Come avvengono gli accertamenti sugli affitti brevi

Le Entrate accertano gli affitti brevi con Alloggiati web e tariffe online. Ma una schedina per ospite non è una notte in più.

Ogni volta che un turista arriva in un appartamento in affitto breve, il proprietario apre il portale Alloggiati web della Polizia di Stato e compila una schedina: nome, cognome, documento, data di arrivo, numero di notti. Una schedina per ogni persona. Se arriva una famiglia di quattro, le schedine sono quattro, una del capofamiglia e tre dei familiari. Le notti, però, restano quelle: sette, se la famiglia resta una settimana. Nei nuovi accertamenti dell’agenzia delle Entrate sugli affitti brevi, il reddito presunto nasce proprio da quelle schedine, moltiplicate per una tariffa trovata online. E tutto dipende da che cosa si moltiplica: le notti o le persone.

La schedina, in questa storia, è il dato da cui il Fisco ricostruisce quanto ha incassato il proprietario. È una riga pensata per la questura, che vuole sapere chi dorme dove. Il Fisco la legge per sapere quanto si è guadagnato. Sono due domande diverse, e la stessa riga risponde bene solo alla prima.

Come funzionano i nuovi accertamenti sugli affitti brevi?

Dopo la pausa estiva alcuni uffici dell’agenzia delle Entrate hanno notificato degli schemi d’atto, cioè bozze di accertamento, a chi concede immobili in locazione turistica non imprenditoriale. Per capirci: il pensionato che affitta ai turisti il bilocale ereditato, senza partita Iva e senza farne un’attività organizzata. L’ufficio contesta, su base presuntiva, il reddito che il proprietario ha dichiarato.

Questa è la novità. Gli accertamenti visti finora erano più semplici: il Fisco confrontava le presenze comunicate in questura con una dichiarazione dei redditi che non era stata presentata affatto. Chi ospitava turisti e non dichiarava nulla veniva scoperto incrociando i due dati. Qui invece la dichiarazione c’è, è stata inviata regolarmente, e un reddito è stato dichiarato. Il Fisco sostiene che sia troppo basso.

Il fondamento sta negli articoli 38 e 41-bis del Dpr 600/1973, le norme che consentono di rettificare il reddito delle persone fisiche anche sulla base di presunzioni e di elementi già in possesso dell’ufficio. Il percorso è questo: l’ufficio manda un invito a comparire, chiede dati e notizie utili, e poi, se lo ritiene, accerta il maggior reddito con gli elementi che ha.

La presunzione usata è un incrocio. Da una parte i dati trasmessi al ministero dell’Interno con Alloggiati web. Dall’altra i prezzi medi per notte applicati da strutture simili nella stessa zona, presi dal web e dai portali di prenotazione più noti. Notti per prezzo medio uguale incasso presunto.

Spesso gli atti aggiungono un’analisi delle caratteristiche dell’immobile, per dare forza alla presunzione: la metratura, la piscina, le finiture di lusso, il livello di comfort e dei servizi. Più l’appartamento è di pregio, più alta è la tariffa che l’ufficio considera credibile.

Che cos’è la schedina di Alloggiati web e perché pesa sull’accertamento?

Chi ospita qualcuno a pagamento deve comunicare alla questura le generalità degli ospiti entro ventiquattro ore dall’arrivo. Lo fa con Alloggiati web, compilando una schedina per ciascuno. Il sistema distingue il tipo di alloggiato: l’ospite singolo, il capofamiglia con i suoi familiari, il capogruppo con i membri del gruppo.

Il problema nasce qui. Nella locazione turistica, di norma, il prezzo si paga per notte e per appartamento, non per persona. Per dire: una famiglia di Torino affitta un trilocale a Polignano a Mare per sette notti a 150 euro a notte. Paga 1.050 euro. Alla questura arrivano quattro schedine da sette notti, cioè 28 presenze. Se l’ufficio moltiplica le presenze per la tariffa media, il proprietario risulta aver incassato 4.200 euro. Quattro volte tanto, per la stessa settimana.

Per questo, quando si risponde all’accertamento, va verificato con precisione come l’ufficio ha calcolato i giorni di occupazione dell’immobile. Le notti vanno contate una volta per ogni soggiorno, partendo dalla schedina del capofamiglia o del capogruppo, non da quella di ogni persona che ha dormito lì. Una schedina per ospite non è una notte in più, ma una persona in più nella stessa notte.

Lo so che un ufficio attento non farà un errore così grossolano. Ma l’accertamento presuntivo è fatto di moltiplicazioni, e in una moltiplicazione un fattore sbagliato non resta piccolo.

Che cosa succede se non si risponde all’invito dell’agenzia delle Entrate?

Prima di qualsiasi strategia c’è una scadenza da rispettare. L’invito si basa sull’articolo 32 del Dpr 600/1973, che regola i poteri degli uffici, e va preso sul serio. Chi non risponde, o non consegna i documenti richiesti, rischia di non poterli più usare a proprio favore né in sede amministrativa né davanti al giudice tributario. L’unica via d’uscita, se si arriva al ricorso, è depositarli con l’atto introduttivo dimostrando di non averli potuti produrre per una causa non imputabile al contribuente. Una strada stretta, che è meglio non dover percorrere.

Per capirci: il proprietario che ha le ricevute di Airbnb con i prezzi reali, ma non le manda all’ufficio quando gliele chiede, può ritrovarsi davanti a un giudice con quelle ricevute in mano e nessuna possibilità di mostrarle.

Lo schema d’atto, poi, apre il contraddittorio preventivo: lo Statuto del contribuente, all’articolo 6-bis, prevede che il contribuente abbia almeno sessanta giorni per presentare osservazioni prima che l’atto definitivo venga emesso. È lì che si gioca la partita sui numeri. Le sanzioni, se l’accertamento va a segno, non sono trascurabili.

Le strutture usate dal Fisco per il confronto sono davvero simili?

Su Booking, una accanto all’altra, compaiono cose molto diverse. Un appartamento con le chiavi in una cassetta e un B&B con la colazione servita alle otto. Una casa vacanze con il cambio biancheria ogni tre giorni e un affittacamere con la reception aperta fino a sera. Per chi cerca un letto sembrano alternative. Per il diritto e per i prezzi non lo sono.

La locazione turistica pura mette a disposizione gli spazi e le utenze: luce, acqua, gas, magari il wifi. Le strutture turistico-ricettive extra-alberghiere, come B&B, affittacamere e case vacanze, possono offrire servizi in più, e infatti chiedono tariffe più alte. Succede spesso che l’ufficio metta nel paniere di confronto proprio queste strutture. È il primo punto da controllare: se il prezzo medio viene da chi serve la colazione e rifà i letti ogni giorno, applicarlo a chi consegna solo le chiavi gonfia il reddito presunto.

Lo stesso vale per l’analisi qualitativa. La piscina, la metratura, il lusso: sono elementi veri, ma vanno confrontati con strutture che li hanno davvero. Un attico con terrazza paragonato a ville con piscina a dieci chilometri di distanza non è un confronto, è una stima ottimista.

Come si contesta la tariffa media per notte calcolata dal Fisco?

Una presunzione regge se chi la subisce può vedere come è stata costruita. La tariffa media per notte, quella che poi viene moltiplicata per i pernottamenti, nasce da un paniere di riferimento, e il paniere deve essere identificato con chiarezza e conosciuto dal contribuente:

1. il periodo, cioè i mesi e gli anni a cui si riferiscono i prezzi;
2. la zona, cioè quanto lontano sono andati a cercare le strutture simili;
3. i siti web e i portali da cui sono stati presi i dati;
4. le strutture scelte come termine di confronto.

Per dire: un monolocale a Rimini affittato soprattutto tra ottobre e aprile non può essere valutato con i prezzi di Ferragosto. Una notte di novembre a 55 euro e una di agosto a 160 sono due mercati diversi, anche se l’indirizzo è lo stesso. Se l’ufficio non dice da quali mesi viene la media, il contribuente non ha modo di accorgersene, e quindi non ha modo di contestarla.

È una questione di diritto di difesa prima che di aritmetica. Una presunzione senza paniere visibile è un numero da accettare sulla fiducia.

Che cosa insegna la schedina di Alloggiati web sugli accertamenti degli affitti brevi?

Torniamo alla schedina. Nasce per una ragione di sicurezza: lo Stato vuole sapere chi dorme in un appartamento affittato a sconosciuti. Per questo registra le persone, una per una, con il documento in mano. Non registra l’incasso, perché alla questura l’incasso non interessa.

Il Fisco ha avuto un’idea sensata: usare un dato che esiste già, invece di chiederne uno nuovo. Ma un dato raccolto per uno scopo, usato per un altro, va tradotto. Si dispone pertanto che quattro persone che dormono nella stessa stanza, nella stessa notte, nello stesso appartamento, abbiano dormito una notte sola. Detta così sembra un’ovvietà da circolare. Nei conti di un accertamento presuntivo, se nessuno la scrive, smette di esserlo.

Mi viene in mente una sera di luglio in Puglia, una macchina targata Torino parcheggiata davanti a un portone, due bambini addormentati sul sedile dietro, il padre che fotografa la carta d’identità di tutti sul cofano mentre la proprietaria aspetta con le chiavi, quattro documenti, quattro schedine inviate dal telefono prima di mezzanotte, e un solo prezzo, già pagato su un’app, per sette notti in un trilocale con il balcone sul mare.

Quattro schedine. Una famiglia. Sette notti.