Il TRGA di Bolzano, con la sentenza n. 66/2026, dichiara inammissibile il ricorso contro l’archiviazione della PA di una segnalazione per presunto cambio di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione. La sola vicinanza all’immobile non basta, il vicino deve dimostrare un pregiudizio concreto, come il deprezzamento della proprietà o effetti negativi su salute e ambiente.
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Un presunto cambio di destinazione d’uso abusivo da ufficio ad abitazione è il fulcro della sentenza del TRGA di Bolzano, per il quale il ricorrente aveva segnalato al Comune l’uso abitativo di un immobile accatastato come ufficio e aveva contestato anche l’archiviazione del procedimento da parte dell’ente.
Il TRGA di Bolzano non ha però esaminato se l’abuso esistesse davvero ma ha dichiarato il ricorso inammissibile perché il ricorrente non aveva indicato un danno concreto subito per effetto dell’asserito cambio d’uso.
Quindi la sola vicinanza all’immobile e l’interesse generale al rispetto delle regole edilizie non sono sufficienti per agire in giudizio.
Cambio di destinazione d’uso: che cos’è
Per cambio di destinazione d’uso si intente la modifica della funzione attribuita a un’unità immobiliare, ad esempio trasformando un locale commerciale in abitazione o viceversa.
La modifica può avvenire all’interno della stessa categoria funzionale oppure comportare il passaggio a una categoria diversa. Da questa distinzione dipende la qualificazione del cambio di destinazione d’uso come urbanisticamente rilevante o non rilevante.
Chiarito ciò si comprende perché oggi le controversie tra vicini riguardano sempre più spesso anche i cambi di destinazione d’uso infatti una trasformazione apparentemente limitata può incidere su carichi urbanistici, parcheggi, rumore, traffico e vivibilità dell’area.
La sentenza n. 66/2026 del TRGA di Bolzano affronta proprio il caso di un’unità immobiliare formalmente classificata come ufficio ma che, secondo il vicino, sarebbe stata utilizzata stabilmente come appartamento (destinazione abitativa).
Non basta denunciare un presunto abuso edilizio
Il giudice fornisce delle delucidazioni molto interessanti spiegando che “(…) assume carattere dirimente l’approccio (…) adottato dalla giurisprudenza amministrativa, secondo la quale l’elemento fisico-spaziale della vicinitas, ossia di uno stabile collegamento con l’immobile interessato dall’intervento, sia idoneo a fondare la legittimazione ad agire, ma non anche l’ulteriore condizione del cd. “interesse al ricorso”, da intendersi quale specifico pregiudizio derivante dal provvedimento impugnato. (…) Al fine della dimostrazione del presupposto del cd. “interesse ad agire”, dunque, in ossequio alla citata statuizione resa dall’Adunanza Plenaria, occorre che venga fornita prova della “utilità ricavabile dalla tutela di annullamento e dall’effetto ripristinatorio; utilità che a sua volta è in funzione e specchio del pregiudizio sofferto”. In particolare, il pregiudizio sofferto è rinvenuto in giurisprudenza nel possibile deprezzamento dell’immobile contiguo, ovvero nella compromissione dei beni della salute e dell’ambiente in danno di coloro che si trovano in durevole rapporto con la zona interessata (…). Applicando le coordinate ermeneutiche tracciate dalla giurisprudenza amministrativa al caso di specie, dalle complessive allegazioni del ricorrente articolate nel ricorso non emergono con sufficiente evidenza i pregiudizi concretamente lesivi derivanti dalla diversa destinazione d’uso dell’immobile, in realtà non prospettati nemmeno in via meramente potenziale. (…). Sotto questo profilo, il richiamo all’interesse a evitare forme di abusivismo nel contesto condominiale in cui il ricorrente vanta la proprietà di un’unità immobiliare, così come prospettato in sede di discussione, assume la valenza di una mera richiesta di constatazione circa l’illegittimità dell’atto, scevra di una qualsivoglia valutazione in merito al pregiudizio sofferto.”
Essere vicini all’immobile oggetto di una segnalazione non basta per ottenere l’annullamento di un provvedimento, infatti la vicinitas consente al vicino di rivolgersi al giudice ma occorre anche dimostrare quale danno effettivo o possibile deriva da quel provvedimento annullato e il vantaggio inerente al possibile ripristino dello status quo.
Esempio di possibile danno riconosciuto, secondo quanto riportato nella sentenza stessa, può consistere:
- nella diminuzione di valore dell’immobile;
- in conseguenze sulla salute o sull’ambiente.
Nel caso esaminato, il ricorrente aveva insistito sulla necessità di contrastare l’abusivismo nel condominio, ma non aveva spiegato in che modo il presunto utilizzo dell’ufficio come abitazione gli avesse arrecato un pregiudizio personale.
L’ente preposto alla vigilanza sulla regolarità urbanistica è il Comune, il privato può fare esposti e invitare la PA ad eseguire le opportune verifiche. Il terzo può impugnare un provvedimento amministrativo avverso al proprio esposto solo se è in grado di dimostrare il danno ricevuto.
Un vicino che segnala un presunto abuso può certamente chiedere al Comune di svolgere le verifiche necessarie, ma per impugnare davanti al giudice un’archiviazione non è sufficiente invocare la sola vicinanza all’immobile. Occorre allegare e dimostrare l’utilità concreta derivante dall’annullamento dell’archiviazione e il pregiudizio specifico subito per effetto della contestata variazione di destinazione d’uso.
Scarica la sentenza in allegato
Keywords: abuso edilizio, cambio di destinazione d’uso da ufficio a residenza, danno concreto.
FAQ TECNICHE: Ricorso del vicino per cambio d’uso: necessaria la prova del danno | Ingenio
Che cosa si intende per cambio di destinazione d’uso?
È la modifica della funzione urbanistica di un’unità immobiliare, ad esempio da ufficio ad abitazione.
Il cambio può essere rilevante o non rilevante in base al passaggio tra categorie funzionali e alla disciplina applicabile.
Il riferimento generale è l’art. 23-ter del d.P.R. 380/2001, ferma la disciplina regionale e comunale vigente.
In quali casi il cambio d’uso può interessare i proprietari confinanti?
La trasformazione può incidere sull’uso dell’immobile, sui carichi urbanistici e sulle condizioni di vivibilità dell’area.
Il vicino deve però indicare una ricaduta individuale concreta: non è sufficiente invocare in astratto traffico, rumore o carenza di parcheggi.
Le allegazioni devono essere collegate alla posizione dell’immobile e agli effetti dell’intervento contestato.
La vicinitas consente da sola di impugnare l’archiviazione dell’esposto?
No. La vicinitas dimostra il collegamento stabile con l’area interessata e fonda la legittimazione ad agire.
Resta necessario l’interesse al ricorso, cioè l’utilità concreta che il ricorrente può ricavare dall’annullamento dell’atto.
La sentenza n. 66/2026 distingue espressamente i due presupposti.
Quale normativa disciplina il cambio di destinazione d’uso?
Il riferimento nazionale è l’art. 23-ter del d.P.R. 380/2001, che disciplina il mutamento urbanisticamente rilevante della destinazione d’uso.
Per il territorio altoatesino occorre coordinare la disciplina statale con la normativa provinciale e con gli strumenti urbanistici comunali.
Quali elementi può usare il vicino per dimostrare il pregiudizio?
Possono essere rilevanti una diminuzione dimostrabile del valore dell’immobile, effetti sulla salute o sull’ambiente, oppure ulteriori conseguenze specifiche e documentate.
Non bastano affermazioni generiche sul contrasto all’abusivismo nel condominio.
La documentazione tecnica deve spiegare il nesso tra il cambio d’uso contestato e la lesione prospettata.
Quali verifiche devono svolgere Comune e tecnico incaricato?
Il Comune esercita la vigilanza urbanistico-edilizia e valuta l’esposto secondo le proprie competenze.
Il tecnico deve confrontare stato legittimo, destinazione assentita, uso effettivo, titoli edilizi, normativa locale e eventuali autorizzazioni connesse.
L’attività istruttoria comunale è distinta dalla prova dell’interesse che il terzo deve offrire in giudizio.
Quali errori deve evitare chi impugna l’archiviazione?
L’errore principale è confondere il generico interesse alla legalità con un interesse personale, attuale e concreto.
È inoltre rischioso chiedere al giudice una verifica astratta dell’illegittimità senza indicare l’utilità dell’annullamento.
Prima del ricorso occorre documentare il pregiudizio e valutare il quadro urbanistico locale con un professionista.
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