Si può affittare una casa con abusi edilizi o senza agibilità?

Scopri se è legale locare immobili con difformità catastali o edilizie, la validità dei contratti e i permessi necessari per ristrutturare.

Molte persone possiedono immobili che presentano piccole o grandi difformità rispetto ai progetti depositati in Comune o alle mappe catastali. Spesso si tratta di eredità, come una scala esterna costruita decenni fa senza troppe formalità, o di modifiche interne mai dichiarate. In questo contesto, sorge un dubbio frequente che agita i proprietari di seconda casa: si può affittare una casa con abusi edilizi o senza agibilità? La risposta non è solo tecnica, ma tocca le fondamenta del diritto privato. Esiste infatti una netta distinzione tra la regolarità amministrativa di un edificio e la validità dei contratti che lo riguardano.

Molti proprietari temono che un’irregolarità possa rendere nullo il contratto di locazione, esponendoli a sanzioni o alla perdita dei canoni. In realtà, la legge e la giurisprudenza proteggono l’accordo tra le parti, a patto di conoscere i limiti entro cui muoversi e le responsabilità che restano in capo a chi affitta. Capire come gestire una ristrutturazione in economia e come regolarizzare la propria posizione è il primo passo per una locazione serena.

Il contratto di affitto è nullo se l’immobile è abusivo?

Una delle paure principali di chi possiede un immobile non perfettamente in regola riguarda la validità dell’accordo firmato con l’inquilino. La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha chiarito questo punto con estrema precisione. La nullità del contratto scatta solo in casi molto specifici che riguardano la vendita dell’immobile, i cosiddetti atti con effetti reali. Per quanto riguarda la locazione, il discorso cambia radicalmente. Il fatto che un appartamento sia abusivo o privo della certificazione di agibilità non rende nullo il contratto (Cass. civ. 27485/2019). Questo accade perché i vizi amministrativi non incidono sulla liceità dell’oggetto del contratto (art. 1346 cod. civ.) né sulla sua causa (art. 1343 cod. civ.).

In parole semplici, se affitti una casa, la prestazione consiste nel fornire il godimento di un bene in cambio di denaro. Questo scambio resta lecito anche se l’immobile ha una scala non autorizzata o non possiede tutti i timbri comunali. La legge che sanziona gli atti relativi a edifici abusivi si applica ai trasferimenti di proprietà e non ai contratti di affitto (art. 40 l. 47/1985). Di conseguenza, l’inquilino che entra in un appartamento non in regola è comunque obbligato a pagare il canone pattuito. Non può smettere di versare l’affitto solo perché ha scoperto una difformità edilizia, a meno che questa non gli impedisca totalmente di vivere nell’immobile.

Cosa rischia il proprietario se il Comune ordina una demolizione?

Nonostante il contratto resti valido, le difformità edilizie non sono prive di conseguenze. Se l’ente pubblico interviene e ordina, ad esempio, la rimozione di una scala esterna non conforme, la situazione cambia. Il proprietario deve sapere che l’eventuale rimozione di una parte dell’immobile può incidere sull’ammontare del canone. Se l’inquilino perde l’uso di un accesso comodo o di una porzione della casa a causa di un ordine di demolizione, ha il diritto di chiedere una riduzione del prezzo dell’affitto. L’oggetto del contratto si riduce e con esso deve ridursi anche il corrispettivo economico.

Tuttavia, se l’immobile dispone di altri accessi regolari, come una scala interna presente sin dall’origine, il disagio per l’inquilino è limitato. Il contratto di locazione rimane in piedi e il proprietario mantiene il suo diritto a percepire la rendita, seppur potenzialmente ridotta. Il rischio principale non è quindi la perdita del contratto, ma l’azione amministrativa del Comune che potrebbe colpire le opere non autorizzate. Per questo motivo, è sempre consigliabile informare l’inquilino della presenza di eventuali difformità, in modo da agire in buona fede ed evitare future contestazioni basate sul vizio della cosa locata.

Quali lavori si possono fare senza permessi in una seconda casa?

Molti proprietari decidono di sistemare il primo piano di una casa per metterlo a reddito eseguendo i lavori personalmente. È fondamentale distinguere tra ciò che si può fare liberamente e ciò che richiede una comunicazione al Comune. La legge identifica una categoria chiamata attività edilizia libera (art. 6 dpr 380/2001). In questa categoria rientra la manutenzione ordinaria. Si tratta di quegli interventi che servono a riparare, rinnovare o sostituire le finiture degli edifici senza alterarne la struttura o la volumetria.

Se decidi di ristrutturare in economia, puoi procedere senza alcun titolo per:

• tinteggiare le pareti interne ed esterne;

• sostituire i pavimenti e i rivestimenti;

• riparare o sostituire gli infissi senza cambiare le caratteristiche;

• rifare gli impianti elettrici o idraulici, a patto di non modificarne sostanzialmente la struttura;

• installare pompe di calore di piccola entità.

Questi interventi non richiedono pratiche burocratiche, ma devono comunque rispettare le norme antisismiche, di sicurezza, antincendio e igienico-sanitarie. Anche se non serve un permesso, il lavoro deve essere eseguito a regola d’arte per non compromettere la sicurezza di chi abiterà la casa.

Quando serve la Cila o la Scia per ristrutturare casa?

Se la ristrutturazione diventa più complessa, la semplice “attività libera” non basta più. Molti interventi che sembrano piccoli richiedono in realtà una comunicazione ufficiale al Comune. Si parla in questo caso di manutenzione straordinaria. Se durante i lavori decidi di spostare un tramezzo per ingrandire una stanza, di creare un nuovo bagno o di modificare la posizione delle porte interne, devi presentare una Cila (Comunicazione di inizio lavori asseverata). Questo documento deve essere firmato da un tecnico abilitato che certifica la conformità dei lavori alle norme urbanistiche.

In casi ancora più pesanti, dove si interviene su parti strutturali dell’edificio (come travi, solai o muri portanti), è necessaria la Scia (Segnalazione certificata di inizio attività). Eseguire questi lavori in economia e senza pratiche edilizie espone il proprietario a sanzioni amministrative pesanti e alla difficoltà di regolarizzare l’immobile in futuro. Prima di iniziare, è essenziale valutare la tipologia tecnica degli interventi. Un errore comune è pensare che i lavori “interni” siano sempre liberi: non è così. Qualsiasi modifica alla distribuzione degli spazi o agli accessi richiede un titolo edilizio che aggiorni lo stato legittimo dell’immobile.

Come regolarizzare una scala esterna non accatastata?

Il caso di una scala esterna realizzata in passato e mai dichiarata è un classico esempio di difformità che può generare ansia. In questa situazione occorre fare una distinzione tra il profilo catastale e quello urbanistico. Il catasto ha una funzione fiscale: serve a dire allo Stato quanto è grande la casa per pagarci le tasse. Se la scala non è presente sulle mappe, si parla di difformità catastale. La regolarizzazione avviene tramite una pratica di aggiornamento affidata a un tecnico, che inserisce l’elemento mancante nelle planimetrie.

Tuttavia, la regolarizzazione catastale non sana l’abuso edilizio. Se la scala è stata costruita senza permesso, essa rimane un’opera abusiva per il Comune. Per risolvere il problema, bisogna verificare se l’opera rispetta le norme urbanistiche attuali e quelle dell’epoca in cui è stata costruita. Se esiste questa “doppia conformità”, è possibile presentare un’istanza di accertamento di conformità (art. 36 dpr 380/2001). Pagando una sanzione pecuniaria, il proprietario ottiene la sanatoria e mette l’immobile in regola sia per l’affitto che per una futura vendita. Senza questo passaggio, la scala resta un elemento di fragilità giuridica, anche se la locazione del primo piano rimane tecnicamente possibile.

L’inquilino può smettere di pagare l’affitto per un abuso?

Un dubbio ricorrente riguarda il potere di ricatto che un inquilino potrebbe esercitare una volta scoperto che la casa presenta delle irregolarità. La risposta è rassicurante per il proprietario: il conduttore non può sospendere arbitrariamente il pagamento del canone. Finché l’inquilino gode dell’immobile e vi abita, l’obbligo di pagare resta intatto. La giurisprudenza è costante nel dire che solo l’impossibilità totale di utilizzare il bene giustifica lo stop ai pagamenti.

Se la casa è abitabile e sicura, anche se priva di agibilità formale, l’inquilino deve rispettare il contratto di locazione. Se dovesse smettere di pagare, il proprietario potrebbe avviare la procedura di sfratto per morosità. Il giudice dello sfratto non si occupa della regolarità edilizia della scala o dei tramezzi, ma solo del rispetto degli obblighi contrattuali. L’unica eccezione riguarda i casi in cui l’abuso sia così grave da determinare un pericolo immediato per la salute o la sicurezza, portando allo sgombero forzato da parte delle autorità. In quel caso, il contratto si risolverebbe per impossibilità sopravvenuta, ma si tratta di situazioni limite che non riguardano le comuni difformità interne o le scale non accatastate.

Quali sono le norme da rispettare per i nuovi impianti?

Anche quando si eseguono lavori in economia, la sicurezza degli impianti è un punto su cui non si può transigere. Il rifacimento di un impianto elettrico o idraulico, se avviene senza modifiche strutturali, rientra nella manutenzione ordinaria, ma deve seguire le normative di settore. In particolare, bisogna prestare attenzione a:

• norme antisismiche per il consolidamento di eventuali parti murarie interessate;

• normative igienico-sanitarie per il numero di bagni e le superfici minime delle stanze;

• norme sull’efficienza energetica, specialmente se si sostituiscono caldaie o infissi;

• disposizioni del Codice dei beni culturali e del paesaggio se l’edificio si trova in zone vincolate (dlgs 42/2004).

Locare un immobile con impianti non certificati o pericolosi espone il proprietario a responsabilità civili enormi in caso di incidenti. Anche se il contratto di affitto resta valido nonostante l’abuso edilizio, la responsabilità per danni causati da impianti non a norma ricade interamente sul proprietario come custode del bene. Pertanto, la ristrutturazione “fai da te” deve sempre fermarsi davanti alla necessità di garantire la sicurezza dell’inquilino e la conformità tecnica dei servizi essenziali della casa.