Introduzione
Le locazioni brevi in condominio rappresentano uno dei temi che negli ultimi anni hanno generato il maggior numero di contrasti tra proprietari, amministratori e assemblee condominiali.
La diffusione di piattaforme online dedicate agli affitti turistici ha infatti reso sempre più frequente il caso del proprietario che decida di concedere il proprio appartamento per pochi giorni o settimane a turisti, professionisti o altri ospiti temporanei.
Da qui sorgono numerose domande:
il condomino può affittare liberamente il proprio appartamento per brevi periodi?
L’assemblea può vietare gli affitti brevi?
Il regolamento condominiale può impedire le locazioni turistiche?
È necessaria l’autorizzazione dell’amministratore?
Un regolamento che vieta alberghi, pensioni o affittacamere vieta automaticamente anche Airbnb e le locazioni brevi?
E ancora: cosa succede quando gli ospiti provocano rumori, utilizzano continuamente l’ascensore, entrano e escono durante la notte o non rispettano le regole condominiali?
La risposta generale può essere anticipata:
il proprietario di un appartamento può, in linea di principio, concederlo in locazione per brevi periodi senza necessità di ottenere l’autorizzazione dell’assemblea condominiale.
Il diritto del proprietario di concedere in godimento il proprio immobile costituisce infatti una normale manifestazione del diritto di proprietà.
Esistono tuttavia importanti eccezioni.
Una limitazione può derivare, in particolare, da un regolamento condominiale di natura contrattuale contenente un divieto sufficientemente chiaro e specifico, opponibile al proprietario.
Occorre inoltre rispettare:
- la destinazione dell’immobile;
- le norme sulle parti comuni;
- il regolamento condominiale;
- le disposizioni sulle immissioni;
- la normativa nazionale sulle locazioni brevi e turistiche;
- gli obblighi di sicurezza;
- gli eventuali adempimenti regionali e comunali.
La materia richiede quindi di distinguere attentamente la semplice locazione breve dall’esercizio di una vera e propria attività ricettiva.
Cosa si intende per locazione breve?
Ai fini della disciplina fiscale, vengono definite locazioni brevi i contratti di locazione aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, anche attraverso intermediari immobiliari o portali telematici.
La durata di trenta giorni deve essere riferita al singolo contratto.
La disciplina può comprendere anche alcuni servizi strettamente connessi all’utilizzo dell’immobile, come la fornitura della biancheria e la pulizia dei locali.
La nozione fiscale di locazione breve non deve però essere confusa con qualsiasi forma di ospitalità turistica.
Da un punto di vista condominiale assume particolare importanza distinguere tra:
mera locazione dell’appartamento
e
attività ricettiva organizzata.
Locazione breve e attività ricettiva sono la stessa cosa?
No.
La distinzione è particolarmente importante quando il regolamento condominiale vieta attività quali:
- albergo;
- pensione;
- affittacamere;
- locanda;
- attività ricettiva;
- attività commerciale.
La semplice locazione comporta essenzialmente la messa a disposizione dell’immobile al conduttore.
Il Ministero del Turismo ha chiarito che ciò che caratterizza il contratto di locazione è la messa a disposizione dell’immobile senza servizi aggiuntivi tipici dell’ospitalità organizzata, ferme alcune prestazioni strettamente collegate all’utilizzo dell’alloggio, quali, nei casi previsti, biancheria, pulizia, utenze, Wi-Fi e climatizzazione.
Quando, invece, vengono forniti servizi ulteriori propri di un’organizzazione ricettiva, la qualificazione dell’attività può cambiare.
Per questo motivo non è corretto identificare automaticamente:
affitto breve = B&B = affittacamere = albergo.
Sono fattispecie differenti e devono essere esaminate separatamente.
Un proprietario può affittare il proprio appartamento ai turisti?
In linea generale, sì.
Il proprietario dispone del diritto di utilizzare il proprio immobile e di concederlo in godimento a terzi.
Il fatto che il contratto abbia una durata:
- annuale;
- mensile;
- settimanale;
- di pochi giorni;
non attribuisce automaticamente all’assemblea condominiale un potere di autorizzazione.
Pertanto, in assenza di una valida limitazione contrattuale, il condomino può normalmente utilizzare l’appartamento per locazioni brevi o turistiche nel rispetto della normativa vigente.
La giurisprudenza tende infatti a distinguere la mera locazione turistica dall’attività alberghiera o ricettiva e richiede particolare rigore nell’interpretazione delle clausole che limitano il diritto del proprietario.
Serve l’autorizzazione dell’assemblea per gli affitti brevi?
Di regola, no.
Il proprietario non deve sottoporre all’assemblea la decisione di concedere in locazione il proprio appartamento ogni volta che cambia l’inquilino.
La durata breve del contratto non trasforma automaticamente questa normale facoltà proprietaria in una decisione sottoposta alla maggioranza condominiale.
L’assemblea è competente a decidere sulla gestione delle parti comuni, non può invece esercitare liberamente poteri dispositivi sulla proprietà esclusiva del singolo condomino.
Un’assemblea non potrebbe quindi, con una semplice deliberazione a maggioranza, stabilire improvvisamente:
“Da oggi è vietato affittare gli appartamenti per meno di trenta giorni”.
Una decisione di questo tipo inciderebbe direttamente sulle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva.
L’assemblea può vietare gli affitti brevi a maggioranza?
In linea generale, no.
Una deliberazione assembleare adottata a maggioranza non può introdurre arbitrariamente una limitazione permanente alle modalità attraverso le quali il singolo proprietario può godere o disporre della propria unità immobiliare.
L’articolo 1138 del Codice civile stabilisce infatti che le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino risultanti dagli atti di acquisto e dalle convenzioni.
Un divieto che incida direttamente sul diritto di concedere l’immobile in locazione richiede quindi una fonte idonea a limitare la proprietà individuale.
Il problema si sposta, pertanto, sul regolamento condominiale contrattuale.
Il regolamento condominiale può vietare gli affitti brevi?
Sì, ma non qualsiasi regolamento.
Occorre distinguere tra:
regolamento assembleare
È quello approvato dall’assemblea con le maggioranze previste dalla legge.
Può disciplinare:
- uso delle parti comuni;
- funzionamento dei servizi;
- amministrazione dell’edificio;
- tutela del decoro;
- comportamento nelle aree condominiali.
Non può però introdurre unilateralmente limitazioni sostanziali ai diritti individuali sulle proprietà esclusive.
regolamento contrattuale
È invece il regolamento le cui clausole limitative siano state accettate dai proprietari con modalità idonee a produrre effetti sui rispettivi diritti individuali.
Un regolamento di questa natura può prevedere limitazioni più incisive sull’utilizzo degli appartamenti.
La giurisprudenza riconosce che una clausola contrattuale può vietare determinate destinazioni degli immobili esclusivi, purché la limitazione emerga in modo chiaro e inequivoco.
Il divieto di affitti brevi deve essere espresso chiaramente?
Sì.
Si tratta probabilmente del punto più importante nelle controversie condominiali relative alle locazioni turistiche.
Le clausole che limitano il diritto di proprietà non possono essere interpretate in modo arbitrariamente estensivo.
La giurisprudenza ritiene infatti che le limitazioni alle facoltà normalmente spettanti al proprietario debbano risultare da espressioni sufficientemente:
- precise;
- chiare;
- inequivoche;
- riconoscibili.
In presenza di dubbi, non dovrebbe essere estesa una limitazione oltre ciò che risulta effettivamente dalla clausola.
Questo principio assume particolare importanza nei vecchi regolamenti condominiali, redatti molti decenni prima della diffusione delle moderne piattaforme di locazione turistica.
Regolamento che vieta “affittacamere”: vieta anche Airbnb?
Non automaticamente.
Il termine “Airbnb” identifica innanzitutto una piattaforma attraverso la quale possono essere commercializzate attività giuridicamente molto differenti.
Tramite una piattaforma online possono essere proposti:
- appartamenti in pura locazione;
- strutture ricettive;
- B&B;
- case vacanze;
- affittacamere;
- altre forme di ospitalità.
Pertanto, per stabilire se il divieto contenuto nel regolamento si applichi, non interessa tanto il sito utilizzato per pubblicizzare l’immobile quanto la natura effettiva dell’attività svolta.
La giurisprudenza più recente continua a evidenziare che il divieto di attività alberghiere, pensioni o affittacamere non può essere automaticamente esteso a una pura locazione turistica quando le due fattispecie presentino caratteristiche giuridiche differenti.
Occorre però esaminare la formulazione concreta della clausola.
Il regolamento vieta “alberghi e pensioni”: posso fare locazioni brevi?
Non esiste una risposta automatica valida per qualsiasi regolamento.
La questione dipende da:
- natura contrattuale o assembleare del regolamento;
- formulazione precisa della clausola;
- attività concretamente esercitata;
- eventuali servizi forniti agli ospiti;
- modalità di organizzazione dell’attività.
Secondo un orientamento giurisprudenziale significativo, il semplice divieto di destinare gli appartamenti ad albergo, pensione o affittacamere non determina necessariamente il divieto della mera locazione turistica, proprio perché quest’ultima può continuare a essere un normale contratto di locazione caratterizzato semplicemente dalla breve durata.
La clausola deve però essere letta nella sua interezza.
E se il regolamento vieta espressamente “locazioni brevi” o “locazioni turistiche”?
La situazione diventa molto diversa.
Se un regolamento di natura contrattuale, validamente opponibile al proprietario, stabilisce in maniera espressa che gli appartamenti non possono essere destinati a:
- locazioni brevi;
- locazioni turistiche;
- soggiorni inferiori a una determinata durata;
- ospitalità temporanea;
la limitazione può risultare efficace.
A quel punto non si tratta di estendere analogicamente il divieto di “albergo” alle locazioni brevi.
Il regolamento disciplina direttamente l’attività che il proprietario intende svolgere.
Resta comunque necessario verificare la validità e l’opponibilità della clausola.
Come si stabilisce se il regolamento è contrattuale?
Non basta che sulla prima pagina del documento sia scritto “regolamento contrattuale”.
Occorre ricostruirne l’origine e le modalità attraverso le quali le clausole limitative sono divenute vincolanti.
Può assumere rilevanza, ad esempio:
- la predisposizione del regolamento da parte dell’originario proprietario;
- il richiamo negli atti di acquisto;
- l’espressa accettazione delle clausole;
- l’approvazione unanime;
- la trascrizione quando necessaria ai fini dell’opponibilità.
Prima di acquistare un appartamento con l’intenzione di utilizzarlo per affitti brevi è quindi opportuno chiedere non soltanto una copia del regolamento, ma verificare anche come quel regolamento sia divenuto vincolante.
Il regolamento deve essere trascritto?
La questione dell’opponibilità delle clausole limitative ai successivi acquirenti è particolarmente delicata.
Le clausole che introducono vere e proprie limitazioni alle facoltà dominicali possono assumere natura assimilabile a vincoli reali.
La trascrizione può quindi rivestire un’importanza decisiva nei confronti degli acquirenti successivi.
Anche il contenuto dell’atto di compravendita e l’eventuale specifico richiamo al regolamento possono assumere rilievo.
Non è pertanto sufficiente sapere che “nel palazzo esiste un vecchio regolamento”.
È necessario verificare:
- origine del regolamento;
- contenuto della clausola;
- trascrizione;
- atto di provenienza;
- eventuale accettazione dell’acquirente.
Una delibera approvata da tutti i presenti può vietare gli affitti brevi?
Non necessariamente.
“Unanimità dei presenti” e “consenso di tutti i proprietari” non sono la stessa cosa.
Supponiamo che il condominio abbia 20 proprietari e alla riunione partecipino soltanto 12 condomini.
Tutti i 12 votano a favore del divieto degli affitti brevi.
La deliberazione è certamente approvata all’unanimità dei presenti, ma questo non significa che tutti i proprietari abbiano acconsentito a una limitazione dei propri diritti individuali.
Quando occorre introdurre una limitazione negoziale alla proprietà esclusiva, bisogna verificare il consenso richiesto dalla natura della clausola.
Il condomino deve comunicare all’amministratore che affitta per pochi giorni?
La semplice stipulazione di una locazione breve non equivale a una richiesta di autorizzazione all’amministratore.
Esistono però diversi obblighi di natura amministrativa, di pubblica sicurezza e condominiale che devono essere rispettati.
Inoltre l’amministratore deve poter gestire correttamente l’edificio e far osservare il regolamento condominiale.
È quindi opportuno distinguere tra:
autorizzazione preventiva del condominio, normalmente non necessaria;
e
adempimenti previsti dalla normativa, che devono invece essere rispettati.
Gli ospiti devono rispettare il regolamento condominiale?
Certamente sì.
Il fatto che una persona rimanga nell’appartamento soltanto due o tre giorni non le attribuisce il diritto di ignorare le regole dell’edificio.
Gli ospiti devono rispettare, tra l’altro:
- orari di silenzio;
- regole sull’ascensore;
- modalità di utilizzo del cortile;
- disposizioni sui rifiuti;
- divieti relativi alle parti comuni;
- regole sulla piscina condominiale;
- disciplina del parcheggio;
- divieto di occupare pianerottoli;
- norme sul portone;
- regole sulla sicurezza.
Il proprietario che svolge regolarmente locazioni brevi dovrebbe quindi mettere gli ospiti in condizione di conoscere le principali disposizioni del condominio.
Il proprietario risponde del comportamento dei turisti?
La presenza di una locazione breve non elimina la possibilità per il condominio di tutelarsi contro comportamenti illeciti o contrari al regolamento.
Se gli ospiti:
- provocano rumori continui;
- danneggiano parti comuni;
- lasciano il portone aperto;
- utilizzano impropriamente l’ascensore;
- abbandonano rifiuti;
- occupano spazi comuni;
- disturbano sistematicamente gli altri residenti;
il condominio può richiedere la cessazione dei comportamenti illegittimi e adottare gli strumenti previsti dall’ordinamento.
Anche il proprietario deve quindi organizzare l’attività in maniera tale da evitare che la frequente rotazione degli ospiti si traduca in una sistematica violazione delle regole condominiali.
I rumori degli ospiti possono far vietare gli affitti brevi?
Bisogna distinguere il diritto di affittare dal comportamento concreto degli ospiti.
Se il regolamento non vieta validamente le locazioni brevi, la circostanza che alcuni ospiti abbiano occasionalmente fatto rumore non attribuisce automaticamente all’assemblea il potere di vietare per sempre al proprietario di affittare l’immobile.
Il condominio può però intervenire contro le specifiche condotte illegittime.
L’articolo 844 c.c. tutela infatti contro le immissioni che superano la normale tollerabilità.
La giurisprudenza recente ha proprio evidenziato che, in assenza di un valido divieto regolamentare, i problemi concretamente provocati dalle locazioni brevi devono essere valutati anche attraverso le norme:
- sull’uso corretto delle parti comuni;
- sulle immissioni intollerabili.
L’assemblea può vietare l’uso dell’ascensore agli ospiti?
No, se l’ascensore è un servizio comune al quale l’unità immobiliare ha diritto di accedere.
Il proprietario che concede temporaneamente l’appartamento trasferisce all’ospite, nei limiti del rapporto di godimento, anche la possibilità di utilizzare le parti comuni funzionali all’utilizzo dell’immobile.
L’assemblea può disciplinare il corretto utilizzo dell’ascensore, ma non può arbitrariamente impedire agli ospiti di un determinato appartamento di utilizzarlo soltanto perché soggiornano per pochi giorni.
Diverso è il caso dell’utilizzo improprio o contrario alle regole condominiali.
L’ingresso continuo di persone estranee può giustificare il divieto?
La mera rotazione degli occupanti non è normalmente sufficiente, da sola, a trasformare una locazione lecita in un’attività vietata.
In qualsiasi contratto di locazione il proprietario consente a un soggetto diverso da sé di utilizzare l’appartamento e le parti comuni necessarie.
La maggiore frequenza del ricambio non attribuisce automaticamente all’assemblea il potere di eliminare il diritto di locazione.
Resta però necessario rispettare:
- sicurezza;
- regolamento;
- tranquillità;
- decoro;
- uso corretto delle parti comuni.
L’assemblea può imporre un contributo maggiore a chi fa affitti brevi?
La questione deve essere affrontata con particolare prudenza.
Le spese condominiali devono essere ripartite secondo i criteri previsti dalla legge, dalle tabelle millesimali e dalle eventuali convenzioni valide.
La maggioranza non può inventare liberamente una sorta di “tassa Airbnb” soltanto perché ritiene che l’appartamento generi maggiore movimento.
Per modificare i criteri legali o convenzionali di ripartizione occorre rispettare i requisiti previsti dall’ordinamento.
Una semplice delibera che attribuisca arbitrariamente al proprietario dell’appartamento locato ai turisti una percentuale maggiore delle spese potrebbe quindi essere contestata.
E se gli ospiti utilizzano maggiormente ascensore, luce e portineria?
Il maggiore utilizzo concreto di alcuni servizi può alimentare il contrasto tra residenti e proprietari che effettuano locazioni brevi.
Tuttavia il criterio di ripartizione delle spese non può essere modificato sulla base di impressioni generiche.
Occorre verificare:
- il tipo di servizio;
- il criterio legale applicabile;
- eventuali contatori o sistemi di misurazione;
- tabelle condominiali;
- eventuali convenzioni.
Il principio è che l’assemblea non può applicare unilateralmente una penalizzazione economica al singolo condomino senza una valida base normativa o convenzionale.
L’assemblea può disciplinare le cassette portachiavi?
Un tema molto attuale riguarda le key box, cioè le cassette utilizzate per permettere agli ospiti di ritirare autonomamente le chiavi dell’appartamento.
Il problema cambia a seconda di dove venga installata la cassetta.
Se viene fissata:
- sulla facciata;
- al portone;
- alla cancellata;
- su un muro comune;
- all’interno di un vano condominiale;
vengono coinvolte parti comuni e, quindi, acquistano rilevanza le regole sull’utilizzo della cosa comune, sul decoro e sulla sicurezza.
Il proprietario non può considerare qualsiasi superficie condominiale come liberamente disponibile per l’installazione di dispositivi personali.
È quindi sempre opportuno verificare preventivamente la natura della superficie e il regolamento.
Il condominio può vietare una key box sulle parti comuni?
Può disciplinare l’utilizzo delle parti comuni e contestare installazioni che:
- alterino il decoro;
- danneggino il bene;
- compromettano la sicurezza;
- ostacolino l’uso da parte degli altri;
- violino specifiche disposizioni regolamentari.
Questa questione deve però rimanere distinta dal diritto di concedere l’appartamento in locazione.
Il divieto di installare una cassetta sul portone comune non equivale automaticamente al divieto di effettuare affitti brevi.
Il proprietario potrebbe utilizzare modalità differenti per la consegna delle chiavi.
Locazione breve e destinazione ad uso abitativo
Altro tema centrale riguarda la destinazione dell’appartamento.
Un immobile destinato a civile abitazione non perde necessariamente tale destinazione soltanto perché viene concesso per periodi molto brevi.
Secondo un significativo orientamento giurisprudenziale, la mera temporaneità del contratto di locazione non trasforma automaticamente l’appartamento in albergo o struttura ricettiva.
La situazione deve però essere valutata in concreto quando l’attività venga organizzata con caratteristiche e servizi tali da avvicinarla sostanzialmente a un’attività ricettiva organizzata.
Quando la locazione breve rischia di diventare attività ricettiva?
La qualificazione giuridica dipende dall’organizzazione concreta.
Sono rilevanti, tra gli altri elementi:
- tipologia dei servizi offerti;
- modalità di gestione;
- presenza di reception;
- servizi continuativi agli ospiti;
- organizzazione imprenditoriale;
- normativa regionale applicabile.
La semplice consegna dell’appartamento, accompagnata dai servizi strettamente connessi alla locazione ammessi dalla disciplina vigente, rimane distinta dalla prestazione di servizi tipici di una struttura ricettiva.
Questa distinzione assume particolare importanza quando il regolamento condominiale vieta espressamente attività ricettive.
Gli affitti brevi sono oggi soggetti al CIN?
Sì.
La normativa nazionale ha introdotto il Codice Identificativo Nazionale – CIN anche per gli immobili destinati a locazione breve o a locazione per finalità turistiche.
Il Ministero del Turismo chiarisce che il CIN deve essere richiesto dai locatori delle unità immobiliari destinate:
- a contratti di locazione per finalità turistiche;
- alle locazioni brevi previste dalla normativa nazionale.
Il codice deve inoltre essere indicato negli annunci e deve essere esposto secondo le modalità previste dalla disciplina vigente.
Il regime nazionale è divenuto effettivamente operativo nel 2024 e le relative sanzioni sono applicabili dal 2025.
Esistono obblighi di sicurezza per gli appartamenti affittati per brevi periodi?
Sì.
La disciplina nazionale impone specifici requisiti di sicurezza alle unità immobiliari destinate alla locazione breve o turistica.
Secondo le indicazioni ufficiali del Ministero del Turismo, le unità destinate a tali locazioni devono essere dotate, nei casi previsti dalla normativa, di:
- dispositivi funzionanti per la rilevazione di gas combustibili;
- dispositivi per la rilevazione del monossido di carbonio;
- estintori portatili a norma.
Ulteriori obblighi riguardano le attività esercitate in forma imprenditoriale.
Il rispetto del regolamento condominiale non esonera quindi il proprietario dagli adempimenti pubblicistici.
Il CIN significa che il condominio deve autorizzare l’attività?
No.
Il CIN è un adempimento previsto dalla normativa pubblica.
Non attribuisce all’assemblea condominiale un nuovo potere di autorizzazione.
Allo stesso modo, il fatto di possedere il CIN non consente di ignorare un eventuale divieto contrattuale condominiale validamente opponibile.
Bisogna quindi distinguere due piani completamente diversi:
rapporto con la pubblica amministrazione
CIN, sicurezza, comunicazioni, adempimenti fiscali e turistici;
rapporto con il condominio
regolamento, uso delle parti comuni, immissioni, diritti dei singoli proprietari.
Essere in regola sul primo piano non risolve automaticamente il secondo e viceversa.
Il proprietario deve rispettare anche le norme regionali e comunali?
Sì.
La disciplina degli affitti turistici non è costituita esclusivamente dalle norme nazionali.
Possono assumere rilevanza:
- normativa regionale;
- disposizioni comunali;
- disciplina urbanistica;
- normativa turistica;
- regolamenti locali;
- obblighi statistici;
- tributi locali;
- imposta di soggiorno;
- comunicazioni degli ospiti alle autorità.
Prima di avviare l’attività è quindi opportuno verificare anche la normativa applicabile nel territorio nel quale si trova l’immobile.
Se il condominio vuole vietare gli affitti brevi cosa può fare?
Occorre innanzitutto controllare il regolamento.
L’amministratore o l’assemblea dovrebbero verificare:
- se esista un regolamento contrattuale;
- se contenga una clausola limitativa;
- cosa vieti esattamente;
- se la clausola sia opponibile al proprietario;
- quale attività venga realmente esercitata;
- se siano presenti violazioni autonome del regolamento;
- se gli ospiti provochino immissioni intollerabili o utilizzino impropriamente le parti comuni.
Non è giuridicamente corretto partire dalla conclusione:
“Gli affitti brevi non piacciono alla maggioranza, quindi li vietiamo”.
Il diritto condominiale non consente alla maggioranza di ampliare autonomamente le proprie attribuzioni.
Cosa può fare il condominio se il regolamento vieta validamente l’attività?
Se esiste una clausola contrattuale chiara, valida e opponibile, il condominio può chiederne il rispetto.
La giurisprudenza riconosce la possibilità di agire affinché cessi una destinazione dell’immobile contraria a un vincolo regolamentare validamente costituito.
A seconda della configurazione concreta, la tutela può coinvolgere tanto il proprietario quanto il soggetto che esercita materialmente l’attività.
La questione può quindi arrivare davanti all’autorità giudiziaria se il proprietario contesta:
- natura del regolamento;
- validità della clausola;
- opponibilità;
- interpretazione del divieto;
- qualificazione dell’attività.
L’amministratore può ordinare autonomamente la cessazione degli affitti brevi?
L’amministratore deve curare l’osservanza del regolamento condominiale.
Non può però inventare limitazioni che non esistano.
Se riceve contestazioni relative a una locazione breve deve quindi verificare quale norma o clausola sarebbe stata violata.
Un semplice messaggio dell’amministratore del tipo:
“Il condominio è contrario agli affitti turistici, quindi deve interrompere l’attività”
non costituisce, da solo, la fonte giuridica del divieto.
Occorre individuare la concreta disposizione che attribuisce al condominio il diritto di pretendere la cessazione.
Il condomino può impugnare una delibera che vieta gli affitti brevi?
Quando l’assemblea adotta una deliberazione che incide illegittimamente sulle facoltà connesse alla proprietà esclusiva, può sorgere la necessità di contestarne la validità.
Occorre però distinguere con attenzione tra:
- nullità;
- annullabilità;
- inefficacia nei confronti del singolo proprietario.
La qualificazione del vizio condiziona anche termini e modalità della tutela.
Una deliberazione che introduca senza il necessario consenso una limitazione radicale e permanente ai diritti individuali presenta problemi diversi rispetto a una semplice delibera adottata con una maggioranza irregolare.
È quindi opportuno non attendere quando si riceve un verbale contenente un divieto di questo tipo.
Affitti brevi e giurisprudenza: quali sono i principi principali?
La giurisprudenza ha progressivamente elaborato alcuni principi particolarmente importanti.
Il proprietario conserva il diritto di concedere in locazione l’immobile
La locazione rappresenta una normale modalità di godimento della proprietà.
Una limitazione di tale facoltà non può essere ricavata con leggerezza da clausole generiche.
I limiti alla proprietà devono essere chiari
I divieti contenuti nel regolamento contrattuale devono essere formulati in termini sufficientemente precisi.
Le limitazioni delle proprietà individuali non sono normalmente suscettibili di interpretazione analogica o estensiva.
Il divieto di attività alberghiera non coincide necessariamente con il divieto di locazione turistica
La giurisprudenza distingue la mera locazione dell’immobile dall’attività ricettiva caratterizzata dalla prestazione di servizi ulteriori.
Pertanto, il divieto di “albergo”, “pensione” o “affittacamere” non può essere automaticamente considerato equivalente a un divieto di ogni locazione di breve durata.
La concreta modalità di esercizio dell’attività è importante
Il nome utilizzato dal proprietario non è decisivo.
Un’attività definita formalmente “locazione breve” può richiedere una diversa valutazione se, nella realtà, venga organizzata e gestita con caratteristiche tipiche di una struttura ricettiva.
La maggioranza assembleare non può creare liberamente nuovi limiti alla proprietà privata
L’assemblea non dispone di un generale potere di limitare le facoltà dominicali dei singoli proprietari.
Una limitazione di questa natura richiede un titolo idoneo.
Gli affitti brevi non autorizzano violazioni della vita condominiale
La legittimità della locazione non significa che il proprietario o i suoi ospiti possano provocare rumori intollerabili o utilizzare impropriamente le parti comuni.
In assenza di un divieto contrattuale, le singole violazioni devono essere contrastate attraverso gli strumenti ordinari previsti dal Codice civile e dal regolamento.
Esempi pratici
Il regolamento non dice nulla sugli affitti brevi
Il proprietario può, in linea generale, concedere l’appartamento in locazione breve nel rispetto della normativa nazionale, regionale e locale.
L’assemblea vota a maggioranza il divieto di Airbnb
La semplice maggioranza non può normalmente introdurre una limitazione permanente del diritto del proprietario di concedere in locazione la propria unità.
Il regolamento contrattuale vieta espressamente “locazioni turistiche di durata inferiore a 30 giorni”
Il divieto può risultare efficace, purché la clausola sia valida e opponibile al proprietario.
Il regolamento vieta soltanto “alberghi e pensioni”
Non è possibile affermare automaticamente che sia vietata anche la pura locazione turistica. Occorre interpretare rigorosamente la clausola e verificare la natura concreta dell’attività.
Gli ospiti fanno rumore ogni notte
Il condominio può agire contro i comportamenti illegittimi. Ciò non significa necessariamente che possa vietare in assoluto qualsiasi futura locazione breve.
I turisti utilizzano l’ascensore
Se l’appartamento ha diritto all’utilizzo dell’ascensore, anche i suoi legittimi occupanti possono normalmente utilizzare il servizio nel rispetto delle relative regole.
Il proprietario installa una key box sul portone
Occorre verificare il diritto di utilizzare quella specifica parte comune, il regolamento, il decoro e la sicurezza. La questione della key box è distinta dalla legittimità della locazione.
Domande frequenti sugli affitti brevi in condominio
Posso affittare il mio appartamento per pochi giorni?
In linea generale sì, salvo che esista una valida limitazione contrattuale e fermo il rispetto della normativa nazionale, regionale e locale.
Devo chiedere il permesso all’amministratore?
Normalmente no. L’amministratore non è l’autorità che autorizza il proprietario a concedere in locazione il proprio appartamento.
Devo chiedere il permesso all’assemblea?
Di regola no. La locazione della proprietà esclusiva non è normalmente sottoposta ad autorizzazione assembleare.
Il condominio può vietare Airbnb?
Non può vietare una piattaforma in quanto tale. Può eventualmente far valere un valido divieto contrattuale relativo alla specifica destinazione o attività esercitata nell’immobile.
Un regolamento assembleare può vietare gli affitti brevi?
Una clausola approvata semplicemente a maggioranza non può normalmente comprimere in modo sostanziale e permanente il diritto del proprietario di concedere il proprio appartamento in locazione.
Un regolamento contrattuale può vietarli?
Sì, se contiene una limitazione chiara, valida e opponibile al proprietario.
Il divieto di affittacamere vieta anche le locazioni turistiche?
Non automaticamente. Affittacamere e mera locazione sono attività giuridicamente differenti e le clausole limitative devono essere interpretate rigorosamente.
Gli ospiti possono utilizzare le parti comuni?
Sì, nei limiti del diritto spettante all’unità immobiliare e nel rispetto del regolamento e dei diritti degli altri condomini.
Posso installare una key box?
Dipende da dove viene installata. Se viene utilizzata una parte comune devono essere rispettati i limiti previsti dalla normativa condominiale, dal regolamento, dal decoro e dalla sicurezza.
Serve il CIN?
Sì, per gli immobili destinati alle locazioni brevi o per finalità turistiche rientranti nella disciplina nazionale vigente.
Servono estintori e rilevatori?
La disciplina nazionale prevede requisiti di sicurezza specifici per le unità immobiliari destinate a locazioni brevi e turistiche, secondo le condizioni stabilite dalla normativa vigente.
Cosa controllare prima di acquistare un appartamento per affitti brevi?
Chi acquista un immobile con l’obiettivo di destinarlo alle locazioni turistiche dovrebbe effettuare verifiche prima del rogito.
In particolare è opportuno acquisire:
- regolamento condominiale completo;
- eventuali allegati;
- titolo di provenienza;
- informazioni sulla natura contrattuale del regolamento;
- eventuale nota di trascrizione;
- verbali assembleari recenti;
- eventuali controversie in corso sulle locazioni turistiche;
- disciplina urbanistica dell’immobile;
- normativa regionale;
- regolamenti comunali;
- requisiti per il CIN;
- requisiti di sicurezza;
- eventuali prescrizioni relative all’imposta di soggiorno.
Acquistare prima e controllare il regolamento dopo può esporre a conseguenze economiche considerevoli.
Cosa deve controllare chi già possiede l’appartamento?
Il proprietario che intenda iniziare l’attività dovrebbe verificare almeno:
- regolamento condominiale;
- atto di acquisto;
- destinazione urbanistica;
- normativa turistica regionale;
- eventuali obblighi comunali;
- CIN;
- dispositivi di sicurezza;
- modalità di comunicazione degli ospiti;
- regime fiscale applicabile;
- imposta di soggiorno;
- assicurazione dell’immobile.
Dal punto di vista condominiale dovrebbe inoltre adottare modalità di gestione che riducano al minimo i conflitti con gli altri residenti.
Conclusioni
Il condomino può affittare l’appartamento per brevi periodi?
In linea generale, sì.
La concessione in locazione della proprietà esclusiva costituisce una normale manifestazione del diritto del proprietario e non richiede, di regola, una preventiva autorizzazione dell’assemblea condominiale.
Il principio incontra tuttavia un’importante eccezione quando esista un regolamento condominiale di natura contrattuale contenente una clausola valida, chiara e opponibile che limiti o vieti quella specifica modalità di utilizzo dell’immobile.
Non è invece sufficiente, normalmente, una deliberazione adottata a semplice maggioranza per introdurre un nuovo e permanente divieto di locazione delle proprietà individuali.
Particolare attenzione deve essere prestata ai vecchi regolamenti che vietano:
- alberghi;
- pensioni;
- locande;
- affittacamere;
- attività ricettive.
Queste espressioni non possono essere automaticamente estese a qualsiasi forma di locazione breve.
La giurisprudenza richiede infatti un’interpretazione rigorosa delle clausole che limitano il diritto di proprietà e distingue la mera locazione turistica dall’attività ricettiva organizzata.
Questo non significa, tuttavia, che il proprietario sia libero da qualsiasi obbligo.
Chi destina un appartamento alle locazioni brevi deve rispettare:
- il regolamento condominiale;
- i diritti degli altri condomini;
- le regole sull’utilizzo delle parti comuni;
- i limiti alle immissioni rumorose;
- la disciplina nazionale sul CIN;
- i requisiti di sicurezza;
- le norme regionali e comunali applicabili;
- gli obblighi fiscali e di pubblica sicurezza.
In caso di controversia occorre pertanto analizzare separatamente:
natura del regolamento, formulazione della clausola, opponibilità al proprietario e caratteristiche concrete dell’attività esercitata.
Soltanto attraverso questa verifica è possibile stabilire se il condominio possa effettivamente impedire le locazioni brevi oppure se la richiesta dell’assemblea costituisca un’illegittima compressione del diritto del proprietario.
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