quando il conduttore deve risarcire danni

Danni da muffa per mancata aerazione: quando il conduttore è realmente responsabile. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.
riferimenti normativi: artt. 1590 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 20136 del 17/08/2017

1. Muffa e danni nell’immobile: la vicenda

Con ricorso ex art. 281 undecies c.p.c. una locatrice si rivolgeva al Giudice di Pace, chiedendo che fosse accertata la responsabilità della conduttrice per i danni riscontrati nell’immobile locato. La ricorrente domandava inoltre che la conduttrice fosse condannata a rimborsare l’importo di € 9.600,00, o quello maggiore o minore ritenuto di giustizia.
L’immobile era stato consegnato in buono stato locativo, come dichiarato dalla conduttrice all’art. 9 del contratto, la quale si impegnava a restituirlo nelle medesime condizioni, salvo il normale deterioramento d’uso. Il rapporto locatizio si svolgeva regolarmente per alcuni anni, ma già nel 2019 la conduttrice lamentava problemi all’impianto di riscaldamento e alla stufa a metano, chiedendo più volte alla proprietaria di intervenire. Non ottenendo riscontro, l’inquilina provvedeva autonomamente a installare quattro termoconvettori a proprie spese.
Nel dicembre 2022 la conduttrice comunicava il recesso anticipato dal contratto, con riconsegna dell’immobile fissata al 28 febbraio 2023. La consegna delle chiavi avveniva in modo frettoloso, all’esterno dell’abitazione, senza che la proprietaria o suoi incaricati potessero verificare lo stato dell’immobile. Quando la ricorrente accedeva all’appartamento, riscontrava una situazione definita “sconcertante”: muffe diffuse su pareti e soffitti, sporcizia, fili elettrici scoperti, tracce di interventi non autorizzati.
Per accertare la situazione, la locatrice incaricava un tecnico, che redigeva una relazione tecnica asseverata, attestando una “situazione di salubrità molto precaria” e la presenza di “fuoruscite di muffe derivanti da condensa per mancanza di ricambio d’aria”. La ricorrente si attivava per la rimessione in pristino, incaricando una ditta, che predisponeva un preventivo di € 6.975,00 ed eseguiva parte dei lavori, coadiuvata dal marito della proprietaria. La proprietaria sosteneva anche spese dirette per materiali, documentate da fattura di € 467,94.
In assenza di riscontro da parte della conduttrice, la proprietaria avviava il tentativo obbligatorio di mediazione, conclusosi negativamente per mancata adesione della resistente. La causa veniva introdotta davanti al Giudice di Pace, ma la resistente eccepiva l’incompetenza per materia, trattandosi di controversia locatizia. Il Giudice di Pace accoglieva l’eccezione e dichiarava la propria incompetenza, assegnando termine per la riassunzione.
La ricorrente riassumeva tempestivamente la causa davanti al Tribunale, reiterando la domanda risarcitoria di € 9.600,00. Il Tribunale mutava il rito ai sensi dell’art. 447‑bis c.p.c., acquisiva il fascicolo del Giudice di Pace e istruiva la causa mediante prove documentali e testimoniali. Venivano escussi il tecnico della locatrice, il muratore e l’artigiano, i quali confermavano la presenza di muffe diffuse e la riconducibilità del danno alla mancata aerazione dell’immobile durante la locazione. I testimoni riferivano che la conduttrice “non apriva mai le imposte”, generando condensa interna e deterioramento dell’intonaco. La resistente, pur costituita nella fase originaria, non si costituiva nel giudizio riassunto. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon. Come supporto per i professionisti, consigliamo il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. Quando il conduttore risponde dei danni da mancata aerazione

La conduttrice risponde dei danni da muffa quando la loro formazione è riconducibile alla mancata aerazione dell’immobile durante la locazione?

3. Il Tribunale: risarcimento dovuto, ma solo per i danni provati

Il Tribunale ha accolto la domanda della ricorrente, riconoscendo la responsabilità della conduttrice per i danni riscontrati nell’immobile. Il giudice ha richiamato l’art. 1590 c.c., secondo cui il conduttore deve restituire la cosa “nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta”, salvo il deterioramento d’uso. Nel caso di specie, la conduttrice ha violato tale obbligo, restituendo l’immobile in condizioni gravemente compromesse. Il Tribunale ha valorizzato le risultanze istruttorie, ritenendo pienamente attendibili le deposizioni dei testimoni e la relazione tecnica. Il perito ha confermato che la muffa era dovuta a condensa interna per mancata aerazione, escludendo infiltrazioni esterne. Il muratore ha riferito che i vicini avevano notato che la conduttrice “non apriva mai le imposte”, circostanza che ha aggravato la formazione di muffe. L’artigiano ha descritto l’immobile come “molto umido, con muffa e intonaco deteriorato”. Il Tribunale, tuttavia, ha ridimensionato la pretesa risarcitoria, riconoscendo solo il danno effettivamente provato. La ditta incaricata dalla locatrice ha dichiarato di aver ricevuto solo € 2.000,00 per i lavori eseguiti e tale importo è stato riconosciuto come voce risarcibile. A tale somma, il giudice ha aggiunto € 467,94 per l’acquisto dei materiali, documentati da fattura. Il totale del risarcimento è stato quantificato in € 2.467,94. Il Tribunale ha respinto le difese della resistente, ritenute mere allegazioni non supportate da prova. Le affermazioni relative a muffe preesistenti e difetti strutturali non hanno trovato riscontro nell’istruttoria, che ha dimostrato l’imputabilità del danno alla conduttrice. Infine, il giudice ha condannato la resistente alla rifusione delle spese di lite.

4. Muffa nell’immobile locato: onere della prova e responsabilità del conduttore

Alla luce dei principi espressi dagli artt. 1590 e 1588 c.c. e della giurisprudenza consolidata che pone sul conduttore l’onere di fornire una piena prova liberatoria circa la non imputabilità dei danni riscontrati al termine della locazione, la vicenda decisa dal Tribunale di Livorno si colloca nel solco interpretativo della Cassazione. Come ricordato dalla Suprema Corte, incombe al conduttore l’onere di dare piena prova liberatoria della non imputabilità a lui di ogni singolo danno riscontrato all’immobile locato (Cass. civ., sez. III, 05/02/2014, n. 2619). Qualora la cosa locata presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso, il conduttore è obbligato a risarcirli (Cass. civ., sez. III, 16/09/2008, n. 23721). Nel caso esaminato, l’istruttoria ha dimostrato che la formazione massiva di muffa non era riconducibile a difetti strutturali dell’immobile, né a infiltrazioni esterne, bensì a una condotta negligente della conduttrice, la quale non apriva mai le imposte, generando condensa interna e compromettendo la salubrità dei locali. La conduttrice non ha dimostrato che i danni erano dovuti a normale deterioramento d’uso, né che fossero imputabili a vizi dell’immobile (Cass. civ., sez. III, 05/05/2025, n. 11801). Tuttavia, coerentemente con il principio secondo cui il risarcimento deve corrispondere alla concreta diminuzione patrimoniale subita dal locatore, il Tribunale ha riconosciuto solo le spese effettivamente sostenute e provate documentalmente. Pur essendo stato predisposto un preventivo di € 6.975,00, l’artigiano incaricato ha dichiarato di aver percepito solo € 2.000,00, circostanza non contestata dalla ricorrente. A tale importo si è aggiunta la spesa di € 467,94 per l’acquisto dei materiali, risultante da fattura quietanzata. Il risarcimento è stato quindi correttamente limitato a € 2.467,94, in applicazione del principio di causalità e della regola del danno effettivo, evitando di imputare alla conduttrice costi non sostenuti o interventi migliorativi eccedenti la rimessione in pristino.

Ti interessano questi contenuti?

Salva questa pagina nella tua Area riservata di Diritto.it e riceverai le notifiche per tutte le pubblicazioni in materia. Inoltre, con le nostre Newsletter riceverai settimanalmente tutte le novità normative e giurisprudenziali!
Iscriviti!