cosa prevede la proposta UE su affitti brevi e seconde case · Gromia

Il 9 settembre 2026 la Commissione europea ha presentato l’Affordable Housing Act, una proposta di regolamento che introduce per la prima volta un quadro comune europeo per riconoscere le “aree sotto stress abitativo” e valutare le restrizioni locali sugli affitti brevi e sulle seconde case. Non è un divieto immediato, la proposta dovrà seguire il percorso legislativo europeo. Ecco cosa dice il testo, cosa cambia per chi possiede un immobile e come iniziare a prepararsi.

Cos’è l’Affordable Housing Act e perché nasce

L’Affordable Housing Act è la proposta di regolamento con cui la Commissione europea intende definire un quadro comune per valutare gli interventi adottati dalle autorità pubbliche nelle aree caratterizzate da una forte pressione abitativa. Il testo si coordina con il Regolamento (UE) 2024/1028, che disciplina la raccolta e la condivisione dei dati sugli affitti brevi e ha l’obiettivo di dare alle autorità nazionali, regionali e locali uno strumento comune per giustificare eventuali limiti sull’uso non principale delle abitazioni. La proposta fa parte del Piano europeo per l’edilizia abitativa a prezzi accessibili, adottato dalla Commissione il 16 dicembre 2025.

Il punto di partenza è la crescente difficoltà di accesso alla casa, soprattutto nelle città e nelle aree caratterizzate da una forte domanda abitativa. Secondo un Eurobarometro di giugno 2025, il 40% degli europei considera l’accessibilità della casa un problema immediato e urgente nel luogo in cui vive. Questa percentuale sale al 51% tra chi abita in città. Dal 2013 i prezzi delle abitazioni nell’Unione sono aumentati di oltre il 60%, gli affitti di circa il 20% e le locazioni turistiche di breve durata sono aumentate del 93% tra il 2018 e il 2024 sulle quattro principali piattaforme.

È importante chiarire subito un equivoco comune. L’Affordable Housing Act non vieta né limita direttamente gli affitti brevi e non introduce restrizioni europee sull’acquisto o sull’uso delle seconde case. Non uniforma le politiche abitative né trasferisce competenze all’UE. La decisione se e come intervenire resta nelle mani delle autorità nazionali, regionali e locali. Il regolamento fissa solo i requisiti comuni che queste autorità devono rispettare se scelgono di agire.

Come si individua un’area “sotto stress abitativo”

Il punto centrale della proposta è creare un metodo condiviso, fondato su dati oggettivi. Serve a capire quando un territorio vive una forte pressione abitativa. Non basta che un Comune dichiari in modo generico di avere troppi appartamenti turistici o affitti troppo alti.

Il criterio prezzo-reddito (PTI)

La valutazione inizia con un pre-screening basato sul rapporto tra il prezzo medio di un’abitazione di dimensioni medie e il reddito disponibile pro capite. La soglia di riferimento è pari a 8: il prezzo dell’abitazione corrisponde quindi ad almeno otto anni di reddito disponibile.

L’autorità deve poi verificare se il rapporto prezzo-reddito è aumentato negli ultimi dieci anni e se, in assenza di interventi, è improbabile che la situazione migliori nei tre anni successivi, considerando le dinamiche demografiche, la domanda e l’offerta di alloggi. Se il rapporto supera quota 10, la soglia è considerata già significativa e non è necessario verificare l’andamento nell’ultimo decennio.

Il secondo filtro: dimostrare l’impatto reale

Quando si riconosce lo stress abitativo, l’autorità locale non può vietare immediatamente gli affitti brevi né limitare l’uso delle seconde case. Deve mostrare, con dati degli ultimi tre anni, che quell’attività ha avuto un impatto negativo significativo sulla disponibilità o sui prezzi delle abitazioni. Le misure devono essere necessarie e proporzionate. Bisogna anche verificare che non vi siano alternative meno restrittive. Queste misure si applicano solo a una zona specifica, non a tutto il comune.

Cosa cambia per chi ha un affitto breve o una seconda casa

Per chi possiede un immobile destinato alla locazione turistica o usato come seconda casa, l’Affordable Housing Act introduce alcune garanzie esplicite per evitare restrizioni arbitrarie:

• le restrizioni non potranno applicarsi retroattivamente alle condizioni di acquisto
• dovranno essere previste disposizioni transitorie adeguate per chi ha già investito
• le misure sugli immobili sfitti o inutilizzati dovranno tenere conto dei periodi giustificati di non occupazione
• le misure dovranno essere mirate, necessarie e proporzionate
• le restrizioni potranno durare al massimo cinque anni e dovranno essere sottoposte a riesame periodico
• un’eventuale proroga potrà essere decisa soltanto dopo una nuova verifica delle condizioni che hanno giustificato la misura
• la misura dovrà essere ritirata senza ritardo se tali condizioni vengono meno
• le autorità dovranno rispettare la certezza del diritto, il legittimo affidamento e i diritti fondamentali, compreso il diritto di proprietà
• le misure adottate prima dell’entrata in vigore del regolamento non saranno automaticamente soggette al nuovo quadro

Cosa resta fuori dal regolamento

Le misure motivate da altri interessi pubblici, come la sicurezza, la tutela dei consumatori, la tutela dell’ambiente o del patrimonio culturale, non rientrano nell’Affordable Housing Act. Continuano a rispettare le norme vigenti dell’UE. Restano inoltre pienamente valide e vanno lette insieme le regole del Codice Identificativo Nazionale (CIN) e del Regolamento (UE) 2024/1028 sulla condivisione dei dati delle piattaforme.

Il Regolamento (UE) 2024/1028, applicabile dal maggio 2026, disciplina la registrazione e la condivisione dei dati sugli affitti brevi. Le informazioni raccolte possono aiutare le autorità a valutare l’impatto delle locazioni turistiche sulla disponibilità e sull’accessibilità delle abitazioni.

La Commissione europea spiega che il regolamento non impone restrizioni e non le consiglia. Stabilisce invece regole più chiare per i casi in cui le autorità decidono comunque di intervenire. Lo fa per proteggere sia i cittadini sia i diritti di proprietà.

Non solo restrizioni: il piano per aumentare l’offerta di case

Accanto al regolamento, la Commissione ha presentato una Raccomandazione sull’accessibilità economica e sull’offerta di alloggi nelle aree sotto stress abitativo. Mira ad accelerare la risposta dal lato dell’offerta, anziché limitare la domanda. Il documento invita i Comuni a predisporre piani di accelerazione degli alloggi, con procedure più rapide per le ristrutturazioni energetiche, gli ampliamenti, le riconversioni a uso residenziale e il recupero di edifici e terreni vuoti o poco utilizzati. Chiede anche di usare di più fondi e strumenti di investimento nazionali ed europei.

La Commissione stima che l’Europa avrà bisogno di oltre due milioni di nuove abitazioni all’anno per soddisfare la domanda attuale. Questo vuol dire circa 650mila abitazioni in più rispetto a quelle che si costruiscono oggi. Il fabbisogno di investimenti è stimato in circa 153 miliardi di euro l’anno. Solo il 6-7% dello stock abitativo europeo è oggi destinato all’edilizia sociale. Circa il 20% delle case è sfitta o non abitata.

Come prepararsi: cosa fare da subito

La proposta è ancora nelle prime fasi del suo percorso legislativo. Ora passa al Parlamento europeo e al Consiglio dell’UE, che potranno modificarla anche in modo significativo. Tuttavia, questo non significa che oggi non ci sia nulla da fare. Ecco alcuni passaggi pratici utili per chi ha un immobile destinato ad affitti brevi o usato come seconda casa:

Verifica la conformità già oggi

Assicurati che il tuo immobile sia in regola con il CIN e con gli obblighi nazionali, regionali e locali applicabili agli affitti brevi. Il quadro europeo sulla condivisione dei dati può rendere più disponibili alle autorità le informazioni sull’attività degli alloggi, ma non sostituisce gli adempimenti previsti dalla normativa italiana.

Monitora le regole del tuo Comune

Alcune amministrazioni italiane, come Verona con la Variante 70, hanno già imposto limiti locali agli affitti brevi nei centri storici. Questo vale anche senza l’Affordable Housing Act. Quindi controllare i regolamenti comunali è più importante, almeno per ora, dei cambiamenti nella normativa europea.

Ripensa la strategia patrimoniale, non solo la redditività del momento

Non si dovrebbe gestire un immobile puntando solo sul rendimento più alto. Bisogna considerare i costi reali, le tasse, la continuità del reddito, il tempo richiesto per la gestione e le variazioni delle leggi. Per alcuni immobili l’affitto breve resta la scelta più logica. Per altri, un contratto tradizionale, una locazione transitoria o la vendita possono offrire un equilibrio migliore tra guadagno e protezione del capitale.

Conclusioni

L’Affordable Housing Act non è, almeno per ora, il divieto generalizzato agli affitti brevi che una lettura superficiale della notizia potrebbe suggerire. È un tentativo di fornire alle autorità pubbliche un metodo comune, basato su dati e proporzionalità, per intervenire solo dove esiste un’evidenza concreta di stress abitativo. Ci sono garanzie esplicite per i proprietari contro restrizioni arbitrarie o retroattive. Il testo dovrà però affrontare un negoziato con il Parlamento europeo e Consiglio dell’UE che potrà modificarlo anche in modo sostanziale. I tempi di entrata in vigore restano quindi incerti.

Per chi possiede un immobile, oggi conviene non cercare di anticipare regole non ancora definitive. È meglio verificare la conformità alle norme vigenti, come il CIN e i dati delle piattaforme, nonché ai regolamenti del proprio Comune. Nel breve periodo queste restano le variabili più concrete. In generale bisogna valutare l’immobile come parte di una strategia patrimoniale a medio termine, non solo in base ai guadagni immediati.

Take Aways

• L’Affordable Housing Act è una proposta di regolamento dell’UE presentata il 9 settembre 2026. Non è ancora legge. Deve passare per il Parlamento europeo e il Consiglio dell’UE. Non limita gli affitti brevi né l’acquisto di seconde case: fissa le condizioni comuni che i Comuni devono rispettare se scelgono di intervenire.
• Per limitare gli affitti brevi, un’autorità locale deve dimostrare che gli affitti brevi, le seconde case o gli immobili lasciati vuoti hanno prodotto un effetto negativo significativo sulla disponibilità o sull’accessibilità economica delle abitazioni per almeno tre anni.
• Le possibili restrizioni dureranno al massimo 5 anni. Non potranno avere effetto retroattivo. Dovranno includere regole transitorie.
• Nel breve periodo, per i proprietari contano di più i regolamenti comunali già in vigore, come a Verona. Conta anche la conformità al CIN e al Regolamento (UE) 2024/1028.

FAQ

1. L’Affordable Housing Act vieta gli affitti brevi?
   No. Il regolamento non vieta né limita direttamente gli affitti brevi. Stabilisce le condizioni che un’autorità locale deve rispettare se decide autonomamente di introdurre restrizioni.
2. Quando entrerà in vigore l’Affordable Housing Act?
   Non si conosce ancora una data precisa. La proposta, presentata il 9 settembre 2026, deve essere valutata dal Parlamento europeo e dal Consiglio dell’UE secondo la normale procedura legislativa. Questo processo può cambiarne molto il contenuto.
3. Cosa deve mostrare un Comune per poter limitare gli affitti brevi in una zona?
   Deve prima controllare, usando il metodo comune basato sul rapporto prezzo-reddito, se l’area ha problemi di alloggio. Poi deve mostrare che l’affitto a breve termine ha avuto un forte effetto negativo sull’accesso o sulla disponibilità di case nei tre anni precedenti.
4. La normativa si applica anche quando si acquista una seconda casa?
   L’Affordable Housing Act non introduce un divieto europeo di acquistare seconde case. Tuttavia, se il diritto nazionale attribuisce alle autorità competenti il potere di intervenire sull’uso di immobili non destinati ad abitazione principale, la proposta stabilisce le condizioni che tali misure dovrebbero rispettare nelle aree sotto stress abitativo.
5. Cosa succede alle regole comunali già in vigore, come quelle di Verona
   Le misure adottate prima dell’entrata in vigore del regolamento non sono automaticamente soggette alle nuove regole: continuano a valere ai sensi della normativa UE e nazionale già applicabile, salvo che l’autorità competente scelga volontariamente di rivederle.