Il libro sugli studentati privati, testa di ponte della finanziarizzazione di Bologna

La crisi abitativa degli studenti a Bologna non è soltanto una questione di stanze introvabili e affitti sempre più difficili da sostenere. È anche il terreno sul quale si sta affermando una trasformazione più profonda: l’ingresso dell’abitare studentesco nelle logiche della finanza. È questo il fenomeno analizzato da Mattia Fiore in “Ai piani alti. La finanziarizzazione dell’abitare studentesco a Bologna”, pubblicato da Editpress.
Il libro uscirà venerdì 2 ottobre e sarà presentato il 9 ottobre a Modo Infoshop. Ma l’autore ne ha parlato ai nostri microfoni.

“Ai piani alti”, il libro di Mattia Fiore sugli studentati privati e la finanziarizzazione

Il punto di partenza della ricerca è una domanda che va oltre l’emergenza abitativa: che cosa succede quando una necessità sociale, come quella di trovare una casa durante gli anni dell’università, diventa contemporaneamente un’opportunità di investimento per qualcuno? La risposta passa attraverso la diffusione dei cosiddetti PBSA, Purpose-Built Student Accommodation, strutture progettate e realizzate specificamente per ospitare studenti.
Non si tratta semplicemente di nuovi studentati. Il modello introduce un modo diverso di concepire l’abitazione. La stanza diventa parte di un prodotto immobiliare più complesso, nel quale alloggio, servizi, spazi comuni, attività commerciali e gestione centralizzata concorrono alla produzione di valore. Lo studente è contemporaneamente abitante e consumatore, mentre l’edificio diventa un asset capace di generare rendita e di essere inserito in portafogli immobiliari.

Fiore colloca questo processo nella più recente fase della finanziarizzazione dell’edilizia in affitto, definita da Manuel Aalbers come “finanziarizzazione 3.0”. Gli investitori, siano essi fondi pensione, di investimento o assicurativi, non si limitano più ad acquistare singoli immobili, ma possono sviluppare strategie di portafoglio capaci di aggregare grandi quantità di capitale attraverso piattaforme immobiliari gestite professionalmente. I PBSA diventano così, oltre che prodotti abitativi, infrastrutture finanziarie caratterizzate da progettazione standardizzata, gestione centralizzata e possibilità di trasferire capitali tra città e Paesi diversi.

Il mercato studentesco presenta caratteristiche particolarmente interessanti per questo modello. L’espansione dell’università, la mobilità, la crescita degli studenti internazionali e la domanda di permanenze temporanee producono un bacino di utenti relativamente prevedibile. La possibilità di aggiungere servizi e di segmentare l’offerta consente inoltre di trasformare l’alloggio in un prodotto più simile a un servizio di ospitalità che a una casa tradizionale.

Bologna costituisce, in questo quadro, un caso significativo. La presenza dell’Alma Mater, la forte popolazione studentesca e internazionale e la pressione sul mercato degli affitti hanno creato condizioni favorevoli allo sviluppo di questo tipo di investimento. Ma la trasformazione dell’abitare studentesco si inserisce in processi urbani più ampi, che comprendono turismo, affitti brevi, rigenerazione e cambiamenti nella composizione sociale dei quartieri.
La Bolognina è il principale laboratorio osservato da Fiore. Un quartiere storicamente caratterizzato dalla presenza operaia, dall’edilizia residenziale pubblica e da una forte componente migrante, che negli ultimi anni è diventato uno degli spazi della trasformazione urbana della città. È qui che sorgono i due casi di studio analizzati nel libro, The Social Hub e Laude Living.

La vicenda dell’edificio oggi occupato da The Social Hub è particolarmente emblematica. L’ex Telecom era stata occupata nel 2014 da persone in emergenza abitativa e sgomberata l’anno successivo. Successivamente lo stabile è stato trasformato in una grande struttura ricettiva che combina alloggi per studenti, servizi, coworking e ospitalità.
Il passaggio mostra plasticamente come lo stesso spazio possa essere interpretato, in momenti diversi, come risposta a un bisogno abitativo e come prodotto immobiliare destinato a una domanda solvibile.
The Social Hub, come altre strutture, rappresenta inoltre un modello ibrido. Non è infatti rivolto esclusivamente agli studenti, ma combina diverse popolazioni e funzioni, avvicinandosi al modello alberghiero. La ricerca parla infatti di tournant hôtelier, una “svolta alberghiera” dell’abitare studentesco: soggiorni temporanei, servizi, gestione centralizzata e spazi condivisi avvicinano progressivamente lo studentato all’industria dell’ospitalità.

Dietro gli edifici ci sono però strategie economiche e soggetti precisi: sviluppatori, investitori istituzionali, gestori, società immobiliari, consulenti e amministrazioni pubbliche. È qui che la finanziarizzazione diventa concreta, nelle decisioni su dove costruire, quali immobili trasformare, quali servizi offrire e quale rendimento aspettarsi.
Il ruolo pubblico è uno degli aspetti più rilevanti dell’analisi. La finanziarizzazione non coincide semplicemente con il ritiro delle istituzioni dal settore abitativo. Al contrario, amministrazioni e Stato possono contribuire alla costruzione delle condizioni che rendono possibile il mercato attraverso pianificazione urbanistica, rigenerazione, regolazione e partnership pubblico-private. I PBSA possono così essere presentati contemporaneamente come presunta risposta alla carenza di alloggi per studenti e come opportunità di investimento.

Ma l’aumento dell’offerta privata non significa automaticamente maggiore accessibilità. Il problema affrontato dal libro è proprio questa ambivalenza: un nuovo studentato può aumentare il numero di posti disponibili e, allo stesso tempo, proporre un prodotto abitativo rivolto soprattutto a chi dispone delle risorse economiche necessarie per acquistarlo. La crisi abitativa può quindi diventare anche una condizione favorevole alla crescita del mercato. Le tariffe che vanno dagli 800 ai 1300 euro al mese sono evidentemente uno scoglio molto grande.

“Ai piani alti”, però, è un libro che smonta anche alcune credenze. Ad esempio quella sulla composizione sociale di chi vive negli studentati di lusso. Infatti non si tratta sempre di figli di famiglie benestanti, ma anche di soggetti che non avevano immaginato quella come prima soluzione. E proprio per questo si vedono costretti a incrementare il budget famigliare inizialmente pensato.
Un altro luogo comune da sfatare, in realtà sostenuto dalle stesse società che compiono l’operazione, è quello di una soluzione alla precarietà abitativa. Gli studentati privati, invece, praticano contratti della durata massima di un anno, al termine del quale aumenta la richiesta del canone, costringendo a maggiori esborsi gli studenti e le loro famiglie.

L’analisi di Fiore non si ferma però agli investitori. Una parte importante della ricerca riguarda la vita quotidiana degli studenti all’interno delle strutture. Le modalità di socializzazione cambiano a seconda della configurazione degli edifici e delle modalità di gestione. A Laude Living, per esempio, l’assenza quasi totale di attività organizzate per la “community” sembra avere favorito forme di socialità nate spontaneamente tra gli studenti. La comunità, osserva la ricerca, non è quindi un elemento dato una volta per tutte, ma qualcosa che viene prodotto e negoziato attraverso spazi, regole e pratiche quotidiane.

Resta però il rapporto con il quartiere. La permanenza temporanea, la mobilità internazionale e la concentrazione della vita sociale all’interno delle strutture possono produrre una relazione debole con il territorio circostante. È il significato della metafora dell’”isola nel quartiere“: spazi fortemente organizzati al proprio interno, ma non necessariamente integrati nelle relazioni sociali del luogo in cui sorgono.
Studentificazione, turistificazione e finanziarizzazione finiscono così per incontrarsi. Gli stessi quartieri possono essere interessati contemporaneamente dalla crescita degli alloggi per studenti, degli affitti brevi e degli investimenti immobiliari. Fenomeni distinti, ma capaci di sommarsi e contribuire alla trasformazione degli usi dello spazio urbano.

La questione posta dal libro non è dunque semplicemente se i PBSA rappresentino una risposta alla crisi abitativa. Il punto è capire quale tipo di risposta incarnino e quali conseguenze producano. L’offerta aumenta, ma dentro un modello nel quale l’abitazione è contemporaneamente un servizio e un investimento.
La ricerca mette così in relazione due dimensioni spesso analizzate separatamente: da una parte fondi, investitori, sviluppatori e strategie immobiliari; dall’altra studenti che cercano una stanza, pagano un affitto e costruiscono — o non costruiscono — relazioni con la città. È proprio nel punto in cui queste due dimensioni si incontrano che la finanziarizzazione dell’abitare diventa visibile.

A Bologna, quindi, la questione non riguarda soltanto quanti nuovi studentati verranno costruiti. Riguarda anche quale idea di abitare la città sta prendendo forma e secondo quali logiche. La casa dello studente può essere una risposta a una domanda reale e, contemporaneamente, diventare una nuova asset class immobiliare. È questa sovrapposizione, più che la semplice crescita degli studentati, a raccontare la trasformazione dell’abitare contemporaneo.
Non solo. «Gli studentati privati possono essere la testa di ponte per la finanziarizzazione di altri settori, come le residenze per anziani o dei co-living», commenta l’autore ai nostri microfoni.

ASCOLTA L’INTERVISTA A MATTIA FIORE: