Fuga ogni dubbio a riguardo il Tribunale di Bologna con la sentenza n. 5656/2026, pronunciata nell’ambito di una controversia relativa alle spese per il rifacimento del tetto di un edificio condominiale.
Nella vicenda giunta all’attenzione della magistratura, un condominio aveva ottenuto un decreto ingiuntivo per recuperare oltre 10mila euro, quale somma residua relativa ai lavori di manutenzione straordinaria della copertura dell’edificio. La richiesta era stata rivolta, in solido, sia al precedente proprietario di un appartamento sia agli acquirenti che lo avevano successivamente comprato.
Gli interessati avevano però contestato la richiesta. Gli acquirenti sostenevano, in particolare, che nel rogito notarile fosse stato stabilito che sarebbero state a loro carico le spese straordinarie già discusse e deliberate, per un importo di poco meno di 26mila euro. Tale somma era stata considerata anche nella determinazione del prezzo dell’immobile e risultava già pagata. Perciò contestavano l’ulteriore somma richiesta dal condominio. Il venditore, a sua volta, sosteneva che il debito dovesse ricadere esclusivamente sugli acquirenti in forza degli specifici accordi raggiunti nella compravendita.
Il Tribunale ha ritenuto fondata l’opposizione soltanto in parte, rideterminando il credito del condominio in circa mille euro, ma ha confermato che il condominio poteva rivolgersi sia agli acquirenti sia al venditore.
In generale, per individuare il soggetto sul quale grava originariamente l’obbligo di sostenere una spesa straordinaria occorre guardare alla delibera assembleare di approvazione dei lavori. Secondo la giurisprudenza di legittimità, l’obbligazione contributiva nasce infatti quando l’assemblea approva l’intervento e ne determina gli elementi essenziali. Nel caso esaminato, quindi, l’obbligo originario gravava sul proprietario dell’immobile al momento della delibera, cioè sul venditore, anche se i lavori sono stati eseguiti successivamente. Questo non significa, tuttavia, che il condominio non possa rivolgersi anche all’acquirente: nei limiti previsti dall’art. 63 delle disp. att. c.c., venditore e acquirente possono infatti essere obbligati in solido nei confronti del condominio. Inoltre, il precedente proprietario rimane obbligato solidalmente con l’acquirente per le spese condominiali maturate fino alla trasmissione all’amministratore della copia autentica del titolo che trasferisce la proprietà.
Se l’assemblea approva il rifacimento del tetto e successivamente il proprietario vende l’appartamento, nei rapporti interni tra venditore e acquirente la spesa resta normalmente a carico di chi era proprietario quando è stata approvata la delibera, salvo diverso accordo tra le parti. È il principio richiamato dal Tribunale di Bologna sulla base, tra le altre, della Cassazione n. 11199/2021 e della Cassazione n. 24236/2025.
Il condominio può rivolgersi al soggetto che la legge individua come obbligato, senza essere vincolato ai patti che venditore e acquirente hanno stabilito tra loro. E se l’acquirente paga una somma che, nei rapporti interni, avrebbe dovuto essere sostenuta dal venditore, può successivamente esercitare il diritto di regresso nei confronti di quest’ultimo. Analogamente questo diritto varrebbe a parti invertite. In breve: una clausola del contratto di compravendita può certamente disciplinare i rapporti economici tra venditore e acquirente, ma non può modificare il diritto del condominio di ottenere il pagamento dal soggetto che, secondo la legge, è obbligato nei suoi confronti.
Nel caso esaminato dal Tribunale di Bologna, il rogito stabiliva che gli acquirenti avrebbero sostenuto le spese straordinarie già deliberate, pari a 25.746,34 euro. Tale accordo aveva quindi rilevanza nel rapporto tra le parti della compravendita, ma non impediva al condominio di agire nei confronti dei debitori solidali.
Il Tribunale ha escluso dal credito alcune ulteriori somme che il condominio aveva incluso nella richiesta di pagamento. Non era sufficiente che si trattasse di costi tecnici, amministrativi o comunque necessari alla realizzazione dell’intervento: il consuntivo finale nel quale erano confluiti non era stato approvato dall’assemblea per mancanza del quorum deliberativo necessario. Inoltre, non era stato possibile stabilire con certezza se tali costi fossero già compresi nel preventivo complessivo di circa 184mila euro approvato dall’assemblea per i lavori straordinari.
La somma ancora dovuta al condominio è stata così ridotta dai 10.039,26 euro inizialmente richiesti a 1.048,01 euro. In un caso come questo, se a pagare fosse il venditore, questi potrebbe rivalersi verso gli acquirenti.
In definitiva, il messaggio giurisprudenziale che giunge dalla sentenza n. 5656/2026 del Tribunale di Bologna è che occorre distinguere due piani diversi: il rapporto tra venditore e acquirente e quello del condominio con i propri creditori. Per le spese straordinarie, il momento decisivo è normalmente quello della delibera che approva i lavori. Il condominio, tuttavia, può avvalersi delle regole sulla solidarietà previste dall’art. 63 sopra citato. Venditore e acquirente sono liberi di stabilire nel rogito notarile chi dovrà sostenere definitivamente la spesa, ma tale accordo, frutto dell’autonomia privata, resta interno e non è opponibile al condominio. Per evitare eventuali controversie, è sempre preferibile dettagliare puntualmente nel rogito le spese già deliberate, quelle ancora da pagare e gli eventuali meccanismi di rivalsa.
#Adessonews seleziona nella rete articoli di particolare interesse.
Se vuoi leggere l’articolo completo clicca sul seguente link
