri tre notti. Se le recensioni nella realtà sono di meno, le notti vere sono di più. Per questo uso la mediana e i quarti, e li tratto come un ordine di grandezza.

Zona per zona

A Roma il 53% delle case intere attive sta nel Municipio I, il centro storico. Questo è l’incasso lordo mediano di un anno, municipio per municipio:

• I Centro Storico: 31.857 euro, con 126 notti prenotate a 254 euro;
• VII San Giovanni e Cinecittà: 17.954 euro;
• II Parioli e Nomentano: 16.743 euro;
• XIII Aurelia: 16.560 euro;
• XII Monteverde: 13.896 euro;
• VIII Appia Antica: 13.035 euro;
• V Prenestino e Centocelle: 12.773 euro;
• X Ostia e Acilia: 4.884 euro.

Nel centro storico una casa con una camera da letto arriva a 27.840 euro, una con due camere a 34.976. La differenza tra il centro e il resto della città pesa più della differenza tra un bilocale e un trilocale.

Quando valuto una casa, la zona è la prima cosa che guardo. Per l’affitto breve zone come Centocelle o Tor Vergata, secondo me, sono fuori portato. Tor Vergata sta nel Municipio VI, dove la mediana è di 5.355 euro l’anno. Lì gli annunci attivi sono solo 146, quindi prendi quel numero con le pinze.

Dal lordo a quello che resta a te

Rifacciamo il conto della mediana di Roma come lo vedrebbe un proprietario che fa tutto da solo:

• l’incasso lordo è di 20.703 euro;
• Airbnb trattiene il 15,5%, cioè 3.209 euro, e sul conto ne arrivano 17.494;
• la cedolare secca al 21% si paga su tutti i 20.703 euro, perché la commissione di Airbnb non si toglie dalla cifra su cui paghi le tasse: sono 4.348 euro;
• restano 13.146 euro.

Da questa cifra escono ancora le spese che con un affitto lungo pagherebbe l’inquilino: luce, gas, acqua e internet per tutto l’anno, i prodotti per gli ospiti, la biancheria e le piccole riparazioni.

Le pulizie di solito le paga l’ospite a parte. Nei nostri appartamenti costano tra 50 e 80 euro a soggiorno: su 223 soggiorni dell’estate, in 112 la cifra è stata 60 euro. Se la pulizia la fai pagare dentro la prenotazione, entra anche lei nella cifra su cui paghi la cedolare.

Se è il tuo secondo appartamento in affitto breve, la cedolare sale al 26%. Dal terzo la legge presume che tu faccia impresa. Le regole complete le trovi nella guida alla normativa sugli affitti brevi a Roma. Come cambiano i conti con la nuova commissione lo spiego nell’articolo sulla commissione Airbnb al 15,5%.

Se affidi la casa a un property manager paghi anche lui. Per il servizio completo i listini pubblici a Roma stanno tra il 20 e il 28%, come ho raccolto nell’articolo su quanto costa un property manager a Roma. Ti conviene solo se fa salire l’incasso più di quanto costa, oltre a toglierti il lavoro.

Affitto breve o 4+4: il confronto zona per zona

Per confrontare i due affitti prendo un appartamento di 60 metri quadri con una camera da letto. Per il 4+4 uso i canoni chiesti negli annunci di Immobiliare.it a settembre 2026, a canone libero e con la cedolare al 21%. Per l’affitto breve tolgo la commissione di Airbnb e la cedolare, come sopra. Le bollette non le tolgo da nessuna delle due parti: con l’affitto breve le paghi tu, quindi qui l’affitto breve sembra un po’ più ricco di quello che è.

Nel centro storico l’affitto chiesto è di 28,82 euro al metro quadro al mese:

• con il 4+4 incassi 1.729 euro al mese, 20.750 l’anno, e dopo la cedolare te ne restano 16.393;
• con l’affitto breve, a metà classifica, una casa con una camera fa 27.840 euro lordi e te ne restano 17.678;
• con l’affitto breve, nel quarto migliore degli annunci, da 45.390 euro lordi te ne restano 28.823.

A Monteverde l’affitto chiesto è di 18,45 euro al metro quadro. Il 4+4 lascia 10.494 euro l’anno, l’affitto breve con l’incasso mediano 8.824. A Centocelle, con 15,70 euro al metro quadro, il 4+4 lascia 8.930 euro e l’affitto breve con l’incasso mediano 8.111. In queste due zone uso la mediana di tutte le case intere del municipio.

La mediana di Roma da cui sono partito, 20.703 euro, mette insieme il centro storico e Ostia, e da sola dice poco. A metà classifica, fuori dal centro, il 4+4 lascia spesso più soldi dell’affitto breve. In centro l’affitto breve vince di poco a metà classifica e di molto nel quarto migliore.

Anche il 4+4 ha i suoi rischi. Alla prima scadenza dei quattro anni puoi riavere la casa solo per i motivi previsti dalla legge 431 del 1998, e se l’inquilino smette di pagare ci vogliono mesi per rientrarne in possesso. Con il canone concordato la cedolare scende al 10%, ma anche il canone è più basso. Se vuoi un incasso fisso senza seguire gli ospiti, esiste anche l’affitto garantito.

Cosa porta una casa nel quarto migliore

Quest’estate nel nostro gestionale c’erano sei appartamenti, tra Trastevere, Prati, Termini, Trionfale, Monteverde e il Tuscolano. Dal 2 luglio al 24 settembre 2026, su 510 notti disponibili, ne hanno vendute 395, il 77,5%: il 74% a luglio, il 73% ad agosto e l’88% nelle prime tre settimane di settembre. Ogni appartamento ha incassato tra 1.900 e 3.300 euro al mese di solo alloggio, pulizie escluse.

Sono mesi di alta stagione. Quanto faranno a gennaio lo sapremo a febbraio, perché il gestionale ha i dati da luglio. Secondo l’ISTAT, nella provincia di Roma gennaio e febbraio 2025 hanno avuto ciascuno circa il 6% delle notti dell’anno, luglio il 10%.

Il prezzo deve seguire il calendario. Per una casa vuota a Colli Portuensi, a ottobre, abbiamo chiesto ad Airbnb i preventivi di 16 case simili, per sei ospiti e tre notti, da novembre 2026 a settembre 2027. Su 128 preventivi la mediana era di 253 euro a notte con la pulizia: 227 euro a febbraio, 312 a settembre. Nella stessa settimana abbiamo valutato una casa a Monteverde che aveva lo stesso prezzo tutto l’anno, 177 euro fino a quattro ospiti.

Poi contano le recensioni. Quella stessa casa aveva più recensioni dell’87% delle case vicine, ma il suo voto, 4,67, era più basso di quello di nove case vicine su dieci.

Secondo me oggi chi affitta ai turisti fa concorrenza agli hotel più che al vicino di casa. La guerra dei prezzi non la vince nessuno: con prezzi troppo bassi arrivano ospiti che rovinano la casa e costano più di quanto pagano.

Quando l’affitto breve non conviene

Ci sono casi in cui ti direi di non farlo, o di farlo in un altro modo:

• la casa sta in una zona lontana da chi visita Roma, come Ostia o Tor Vergata, dove anche gli annunci migliori incassano poco;
• ci vivi e vorresti affittarla solo quando parti: queste case noi non le prendiamo;
• l’arredamento ha molti anni e non vuoi spendere per rinnovarlo;
• sarebbe il tuo terzo appartamento in affitto breve, e quindi un’impresa con partita IVA;
• non hai il tempo di rispondere agli ospiti e di seguire check-in, pulizie e pratiche.

Una zona fuori dal centro non basta a dire di no. A Monteverde, per esempio, uno dei nostri appartamenti quest’estate è rimasto occupato circa tre notti su quattro. Prendiamo solo gli appartamenti con cui si può guadagnare. Se vuoi capire come lavoriamo, parti dalla pagina sulla gestione affitti brevi a Roma o da quella sulla gestione Airbnb a Roma.

Domande frequenti

Quanto trattiene Airbnb a chi affitta a Roma?

Il 15,5% del prezzo che imposti. Con 100 euro a notte ti arrivano 84,50 euro. Dal 13 ottobre 2026 questa commissione unica vale per tutti gli host che usano un software di gestione. Chi pubblica direttamente può avere ancora la vecchia divisione, con circa il 3% a carico dell’host e il resto a carico dell’ospite. La tua percentuale la vedi su Airbnb, nella sezione Pagamenti e compensi.

Quante tasse si pagano su un affitto breve a Roma?

Con la cedolare secca paghi il 21% sul primo appartamento e il 26% sul secondo. La percentuale si applica a tutto quello che paga l’ospite per il soggiorno, comprese le commissioni del portale. Airbnb trattiene già il 21% come acconto, e il saldo lo fai in dichiarazione dei redditi.

Quanti appartamenti ci sono in affitto breve a Roma?

Secondo Inside Airbnb, a settembre 2026 su Airbnb c’erano 37.451 annunci a Roma, di cui 27.886 case intere e 22.008 case intere attive. AirDNA, che somma Airbnb, Booking.com e Vrbo togliendo i doppioni, ne conta 30.539. Quasi un annuncio attivo su cinque, il 19,5%, appartiene a host con dieci o più case.

Conviene ancora fare affitti brevi a Roma nel 2026?

Nel 2025 Roma ha avuto 22,9 milioni di arrivi e 52,92 milioni di presenze, un record secondo i dati dell’Ente Bilaterale del Turismo del Lazio pubblicati da Roma Capitale. I turisti ci sono. Conviene se la casa sta in una zona che i turisti cercano e se riesci a portarla nella parte alta della classifica. Fuori dal centro, con un incasso nella media, il 4+4 spesso rende di più.

Fonti

Dati letti e calcoli rifatti il 20 ottobre 2026.

Mercato degli affitti brevi

Affitti lunghi, turismo e norme

Dati di Pro Pro Manager

• Prenotazioni del nostro gestionale, sei appartamenti, dal 2 luglio al 24 settembre 2026 (dato interno, aggregato).
• Preventivi Airbnb di 16 case vicine a Colli Portuensi, letti il 18 ottobre 2026 (dato interno).

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Come è nato questo articolo: l’intelligenza artificiale mi ha aiutato a raccogliere i dati di mercato, a rifare i calcoli e a scrivere il testo, partendo da quello che ho raccontato in un’intervista a voce a ottobre e dai dati del nostro gestionale. Le opinioni sono mie. I numeri di mercato sono controllati sulle fonti elencate sopra, l’ultima volta il 20 ottobre 2026. Prossima revisione: gennaio 2027.