Basta camminare di prima mattina in una via del centro di Firenze, Milano, Roma o Napoli – ma anche di qualche borgo tranquillo, uno di quelli della vita lenta – per accorgersene. Accanto ai citofoni ci sono piccole scatole metalliche con la combinazione. A volte sono più distanti dall’abitazione e il turista si ritrova in un’improvvisa caccia al tesoro perché oramai quasi più nessuno consegna le chiavi di persona.
Quando la casa diventa un prodotto
Per generazioni, in Italia, la casa è stata molto più di un tetto: un investimento di famiglia, un’eredità, il luogo dove si torna.
Con le piattaforme digitali ha acquisito un’altra identità, quella di bene da mettere a rendita notte dopo notte. Studiose e studiosi la chiamano turistificazione: il processo per cui interi quartieri si riorganizzano attorno a chi passa invece che attorno a chi vive.
I numeri raccontano la velocità del cambiamento. In Italia le abitazioni destinate agli affitti brevi superano il mezzo milione, più del doppio di quante fossero dieci anni fa.
Tra il 2018 e il 2024, secondo l’Istat, i pernottamenti prenotati attraverso le quattro principali piattaforme sono quasi raddoppiati, da circa 66 a quasi 127 milioni.
Nello stesso periodo gli alberghi hanno perso terreno a favore degli appartamenti gestiti in forma imprenditoriale. A Milano le case per turisti sono circa 20 mila, a Roma oltre 34 mila, a Napoli 13 mila, quattro volte quelle del 2015.
Firenze è il caso più evidente. Circa l’8% degli edifici cittadini è uscito dal mercato residenziale, e nel centro storico si arriva al 35%.
Nell’area tutelata dall’Unesco vivono oggi circa 36 mila persone, tra 10 e 15 mila in meno rispetto all’inizio degli anni Duemila.
La sindaca Sara Funaro ha riassunto la situazione con un confronto: in città gli appartamenti affittati ai turisti sono circa 17 mila, più del doppio delle 8 mila case popolari.
Secondo le rilevazioni della Banca d’Italia riportate dalla Commissione europea, gli affitti brevi sottraggono alla locazione residenziale il 12% delle case a Firenze e l’11% a Venezia.
Cosa si perde quando un quartiere si svuota
Quando i residenti diminuiscono, la rete sociale si assottiglia. Le botteghe di vicinato fanno fatica perché mancano i clienti di tutti i giorni, e al loro posto arrivano attività pensate per chi si ferma un fine-settimana. Le scuole perdono iscritti. Il condominio diventa un luogo di passaggio, dove non si sa più chi abita la porta accanto.
Come spiega Sarah Gainsforth in Airbnb città merce. Storie di resistenza alla gentrificazione digitale (DeriveApprodi, pp.189, 2019), Airbnb è la principale success story del capitalismo delle piattaforme, secondo cui ognuno è imprenditore di sé stesso.
Le piattaforme hanno trovato il modo di mercificare nuove risorse rispetto al passato, ampliando la sfera di ciò che è possibile mettere a profitto.
La proliferazione di Airbnb è avvenuta in un contesto di recessione economica, di precarizzazione del lavoro, di contrazione dei salari, di finanziarizzazione della casa, e ciò ha prodotto effetti drammatici nelle città.
È uno strumento di accumulazione di profitti nelle mani di pochi, i proprietari che affittano case a turisti di passaggio, con effetti però su tutto il vicinato, perché ciò porta al rialzo dei valori immobiliari e dei canoni di locazione fino alla contrazione dell’offerta di case in affitto e all’espulsione del ceto medio e basso dai centri urbani.
Quella gentrificazione che può essere definita anche come la produzione dello spazio urbano per utenti progressivamente più ricchi, come abbiamo già visto in alcune città europee, soprattutto Lisbona, o in alcuni quartieri di Milano come NoLo.
Come spiega l’autrice “la promozione attiva del turismo come motore di crescita delle città anche attraverso la svendita del patrimonio e i progetti di «rigenerazione urbana» in chiave privatistica, consegnano la domanda abitativa insoddisfatta al mercato.
E se il mantra recita che «il turismo genera ricchezza», bisogna chiedersi «per chi»: di certo il turismo non beneficia la maggior parte delle attività storiche che stanno chiudendo a ritmi inediti; non beneficia gli abitanti, alle prese con i servizi pubblici locali al collasso; non beneficia le città, il cui patrimonio storico e culturale è ridotto a fondale e location di grandi eventi. Il modello industriale del turismo sta rendendo le città invivibili e tutte uguali fra loro”.
Una questione anche femminile
L’aumento delle case per turisti è uno dei fattori, anche se non l’unico, che hanno spinto in alto i prezzi degli affitti tradizionali. Il Country Report 2026 della Commissione europea offre una misura concreta: per un appartamento di 60 metri quadrati, il canone assorbe il 76% del reddito a Milano, il 65% a Roma e il 48% a Bologna.
Questo peso non si distribuisce in modo uniforme. Secondo l’Istat, vivono in affitto soprattutto le persone sotto i 35 anni (37,3%) e le famiglie con un solo genitore e almeno un figlio minorenne (30,8%), cioè gruppi con redditi più bassi che devono fare i conti con i prezzi del mercato libero.
E quando in casa c’è un solo genitore, quasi sempre è una donna: l’ultimo censimento conta oltre 3,8 milioni di nuclei monogenitoriali, e nel 77,6% dei casi si tratta di madri sole con i figli. Madri che, secondo Save the Children, con figli minorenni guadagnano in media circa 26.800 euro netti l’anno, contro i quasi 35.400 dei padri nella stessa situazione. Per loro, un affitto che cresce pesa ancora di più.
Poi ci sono le giovani donne. Per loro una casa accessibile significa autonomia: poter studiare o lavorare in un’altra città, scegliere quando e con chi andare a vivere.
E c’è una terza figura, meno visibile: la donna anziana che vive da sola in centro, magari nella stessa casa da cinquant’anni. Per lei il quartiere che si svuota non è un’astrazione. Significa meno negozi raggiungibili a piedi, meno volti conosciuti, meno persone a cui chiedere aiuto.
La ricerca di un nuovo equilibrio
Di fronte a questa trasformazione, alcune città hanno scelto di intervenire. Firenze ha approvato nel 2025 un regolamento che limita le locazioni brevi nel centro storico Unesco alle sole case già usate in questo modo nel 2024, con autorizzazioni di cinque anni, una superficie minima di 28 metri quadrati e il divieto di nuove destinazioni turistiche, cioè che un appartamento nato come normale abitazione residenziale non può più essere trasformato in un alloggio per vacanze.
A maggio 2026 i giudici amministrativi hanno confermato la legittimità di queste regole. L’esperienza fiorentina mostra però anche quanto il fenomeno sia mobile: con il blocco nel centro, l’offerta è cresciuta in quartieri come Gavinana, Novoli e Rifredi e lungo la tramvia, e il Comune ha annunciato di voler estendere i limiti oltre l’area Unesco.
Barcellona ha scelto una strada più radicale. Il sindaco Jaume Collboni ha confermato che entro novembre 2028 le licenze dei 10.101 appartamenti turistici autorizzati non saranno più valide, in una città dove in dieci anni gli affitti sono cresciuti del 68% e i prezzi di acquisto del 38%.
Ora anche l’Europa se ne occupa. Il 9 settembre la Commissione ha presentato l’Affordable Housing Act, una proposta che fissa un criterio comune per individuare le zone in cui trovare casa è diventato troppo difficile: un’area è considerata sotto stress quando il prezzo medio di una casa è pari o superiore a otto volte il reddito disponibile medio di chi ci vive, e questo rapporto è cresciuto negli ultimi dieci anni.
In quelle aree, che possono essere un comune intero, una città metropolitana, un quartiere o un distretto, le amministrazioni avrebbero una base più solida per intervenire.
Il testo dovrà ancora essere discusso da Parlamento europeo e Consiglio e potrà cambiare. Già a marzo, però, il Parlamento aveva chiesto di rendere gli affitti a lungo termine più convenienti di quelli brevi.
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