Il mio vicino è un turista

Immagina questa scena: si apre il portone del condominio, entrano quattro persone trascinando altrettanti trolley. Guardano i nomi sui citofoni, controllano il telefono, provano una chiave, poi un’altra. Non sanno dove sia l’appartamento, non conoscono il regolamento del condominio e probabilmente non sanno neppure chi abiti dietro le porte che stanno attraversando.

Tre giorni dopo se ne andranno e arriverà qualcun altro.🤔

Benvenuti nel condominio turistico.

Quella che fino a pochi anni fa poteva sembrare una situazione limitata ai centri storici delle grandi città d’arte sta diventando una trasformazione strutturale dell’abitare europeo. Nel 2025 sono state trascorse nell’Unione Europea 951,6 milioni di notti in alloggi per soggiorni brevi prenotati attraverso Airbnb, Booking ed Expedia, l’11,4% in più rispetto all’anno precedente e oltre il 32% in più rispetto al 2023. L’Italia, con circa 139 milioni di pernottamenti, è il terzo mercato europeo dopo Francia e Spagna. E il fenomeno non sembra rallentare: nei primi tre mesi del 2026 le notti prenotate attraverso le piattaforme sono cresciute ancora del 9,7%.

Numeri enormi che raccontano un cambiamento economico e turistico, ma anche qualcosa di cui si parla molto meno: una parte sempre più consistente di quei pernottamenti avviene dentro edifici nei quali altre persone continuano semplicemente a vivere.

Ed è proprio su questa convivenza che è intervenuta recentemente anche la giurisprudenza.

Quando l’affitto breve arriva davanti al giudice

Con la sentenza n. 516 del 26 febbraio 2026, la Corte d’Appello di Milano si è occupata di una controversia nata dall’attività di locazione breve esercitata all’interno di alcune unità immobiliari di un condominio. Al centro della vicenda c’erano i disagi lamentati dagli altri residenti, tra cui rumori e conseguenze dell’utilizzo delle parti comuni da parte degli ospiti.

In assenza di divieti contenuti in un regolamento opponibile ai condomini, la Corte ha indicato come riferimenti le norme sull’utilizzo delle parti comuni e quelle relative alle immissioni oltre la normale tollerabilità.

La questione giuridica è importante e certamente merita gli approfondimenti degli esperti di diritto condominiale. Ma quella sentenza pone, indirettamente, anche un’altra domanda.

Che cosa succede a una comunità condominiale quando una parte dei suoi abitanti cambia ogni tre giorni?

Perché il problema non è necessariamente il turista. E nemmeno l’affitto breve in sé. Il problema è che stiamo facendo convivere nello stesso edificio due modi completamente diversi di abitare.

Da una parte c’è chi vive lì da vent’anni. Conosce gli orari, sa dove si buttano i rifiuti, conosce il portone che bisogna accompagnare perché altrimenti sbatte, sa che l’ascensore non va bloccato mentre si scarica la spesa e probabilmente conosce anche le idiosincrasie della signora del quarto piano.

Dall’altra c’è qualcuno che è appena arrivato da Berlino, Madrid o New York, ha prenotato un appartamento per tre notti e possiede un unico obiettivo perfettamente legittimo: godersi la propria vacanza.

Non è un vicino maleducato. È semplicemente un ospite che non conosce il luogo nel quale è appena entrato.

Due mondi nello stesso portone

È qui che il condominio cambia natura. Non è più esclusivamente uno spazio residenziale e non è neppure una struttura ricettiva. Diventa un ambiente ibrido nel quale residenza e ospitalità condividono ascensori, scale, cortili, portoni, raccolta dei rifiuti e regole di convivenza.

Chi lavora nel turismo conosce molto bene un principio: un buon ospite è anche il risultato di una buona informazione.

In hotel nessuno si aspetta che il cliente conosca spontaneamente gli orari della colazione, il funzionamento della chiave elettronica o dove lasciare l’auto. Glielo comunicano.

Negli appartamenti turistici, invece, spesso si investe moltissimo nella comunicazione commerciale e pochissimo nella comunicazione della convivenza. Si spiega all’ospite quali sono i migliori ristoranti, dove bere uno spritz, quali musei visitare e come raggiungere la spiaggia. Molto meno frequentemente gli viene spiegato come funziona l’edificio nel quale dormirà.

E poi ci sorprendiamo se sbaglia.

Il tema mi interessa particolarmente proprio perché lavoro anche nel settore turistico. Per questo troverei semplicistico trasformare il dibattito in una contrapposizione tra residenti buoni e turisti cattivi. Il turista non può rispettare una regola che nessuno gli ha comunicato. Il problema, ancora una volta, è anche di comunicazione.

Immaginiamo un condominio con dieci appartamenti turistici

Pensiamo a un edificio di cinquanta appartamenti in una città italiana ad alta presenza turistica. Dieci vengono utilizzati regolarmente per soggiorni brevi. Nell’arco di un’estate possono attraversare quel portone centinaia di persone che non conoscono né l’edificio né le sue consuetudini.

Il modello tradizionale consiste nell’intervenire quando nasce il problema. Il turista lascia i sacchi nel posto sbagliato, qualcuno protesta. Il trolley fa rumore sulle scale a mezzanotte, compare un cartello nell’ascensore. Il portone rimane aperto, parte la chat del condominio. Dopo qualche settimana arriva inevitabilmente il foglio scritto in maiuscolo: “SI INVITANO I SIGNORI OSPITI A RISPETTARE…”.

Siamo già arrivati troppo tardi.

Proviamo invece a ribaltare il processo.

Il condominio individua poche regole realmente importanti per la convivenza e le comunica ai proprietari degli appartamenti destinati alle locazioni brevi. Il proprietario le integra nelle informazioni inviate all’ospite prima dell’arrivo. All’interno dell’appartamento un QR code rimanda a una pagina essenziale, disponibile in più lingue, che spiega dove conferire i rifiuti, quali sono gli orari di silenzio, come utilizzare gli spazi comuni, dove lasciare biciclette o passeggini, come comportarsi con ascensore e portone e chi contattare in caso di problema.

Non un regolamento condominiale di dodici pagine fotografato male e spedito su WhatsApp.

Una vera comunicazione pensata per chi deve utilizzarla.

Il proprietario o il gestore rimane inoltre il referente per eventuali problemi legati ai propri ospiti, evitando che il residente del quinto piano debba trasformarsi nel receptionist involontario dell’appartamento turistico del secondo.

Il risultato non sarà l’eliminazione di ogni disagio. Ma cambia completamente il punto di partenza: invece di chiedere a persone temporaneamente presenti di conoscere spontaneamente le regole di una comunità alla quale non appartengono, quella comunità decide di comunicarle.

Il problema non si risolve con un cartello

Nel frattempo anche le istituzioni stanno cercando di governare un fenomeno diventato troppo grande per essere considerato marginale. In Italia il Codice Identificativo Nazionale, il CIN, è obbligatorio anche per le unità destinate alle locazioni brevi e turistiche e deve essere indicato negli annunci ed esposto secondo quanto previsto dalla normativa. Le FAQ del Ministero del Turismo, aggiornate nel maggio 2026, confermano un sistema di identificazione sempre più strutturato.

Ma identificare gli immobili è soltanto una parte del problema.

La prossima sfida sarà probabilmente gestire meglio la relazione tra chi utilizza la città temporaneamente e chi continua ad abitarla ogni giorno.

Perché quasi un miliardo di pernottamenti europei prenotati attraverso le piattaforme non sono soltanto un dato turistico. Sono milioni di ingressi, ascensori, pianerottoli e cortili condivisi tra persone che hanno aspettative completamente diverse sullo stesso luogo.

E forse dovremmo iniziare a considerare la comunicazione condominiale rivolta agli ospiti non come una cortesia, ma come una componente della gestione dell’ospitalità.

Il vicino che non conosceremo mai

Negli ultimi anni abbiamo discusso moltissimo degli effetti degli affitti brevi sui prezzi delle case, sulla disponibilità degli appartamenti, sui centri storici e sull’identità delle città. Sono questioni enormi e il dibattito continuerà.

Ma esiste anche una dimensione molto più piccola.

Quella del pianerottolo.

Il condominio è sempre stato una comunità particolare: non scegliamo quasi mai le persone con cui condividiamo muri, scale e ascensori, eppure siamo costretti a trovare un modo per convivere.

Gli affitti brevi aggiungono una variabile nuova: alcune di quelle persone non avremo nemmeno il tempo di conoscerle.

Non possiamo chiedere a un turista arrivato ieri di comportarsi come il vicino che abita nello stabile da vent’anni. Possiamo però metterlo nelle condizioni di sapere dove è arrivato e quali sono le poche regole necessarie per rispettare chi quel luogo non lo sta visitando.

Perché il turista di oggi forse domani sarà già partito.

Il vicino della porta accanto, invece, resta.

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