Il vero affare si fa prima di mettere una casa in affitto: quando si decide quanto pagarla. È questo il punto da cui parte Antonello Talerico, avvocato, consigliere comunale di Catanzaro ed ex consigliere regionale, per riaprire il dibattito sulla convenienza dell’investimento immobiliare. La sua tesi è chiara: a Catanzaro e in Calabria il mattone può ancora produrre reddito, purché l’acquisto sia preceduto da conti rigorosi e dalla conoscenza della domanda. “In Calabria il rapporto tra prezzi e canoni è tra i più favorevoli d’Italia. Può diventare reddito per le famiglie e sviluppo per i territori, a patto di smettere di improvvisare”, sostiene Talerico. Un ragionamento che tiene insieme risparmio privato, recupero degli immobili e politiche pubbliche, senza nascondere i costi e le difficoltà della gestione.
Il conto che gira sui social
A innescare la riflessione è un esempio circolato sui social: un bilocale acquistato a 180mila euro, affittato per 100 euro a notte per 200 notti l’anno, con un rendimento finale del 3,5% dopo le spese considerate. “Ho rifatto quel conto voce per voce. È giusto. Ed è proprio per questo che rischia di tenere lontano dal mattone chi invece potrebbe guadagnarci, soprattutto qui da noi”, osserva Talerico. Il nodo, nella sua analisi, è il rapporto tra prezzo d’acquisto e reddito ottenibile. Un esempio costruito su un determinato mercato non può diventare una sentenza valida per ogni città e ogni appartamento. E c’è una possibilità che, secondo il consigliere, cambia radicalmente i conti: “Si può comprare sotto il valore di mercato”. Questo non significa che qualsiasi acquisto sia conveniente. La sintesi di Talerico è altrettanto netta: “Comprato male, rende come un titolo di Stato con dieci volte i pensieri”.
Catanzaro, prezzi e affitti: “Qui i prezzi sono bassi rispetto ai canoni”
Per spiegare il potenziale del capoluogo, Talerico richiama una rilevazione di idealista che colloca Catanzaro tra le città con maggiore redditività lorda delle abitazioni in affitto. È lo stesso autore, però, a precisare i limiti di questo indicatore: il rendimento ricavato dagli annunci non coincide con il guadagno effettivo del proprietario. “Sono dati calcolati sugli annunci e vanno ridimensionati, ma il messaggio è chiaro: qui i prezzi sono bassi rispetto ai canoni”, afferma.
Talerico propone quindi una propria simulazione: “Facendo i conti con prudenza, un bilocale a Catanzaro in affitto a canone concordato rende oltre il 3% netto a prezzo di mercato. Se lo si compra all’asta e lo si sistema, il rendimento supera il 4,5% e resta un margine di 15-20.000 euro rispetto al valore reale”. Sono stime legate alle ipotesi del suo ragionamento, da verificare sul singolo immobile: prezzo finale, lavori necessari, spese, fiscalità e periodi senza inquilini possono cambiare il risultato.
Medici, specializzandi e docenti: partire dalla domanda
Per Talerico, la scelta deve partire dalle persone che cercano casa e dalle loro esigenze. A Catanzaro indica soprattutto la domanda collegata a sanità, università e pubblica amministrazione. “Il terzo è guardare alla domanda che già esiste. A Catanzaro medici, specializzandi, docenti e funzionari cercano appartamenti arredati per sei, dodici, diciotto mesi: la locazione transitoria paga più del 4+4 e si gestisce molto meglio dell’affitto a notte”. È la valutazione del consigliere sulle opportunità del mercato cittadino. Nel suo ragionamento trovano spazio anche immobili più piccoli e con esigenze gestionali diverse: “Anche i box e i posti auto nelle zone centrali, dove parcheggiare è un’impresa, rendono bene con pochissima gestione”.
Aste e ristrutturazioni: “Partire dal prezzo, non dal sogno”
La ricerca dell’occasione, avverte Talerico, richiede attenzione ai documenti e alle condizioni dell’immobile. “Il primo è partire dal prezzo, non dal sogno. Le aste giudiziarie, gli immobili da ristrutturare e le vendite urgenti sono il vero terreno dell’affare, purché si leggano con attenzione perizia, stato di occupazione e regolarità urbanistica”.
Altrettanto importante, nella sua analisi, è valutare il regime fiscale prima dell’acquisto. E mantenere un equilibrio nella destinazione dei risparmi: “L’ultimo consiglio è non mettere tutto nel mattone: una parte del risparmio va tenuta liquida o diversificata, perché una casa non si vende in una settimana”.
La Sila e il peso delle notti vuote
Nelle località di montagna, sostiene Talerico, la sostenibilità dell’investimento dipende soprattutto dalla capacità di affittare oltre i periodi di punta. “Tutto si gioca sull’occupazione e sulle spese fisse, a cominciare dal condominio, che va controllato sul consuntivo prima di firmare qualsiasi cosa”. Qui il ragionamento diventa politico. La redditività di un appartamento dipende anche dall’attrattività e dai servizi del territorio: “Le presenze si costruiscono con strade praticabili d’inverno, impianti aperti, eventi fuori stagione, collegamenti e promozione anche all’estero, dove sempre più stranieri cercano casa in Calabria a prezzi che altrove non esistono più”.
“Ogni immobile recuperato è un pezzo di paese che torna a vivere”
Per Talerico, l’investimento immobiliare può avere ricadute che superano il reddito del singolo proprietario. “Ogni notte in più vale reddito per le famiglie, lavoro per imprese di pulizia, artigiani e commercianti, entrate per i Comuni. Ogni immobile recuperato da un’asta o da un abbandono è un pezzo di paese che torna a vivere”. La sintesi di tutto sta nella necessità di conoscere i numeri: “Il mattone, insomma, non è né la gallina dalle uova d’oro né un cattivo affare. È uno strumento. Chi lo compra bene, lo gestisce con regole chiare e conosce i numeri prima di firmare ci guadagna. Chi improvvisa perde tempo e soldi. Aiutare i cittadini a stare nel primo gruppo è anche un modo di fare sviluppo”.
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