di Andrea Napoli
Il mercato degli affitti sta cambiando pelle. In dieci anni la locazione transitoria è passata dall’1,6% al 31,4% dello stock complessivo, mentre l’offerta di lungo periodo si è ridotta del 34,8%. Nel frattempo, dopo i massimi raggiunti nei mesi scorsi, i canoni mostrano i primi segnali di assestamento e l’offerta torna a crescere, ma trovare una casa a condizioni sostenibili resta difficile soprattutto nelle aree a maggiore tensione abitativa.
Come si riporta stabilmente sul mercato una parte del patrimonio immobiliare oggi inutilizzato? E quali condizioni possono rendere nuovamente conveniente per un proprietario scegliere l’affitto di lungo periodo? A idealista/news ne parla Andrea Napoli, responsabile nazionale UDC per le Politiche abitative, esperto di mercato immobiliare e autore Mondadori di La grammatica dell’affitto e La Repubblica della casa.
I dati di idealista mostrano un cambiamento molto netto: in dieci anni il peso degli affitti transitori è cresciuto enormemente, mentre l’offerta di lungo periodo si è ridotta. Perché secondo lei i proprietari si stanno allontanando dalla locazione tradizionale?
Il problema non è che i proprietari non vogliano affittare. È che negli anni una parte di loro ha progressivamente percepito l’affitto di lungo periodo come una scelta troppo rischiosa rispetto alle alternative.
Pesano la fiscalità, l’incertezza sui tempi di rilascio dell’immobile, il rischio di morosità e una normativa che spesso viene percepita come complessa e instabile. Se vogliamo riportare stabilmente più case sul mercato dobbiamo intervenire su queste ragioni, non limitarci a constatare che l’offerta è insufficiente.
Il punto, a mio avviso, è ricostruire un rapporto di fiducia. Più il proprietario si sente tutelato e sa quali sono le regole, più sarà disposto ad affittare anche nel lungo periodo.
Ma l’offerta sta tornando a crescere e negli ultimi mesi i canoni hanno mostrato anche segnali di rallentamento. Il mercato può riequilibrarsi da solo o serve comunque un intervento della politica?
Sono segnali positivi, ma sarebbe prematuro considerarli la soluzione del problema. Il mercato italiano è estremamente frammentato e le condizioni cambiano molto da una città all’altra. Soprattutto, resta una questione strutturale: abbiamo bisogno di ampliare stabilmente l’offerta accessibile.
La politica può intervenire creando le condizioni perché una parte maggiore del patrimonio esistente torni sul mercato. Questo significa recuperare e rigenerare immobili, semplificare, incentivare la locazione e dare maggiore certezza sia ai proprietari sia agli inquilini.
Non credo invece che la risposta possa essere semplicemente quella di aggiungere vincoli. Se rendiamo l’investimento immobiliare più incerto, rischiamo di ottenere esattamente l’effetto contrario a quello desiderato.
Proprio sugli affitti brevi è intervenuta Bruxelles con l’Affordable Housing Act. Dare più strumenti ai Comuni nelle aree ad alta pressione abitativa può aiutare a recuperare case per i residenti?
Che nelle città a maggiore pressione abitativa esista un problema è evidente. Quello che contestiamo è l’idea che limitare gli affitti brevi produca automaticamente più abitazioni disponibili per il lungo periodo.
Non esiste necessariamente una corrispondenza diretta tra i due mercati. Un proprietario che oggi utilizza un immobile per locazioni brevi, se quella possibilità viene limitata, non necessariamente sceglierà un contratto di lunga durata: potrebbe venderlo, lasciarlo inutilizzato o orientarsi verso altre formule.
Per questo ritengo più efficace intervenire sugli incentivi. La domanda dovrebbe essere: che cosa dobbiamo fare perché a quel proprietario convenga scegliere spontaneamente il mercato residenziale di lungo periodo?
Uno dei problemi più citati dai proprietari è la difficoltà di rientrare in possesso dell’immobile. Quanto pesa davvero questo fattore sulla disponibilità ad affittare?
Pesa molto, perché riguarda la prevedibilità dell’investimento. Un mercato della locazione sano richiede un equilibrio tra la tutela dell’inquilino e quella del proprietario.
È anche per questo che l’UDC, attraverso il senatore Antonio De Poli, ha presentato il DDL S.1774, che interviene sui tempi processuali per il rilascio degli immobili locati e prevede un meccanismo in caso di ritardi nell’esecuzione.
Tempi certi non significano minori tutele per gli inquilini. Le situazioni di fragilità economica e sociale devono essere affrontate con strumenti pubblici adeguati.
Ma non possiamo trasferire sul singolo proprietario l’intero costo di una situazione di disagio abitativo. Se lo facciamo, finiamo per scoraggiare proprio l’offerta che vorremmo aumentare.
C’è poi il tema fiscale. La cedolare secca al 21% sulle locazioni commerciali è entrata nel confronto sulla prossima legge di Bilancio. Che effetto potrebbe avere?
Può essere uno strumento importante per riportare sul mercato una parte del patrimonio commerciale inutilizzato. L’UDC ha presentato con il senatore De Poli il DDL S.1828 proprio per stabilizzare al 21% la cedolare secca sulle locazioni degli immobili ad uso diverso dall’abitativo.
Oggi questa possibilità è entrata concretamente nell’agenda della prossima manovra e considero significativo che si stia andando in quella direzione.
Il tema non riguarda soltanto il rendimento del proprietario. Un negozio che torna ad essere economicamente conveniente affittare significa una serranda che può riaprire, un’attività che può nascere e uno spazio urbano che torna ad essere utilizzato. La fiscalità immobiliare può quindi diventare anche uno strumento di rigenerazione.
E sul residenziale? Se dovesse indicare gli interventi prioritari per riportare più case sul mercato degli affitti, da dove partirebbe?
Da tre elementi: fiscalità, certezza delle regole e sicurezza della locazione.
Abbiamo proposto anche di chiarire definitivamente l’applicazione della cedolare secca alle locazioni abitative quando il conduttore opera nell’ambito di un’attività d’impresa o professionale, purché la destinazione dell’immobile rimanga abitativa.
Ma serve un ragionamento più ampio. L’Italia ha bisogno di una vera riforma delle locazioni che renda più semplice e conveniente affittare, tuteli chi mette a disposizione il proprio immobile e allo stesso tempo favorisca canoni sostenibili e rapporti contrattuali stabili.
Continuare a ragionare come se proprietari e inquilini avessero necessariamente interessi contrapposti è un errore. Hanno bisogno l’uno dell’altro. La politica dovrebbe creare le condizioni perché quel rapporto funzioni.
Quindi, più che costruire nuove case, la priorità dovrebbe essere rimettere in circolo quelle che già esistono?
Le due cose non sono alternative. Dove serve nuova offerta bisogna costruire, soprattutto attraverso rigenerazione urbana e recupero del patrimonio esistente. Ma sarebbe un errore pensare di affrontare l’emergenza abitativa guardando soltanto alle nuove costruzioni.
Abbiamo già un patrimonio immobiliare molto ampio. La vera sfida è capire perché una parte di quel patrimonio non entra nel mercato della locazione e rimuovere gli ostacoli che tengono le case fuori dal mercato.
È su questo che, secondo me, si misura l’efficacia di una politica abitativa: non sul numero di nuovi vincoli introdotti, ma sulla capacità concreta di aumentare le abitazioni disponibili.
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